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负利率时代,不代表楼市就好过
2015-09-19
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    2015年9月初,国家统计局公布的数据显示,8月份CPI同比上涨2.0%,同时高于了当前1年期存款利率1.75%。由此可见,居民存款“负利率”的时代已然来临。

    中国负利率时代的来临,部分城市的房价也许会上涨些,但是,整个房地产的日子并不好过。

    自上世纪90年代以来,我国经历过4次负利率时期,分别是1992年10月~1995年11月、2003年11月~2005年3月、2006年12月~2008年10月、2010年2月~2012年3月。

    国家统计局2013年公布的《1987年以来的国内商品房平均价格及上涨情况概览》显示,在我国4次负利率期间,房地产都呈现出价格大幅上涨的情况。其中,1992~1995年,全国商品房价格由 995元/平方米上涨至1591元/平方米,累计涨幅达到60%;2003~2005年,商品房价格由2359元/平方米上涨至3167元/平方米,累计涨幅 为 34%;2006~2008年,商品房价格由3367元/平方米上 涨至3800元/平方米,累计涨幅为12.8%;2010~2012年,商品房价格由5032元/平方米上涨至5791元/平方米,累计涨幅为15%。

    同样,不止是我国,欧美国家和日本在负利率期间,房地产也呈强劲上扬的态势。

    假设有关“负利率等于房价涨”的历史数据是正确的话,总之,负利率,不是好事情,房地产也是经济基本面的一个点,皮之不存,毛将焉附?原因如下:

    一,当前我国面临的负利率困局,其实是目前宏观调控诸多两难的具体体现。

    二,虽然房地产市场短期内会受到负利率刺激而走强,但不可忽视的是,实体经济仍然处于探底的过程中,如果楼市短期出现过度透支,明年的市场环境也许会恶化。与以往普涨的市场 格局不同,接下来城市分化依然严重,经济基础较好的一二线城市房价上涨速度较为明显,三四线城市由于供求关系失衡,受益程度相对较低。对于大多数大中城市来讲,仍然面临较大的去库 存压力,楼市基本面并没有实质性改变,这是楼市基本“国情”,这也决定了未来楼市仍然会面临阶段性调整的市场压力。根据统计局的数字,到2013年年底,中国城镇人口是7.3亿,新区规划了34 亿人口,加起来就是40亿人。也就是说,中国的城市可以把全世界的城镇人口全部装进去。这些统计还没有包含小产权房、集资房、军产房等五花八门的房子。在很多地方,小产权房、集资房的 存量,甚至超过商品房。

    三,楼市已经出现拐点,绝大多数城市房屋严重过剩,只有20来个经济发达、有人口增量的大城市可以涨一涨。不过,这些城市的房价也已经非常高了。按照美元计价,或许已经见顶。

    四,负利率充分说明全球经济整体陷入流动性陷阱。无论利率水平多么低,人们对未来任何投资皆没有信心,只好拥有流动性最高的资产。利率越低,投资反而越少;利率越低,流动性资产 越受欢迎;利率越低,经济活动越萎靡。

    五,中国的经济萧条不是不可能的,这种情况下,现金最值钱,因为经济走弱,什么东西价格都要跌。看看日本,经济萧条,于是房价、股价、物价全部的下跌,现金相对就升值了。

    六,为了刺激经济,日本政府采取了宽松的货币政策,实际利率在1987年大幅降低,一度为负,刺激了房地产的投机和泡沫的生成。美国和日本经验的另一个教训是,房地产泡沫破灭以 后,对经济都产生了严重的负面影响。美国的房市危机酿造了近年来全球最严重的金融危机,而日本的房市泡沫则让日本经济从此一蹶不振。防微杜渐,防止我国房地产泡沫进一步扩大,迫 切要求改变目前负利率的状态。

    七,欧洲央行降低储户利率到负利率,而其实并没有对储户有太大影响,德国利率降低后,储户依然把钱存在银行里,不愿拿出钱去消费。中国也是,不因为每次负利率,储户存钱数额就大 幅减少,和欧洲一些国家一样,中国的储户依然把钱存在银行,不愿拿出来消费。

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  • 三,楼市已经出现拐点,
    绝大多数城市房屋严重过剩,只有20来个经济发达、有人口增量的大城市可以涨一涨。不过,这些城市的房价也已经非常高了。按照美元计价,或许已经见顶。
    2015/9/22 18:28:16
  • 2015年9月初,国家统计局公布的数据显示,
    8月份CPI同比上涨2.0%,同时高于了当前1年期存款利率1.75%。
    由此可见,居民存款“负利率”的时代已然来临。

        中国负利率时代的来临,部分城市的房价也许会上涨些,但是,整个房地产的日子并不好过。

    自上世纪90年代以来,我国经历过4次负利率时期,分别
    全国商品房价格累计涨幅
    1992年10月~1995年11月==60%
    2003年11月~2005年3 月==34%
    2006年12月~2008年10月==12.8%;
    2010年2 月~2012年3月===15%

        国家统计局2013年公布的《1987年以来的国内商品房平均价格及上涨情况概览》显示,在我国4次负利率期间,房地产都呈现出价格大幅上涨的情况。其中,1992~1995年,全国商品房价格由 995元/平方米上涨至1591元/平方米,累计涨幅达到60%;
    2003~2005年,商品房价格由2359元/平方米上涨至3167元/平方米,累计涨幅 为 34%;
    2006~2008年,商品房价格由3367元/平方米上 涨至3800元/平方米,累计涨幅为12.8%;
    2010~2012年,商品房价格由5032元/平方米上涨至5791元/平方米,累计涨幅为15%。

        同样,不止是我国,欧美国家和日本在负利率期间,房地产也呈强劲上扬的态势。
    2015/9/22 11:33:09
  • 负利率代表实际利率是负数,存钱就是亏钱,只有买将来能升值的产品才能保值增值,而房产就是最好的保值产品!!!
    2015/9/19 18:49:02
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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中国房地产全程服务专家!上海策中管理咨询机构首席房地产专家;资深管理咨询师、策划师、培训师;上海交通大学海外教育学院讲座教授;上海财经大学财华金融地产研究院研究员;中国品牌发展战略联盟房地产行业专家;中国房地产“全新管理.全程策划.全员营销.全员服务”、“转型期创新管理与资金运筹”、“系统化采购招投标与精细化精品施工”等课题专业讲师;首创置业顾问冠军团队“6+2六化两师”标准化、个性化“双服务体系”王牌教练;中国房地产估价师与经纪人学会注册会员;政府机构、高等院校、品牌企业等特邀讲师;文章频频见诸《人民日报》、新华社《经济参考报》、《证券日报》、上海《新民晚报》、《浙江日报》、江苏《扬子晚报》、广东《二十一世纪经济报道》、杭州《钱江晚报》、河南建设厅《中州建设》杂志等。电子邮箱tianbuliang126@126.com  工作QQ:1518317306
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