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雄安,戳破房地产泡沫的那根利刺
2017-04-25
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    在一些人的眼中,中国房地产市场的动力是由永动机提供的,他们认为,房价会一直保持上涨的趋势(尤其是一线城市的房价),永远不会停歇。正是这样的人,在雄安新区的规划公布后立即冲到雄安去买房子,雄安新区规划范围内不让炒,他们就去周边炒。

    这些人对房地产市场走势的判断是基于理性分析的,而且他们的预测也经过长期的实践检验,被证实为正确的。但预判长期被验证为正确而形成的惯性,再加上利益的诱惑,会迷惑人,会让一些人的理性分析能力退化,最初的理性逐步演化为一种“非理性的理性”。

    这种“非理性的理性”表现为,房地产市场的运行逻辑已经发生了改变,但这些人要么对此熟视无睹,要么以为这又是一次“狼来了”的游戏,要么干脆以幻觉替代分析,将其视为又一个会带来暴力的利好。结果就是在行为上“不收敛,不收手”,接着炒房。

    这些人,在不远的将来可能会成为因为炒楼而跳楼的一批人。

    近年来房价持续飞涨,其中只有经济层面的道理,但最主要靠的是这样一批人的“非理性的理性”,即对房价无限上涨的坚定信仰。之所以称这种信仰为“非理性的理性”,是因为其分析乍看起来都是理性的,但逻辑上有着明显的漏洞,他们的思维方式非常类似于单田芳先生在评书中对一个叫做“八步赶蟾”武功招式的描述:原地起跳,先蹦起一丈高,左脚一踩右脚面,又蹿起一丈高,然后右脚一踩左脚面,再蹿一丈高。

    照这样的逻辑,人可以靠左右脚互踩而升入外太空,房价当然也是会无限上涨的。于是,“理性”就成了迷信,用于指导行动,就成就了一场全民式的炒房狂欢。

    至于其中致命的逻辑漏洞,暂时不要指望那些被猪油蒙蔽了的心灵会认真面对。他们不能被叫醒,只能被打醒。

    支持房价会无限上涨的说法有多种。比如,有钱人太多了,京沪的房价涨到每平米80万都不算高,照样有人买得起。

    这样的论述表面上是有道理的,却以左脚踩右脚的方式在其中加了一个不存在的前提:有钱人买房的目的是成就房价的不断上涨。

    房地产市场上的投机客不是雷锋,他们不服务于房价无限上涨的目的,而是要从房价上涨的过程中挣钱,买房是基于房价会继续上涨的预期。如果预期改变,房价就算跌回8000块一平米,有钱人也不会买的,而是会琢磨其他挣钱的路子。

    另一个常见的论说方式是供求关系,比如把北京房价近一两年来的暴涨归结为住宅用地出让的减少。这同样是个伪论证。如果回到房子的居住属性,房子根本就不缺,新增住宅用地减少,只不过导致新投入市场的房子没有以往的年份多,但房子的总量仍在增加。

    据《心惊报》2012年的一个报道,北京市公安局开展了一项实有人口基础信息大调查百日专项工作,成果包括“核对空置房屋381.2万户”。381.2万套房子空置是什么概念?每套房子住一个三口之家,北京光空着的房子就能住一千多万人。

    几年过去了,空置房屋数量只会增加,不会减少。空置房屋也是房地产市场上的潜在供应,之所以没放出来,是因为房屋所有人还在等着房价接着涨。一旦预期发生改变,市场上将出现天量的抛盘。

    深圳的情况也是如此。深圳的房价同样涨得离谱,是因为供求关系导致的吗?不是。近期,深圳市政研室主任吴思康在某论坛上这样说:

    深圳目前有住房1041万套,十三五期间深圳将增加70万套住房。深圳的户均人口是2.59人,按照每户2.59人测算,我们现有的住房可以容纳2800万人,深圳现在实际人口大概是2000万人左右,深圳人口的变动趋势这几年呈一个总体稳定,甚至略有下降的趋势。从这一点分析,如果房子只是用来住是足够的,如果用来炒作那就是不够的。

    显而易见的是,房价的暴涨与真实的供求关系无关,只与房价会无限上涨这一“非理性的理性”预期有关。一旦“房子是用来住的,不是用来炒的”这一原则得到落实,炒房子的空间被挤压,房价无限上涨的预期就会消散,房价就会被打回原形。

    房子的基本属性是什么,到底是用来住的,还是用来炒的,是由国家的房地产政策决定的。持续多年的现行房地产政策把房子变成了市场炒作的对象,正如我在《房地产是个违宪的行业》一文中论述的,其本质是纵容各市场主体(包括公司化了的地方政府)竞逐本应属于全民所有的地租增值。

    政府实行这样的房地产政策是功利性的,是将发展(GDP)当成了首要目标,将房地产当成了拉抬GDP的工具(支柱性产业),代价是让人民群众承受了超级地租的重压和由此导致的世道人心的败坏。在过去的若干年中,政府多次表示要“抑制房价过快上涨”,但经济增长只要稍稍遇阻,就又回头到房地产领域放水。长此以往,房地产调控就成了“狼来了”的游戏,甚至让炒房客总结出了越是调控房价就越涨的规律。

    错误的(违宪的)房地产政策奠定了炒房的基础,房地产调控的朝三暮四强化了炒房客的预期,是关于房价走势的“非理性的理性”之所以形成和一再强化的最主要原因。

    在房价预期中,对政府作用的认识是不可或缺的。一种说法是,政府严重依赖卖地收入,所以政府是不会允许房价下跌的。这种看法预设了政府是全能的,政府不想让房价跌,房价就不可能跌。

    关于政府角色的另一种说法是,政府不敢让房价下跌,因为银行体系受不了,还有可能出现经济危机。这种看法则不承认政府万能了,承认政府也有搞不定的事,怕银行出问题怕经济危机。

    有意思的是,在论证房价会一直涨时,这两种关于政府角色的看法会同时被拿出来说事儿,说话的人却完全不介意其中隐含的内在矛盾。这种顾头不顾腚的姿态,正是“非理性的理性”的典型症状。

    国家的房地产政策是决定房地产市场走势的最主要因素。说房地产运行逻辑已经发生改变,判断基础正是国家已经开始对房地产政策的取向进行调整。

    以往,政府对房地产市场的说法无非是“过热”、“房价上涨过快”之类的,总之是不承认房价有泡沫的。但是,从去年开始,中央已经明确使用“房地产泡沫”这个词了。最近一次,是一个月前副总理张高丽在中国发展高层论坛上的讲话,明确提出要“妥善处置房地产泡沫、互联网金融等风险点 确保不发生系统性金融风险”。

    中央对房地产的定位也进行了根本性的调整。去年年底召开的中央经济工作会议上,习近平首次提出,房子是用来住的,不是用来炒的。

    当上头有一个新的提法出来,下面会观望一段,看看是领导心血来潮说说而已,还是认真的。2016年的最后一天,我写了一篇文章(《2017中国向何处去?重庆房价是个风向标》),提出的正是这个问题,我主张观察一段时间。当时,我认为判断的依据应该是黄奇帆离任后的重庆的房价走势。

    没想到的是,4月1日,雄安新区规划横空出世。根据政府在雄安新区规划范围严控炒房的举措来看,“房子是用来住的,不是用来炒的”的原则将被认真贯彻了。

    如果政府还沿着过去的轨道前进,雄安新区是不会以如此严厉的措施禁止炒房的。你想啊,雄安新区以及周边房价大涨,交易活跃,这是百花花的GDP啊,至少会让今年的统计数字变得很好看。然而,政府没有这么干,相反,已经明确提出,雄安新区不搞大规模土地开发。

    在2月28日召开的中央财经领导小组第十五次会议上,习近平强调,建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制,要紧紧把握“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,深入研究短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排。“基础性制度安排”的提法值得注意,意思是清楚的,以往政府靠卖地过日子、开发商和投机客大肆炒房的方式不是“基础性制度安排”,而是阶段性的,要成为历史了。

    人民日报说,雄安新区是千年大计,不能让炒房者逞快。河北省委书记赵克志在接受媒体采访时说,雄安是创新的高地,不是炒房淘金的地方。这些都是明确的信号,而且把过去的房地产模式和创新对立了起来——炒房炒地、竞逐地租增值是创新的反义词,是陈旧、腐朽的东西。

    炒房者可能还以为这是过去的“抑制房价过快上涨”一类的套话,还在等待政府再次妥协,但“千年大计”要是轻易改变,还算什么千年大计?

    预期的拉锯需要一点时间,雄安的意义不仅在于对房地产“基础性制度安排”的探索,也在于戳破房价会无限上涨的预期。一旦市场明白过味来,预期逆转,房价也就该掉头向下了。

    最近,各地都在出台调控措施,严厉程度空前,不但限买,还限卖。评论者认为,这也是给房地产市场降温的举措的一部分。但在我看来,这其实是在为预期逆转后的市场做准备,以降低交易活跃度的方式,防止到时候房价发生雪崩,慢慢跌。

    预期的逆转需要多长时间?这不好说,可能需要一点血的代价才能实现,否则无以警醒那些“非理性的理性”的人们。

    某些贪官落马后,纪委的通报中会多加一句,十八大后仍然不收敛、不收手,以示其顶风作案,罪有应得。而在雄安新区出世后还坚信房价会一直涨,还“不收敛、不收手”,坚持炒房的人,跟这样的贪官一样,就算跳楼了,也丝毫不值得同情。

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  • 中国精英和香港精华一样,是不会放弃房地产这个能够生金蛋的鹅。房地产一直升值,表示他们的资产一直升值,比起西方同行,现在他们可以趾高气扬,虽然他们的专业本事大大不如,居住环境也差,但资产价格却世界第一,当然能够大大提高他们的身份。
    中国和香港精英的收入多数是直接或间接来自政府,政府财政好他们也好,政府财政多数来自房地产呢。
    他们是绝对不会放弃房地产这个资产升值的永动机。
    2017/4/26 7:33:21
  • 香港的房地产价格,曾经从1998年的顶峰,到2003年跌到最高价的三分之一。当时是香港经济最困难的时期,因为政府没有钱要减薪,连大学教授也要示威游行,其实他们的薪水是世界最高的。
    现在受中国房地产的刺激,香港的房地产价格居高不下,香港精英照例发誓说要解决住房问题,但实际上心里暗喜,因为他们资产升值,加薪有望,日子越过越精彩。
    2017/4/26 7:11:47
  • 昔日过去一代农民工进城打工。他们的主体在农村,因此,进城打工只是要个零花钱而已,工资中自然不包含住房部分,同时还不包含看病,上学部分。形成最无耻是“民工红利”
      而现在,今时不同往日了。二代农民工进城。他们与老一代不同了。他们希望留在城里,不希望再回到农村去了。因此,在打工时。工资里面就不行包含住房部分了。当然包含看病,上学等等的部分。民工红利没有了。
      房价上涨,必然造成工资上涨,必然造成通货膨胀。靠卖房得到巨额利润的时代结束了。房价也就是回归正常了。
    2017/4/26 3:29:48
  • 摘录:
       据《心惊报》2012年的一个报道,北京市公安局开展了一项实有人口基础信息大调查百日专项工作,成果包括“核对空置房屋381.2万户”。381.2万套房子空置是什么概念?每套房子住一个三口之家,北京光空着的房子就能住一千多万人。

    近期,深圳市政研室主任吴思康在某论坛上这样说:
        深圳目前有住房1041万套,十三五期间深圳将增加70万套住房。深圳的户均人口是2.59人,按照每户2.59人测算,我们现有的住房可以容纳2800万人,深圳现在实际人口大概是2000万人左右,深圳人口的变动趋势这几年呈一个总体稳定,甚至略有下降的趋势。从这一点分析,如果房子只是用来住是足够的,如果用来炒作那就是不够的。
         显而易见的是,房价的暴涨与真实的供求关系无关,只与房价会无限上涨这一“非理性的理性”预期有关。一旦“房子是用来住的,不是用来炒的”这一原则得到落实,炒房子的空间被挤压,房价无限上涨的预期就会消散,房价就会被打回原形。
    2017/4/25 17:11:52
  • 雄安,戳破房地产泡沫的那根利刺
      一旦“房子是用来住的,不是用来炒的”这一原则得到落实,炒房子的空间被挤压,房价无限上涨的预期就会消散,房价就会被打回原形。

    买不起房的住房户都会眼巴巴的盼着这一天;当政也会因这一天的到来而取信于民。
    2017/4/25 17:04:48
  • 雄安不是让房价下来,而是盘活资产、开辟新天地。有点“南泥湾”的味道。
    2017/4/25 14:23:34
  • 博主的标题不好。。不能把问题引向好事,好像是好事引起的似的。
    2017/4/25 14:21:00
  • 确实,雄安的不炒房是否是中国【节制资本】(孙中山语)的开始,非常值得关注!如果是,那将是历史的一个转折点。从理论上讲,共产党不节制资本是讲不通的。
    2017/4/25 9:49:38
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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