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三四线楼市萎靡不振的5大原因
2015-06-25
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    2015年已经过半,纵观上半年楼市,房地产市场已由低潮期走向回暖。但值得注意的是,由于供求关系的改变,城市间的房价分化也日益加剧,一线城市的房价涨幅较为明显,甚至出现了“ 日光盘”,但多数三四线城市仍在持续下调。

    为什么一线楼市强势回暖,二线楼市基本企稳,而三四线楼市依然萎靡不振?究其原因,大概如下:

    一,投资过度,供大于求,需求透支。

    三四线城市此前供给、投资过度超前,需求出现透支,目前库存压力比较大,房价也难现上涨。

    前些年数据显示,一线城市供求比仅为0.64,而三四线城市,有的供求比则高达8以上,均存在严重供过于求的现象。我去过一些三四线城市,不再新增一套房,仅仅库存房,足以够去化两三 年以上,不少大房企,甚至上市房企,都弃城败走。

    二,从宠儿到弃子:大房企撤离三四线楼市。

    三四线城市的房地产市场像从天堂坠入了地狱。前几年,在开发商因一二线城市限购而纷纷转战三四线城市之后发现,大量开发商在短期内云集,导致三四线城市楼市供需矛盾急剧逆转,经 历“大跃进”后的三四线城市的楼市泡沫已经越积越大。尤其是随着城镇化的进一步加快,不少三四线城市掀起大规模“造城运动”,楼市潜在危机被迅速激发。三、四线城市,辐射能力有 限,但却要拉起大城市框架,导致 “鬼城”频现,房屋空置率居高不下或将面临彻底崩盘的风险,这个现实让很多开发商开始逃离,纷纷高调宣布回归一二线城市。

    在绕了一圈之后,众多房企开始重返一二线城市,从多家房企的反应来看,三四线城市楼市风险增大、利润贡献率较低和行政效率低下是造成房企逃离的主要因素。三四线城市的市场需求并 非部分开发商想象的那么大,在就业、服务配套等方面远不如北上广对投资者的吸引力,而且这些城市缺乏有效需求以及产业支撑,而且目前呈现过快发展,存在严重的房产投资虚旺的现象 。眼下这些三、四线城市的房地产利润已经一降再降,但新盘依旧不断入市;供给严重过剩,而国土部门还在督促开发商们抓紧开工,只要还有人肯出资,地方政府决不会吝啬再度放量。面 对利润空间与市场份额被无限压缩的现状,众多房企不得不做好准备接受随时出局的命运。

    房地产企业重回一二线城市趋势明显,新增购地三四线城市占锐减甚至为零,而三四线楼市可能会越来越差,增加了崩盘的可能性。

    三,各地“造城运动”,造就不少“鬼城”“烂盘”。

    国家发改委城市和小城镇改革发展中心课题组对12个省区的调查显示,平均每个地级市要建约1.5个新城新区,144个地级城市竟然要建200余个新城新区。161个县级城市中,提出新城新区建 设的有67个,占41.6%。目前各级政府热衷扩张城市面积的做法十分危险,大跃进式的“造城运动”蕴藏的巨大风险不容忽视。

    事实上,由于缺乏有效的产业支撑,没有足够的人口,用钢筋水泥和砖瓦石块在短时间内人为造出的这些新城,到了夜晚一片漆黑,无人居住,成为“鬼城”。

    比如,一个极端的例子是,西南一个县级市,在建的房地产开发面积达到1000万平方米,可以提供超过10万套住房,而目前市区总人口才30万出头。也就是说,至少需要15年才能完全消化现 有的住房。

    四、城市资源缺乏,人口只出不进。

    三四线城市大多外出务工占比较高,城市常住人口普遍低于户籍人口,使得市内对新增住房的需求相对冷淡。而经济总量的相对有限,以及中心区域土地供应的较为充裕,更使得三线城市供 应过量的市场现象雪上加霜,因此大多城市房地产市场待售存量一直处于增长之中,整体供求风险较高。

    五、产业不发展,光靠房地产。

    长远看,也许三四线城市将是房地产行业的下一个金矿。“城镇化蕴含着最大的内需潜力”、“推进城镇化,关键是提高城镇化质量”等中央层面有关对城镇化的表态,城镇化将带来三四线 房地产市场的春天。我国目前的城镇化率是51.27%,根据日本和美国等发达国家的经验,预计未来十年中城镇化率每年提升 1.2个百分点,城镇化每年将带动11亿平方米的商品房需求。这给 房地产上市公司提供了巨大的发展空间,那些在中小城市拥有丰富且廉价土地的上市公司将充分受益。

    三、四线城市并非没有机会。只不过三、四线城市对房企的创新能力和成本控制能力要求较高。对于三四线城市的政府来说,应该积极发展自己的产业,产业发展之后,房地产行业自然会发 展起来。前段时间三四线城市吸引了太多的地产开发商,量上得太快,鬼城空城频现、房企退出。但相信借助新型城镇化的契机,加之政府各项政策对城市结构不合理现象的调整,未来三四 线楼市或许仍值得期待。

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  • 三,各地“造城运动”,造就不少“鬼城”“烂盘”。

        国家发改委城市和小城镇改革发展中心课题组对12个省区的调查显示,平均每个地级市要建约1.5个新城新区,144个地级城市竟然要建200余个新城新区。161个县级城市中,提出新城新区建 设的有67个,占41.6%。目前各级政府热衷扩张城市面积的做法十分危险,大跃进式的“造城运动”蕴藏的巨大风险不容忽视。

    我国目前的城镇化率是51.27%,根据日本和美国等发达国家的经验,预计未来十年中城镇化率每年提升 1.2个百分点,城镇化每年将带动11亿平方米的商品房需求。
    2016/2/29 9:05:26
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中国房地产全程服务专家!上海策中管理咨询机构首席房地产专家;资深管理咨询师、策划师、培训师;上海交通大学海外教育学院讲座教授;上海财经大学财华金融地产研究院研究员;中国品牌发展战略联盟房地产行业专家;中国房地产“全新管理.全程策划.全员营销.全员服务”、“转型期创新管理与资金运筹”、“系统化采购招投标与精细化精品施工”等课题专业讲师;首创置业顾问冠军团队“6+2六化两师”标准化、个性化“双服务体系”王牌教练;中国房地产估价师与经纪人学会注册会员;政府机构、高等院校、品牌企业等特邀讲师;文章频频见诸《人民日报》、新华社《经济参考报》、《证券日报》、上海《新民晚报》、《浙江日报》、江苏《扬子晚报》、广东《二十一世纪经济报道》、杭州《钱江晚报》、河南建设厅《中州建设》杂志等。电子邮箱tianbuliang126@126.com  工作QQ:1518317306
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