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日本房价崩盘对今日中国有何借鉴意义?
2018-05-13
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    进入2018年第二季度后,国内房地产正上演最后疯狂。东北边境小城丹东房价两天暴涨57%,吓得开发商临时封盘。还有炒房团在短期内将三线城市房从炒高两三倍,令人不寒而栗。

    更让人叹为观止,上海静安大宁金茂府三期新开楼盘,平均售价高达9.38万元/平方米,开盘当天,所推房源全部售罄,就连国外媒体也佩服,中国人咋会有这么强大的购买力?

    现在的中国房地产市场,几乎与上世纪90年代初日本楼市相差无几,都处于极度的疯狂状态。

    当年人们都坚信,日本在经历了几十年强劲的经济增长后,已一跃成为世界第二经济强国。日本取代美国成为世界第一经济强国只是时间问题,所以日本房价屡创历史新高,是再正常也不过事情。

    实际上,自1985年日本签订了“广场协议”后,日元就开始了升值之旅,日本人口袋里面的钱多了,就开始买遍全世界,甚至把美国的标志性建筑洛克菲勒大厦也收获囊中。

    同时,国际资本也蜂拥而入,把日本的土地和资本市场炒上了天。

    可能有人会问,当年崩盘前的日本房地产与现在有何相似之处?事实上,现在的中国房地产疯狂程度还真与当年日本有很多雷同。

    第一,当年日本的口号是“东京的房价不会下跌”。

    为了替这一神话推波助澜,还有这样一种信念:政府永远会支持房地产,日本只有一个东京,吸引着全国乃至全球人口流入。

    站在世界中心,怎会有泡沫破裂的担忧。而现在日本东京银座公寓成交价格只有繁荣时的四分之一都不到。

    在日本房地产最疯狂的时期,上至房企和金融机构,下到普通居民,没有人不在购置房产和股票的,期待在持续的暴涨中也能分得一杯羹。

    而日本银行业也鼓励居民贷款,金融机构也乐于拿房企的地作为抵押品,将钱贷给房企开发地产。整个房地产杠杆率在短期内以惊人的速度上升。

    第二,随着国内外游资对日本房地产的恶炒,土地价格不断暴涨,地王每隔几个月就要刷新一次。

    1990年,仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格,而美国的面积则是东京的1.5万倍。

    从1985年底到1990年初,短短四年多时间,日本城市地价增长了200%。无论是实体企业还是金融机构,都不计成本将资金投入土地市场。

    第三,日本政府调控房地产也“无果而终”。

    早在崩盘之前几年,政府就已看到楼市和股市的狂热,频频出手,可惜无济于事。当时日本的楼市调控措施与现在并没有什么两样。

    1987年,日本政府要求金融机构严控房地产贷款量,“房地产贷款增长速度不能超过总体贷款增长速度”。然而,这些举措对房市并没有产生任何正面影响。

    更要命的是,土地管控措施,非但没能遏制地价飞涨,反而因为对土地限制过多,从而导致供给不足,地价不降反升。

    在货币市场上,日本开始大幅度收缩。在短短1年内,日本央行连续3次提高贴现利率,连续5次加息。

    然而,过于着急的货币政策,反而成为股市崩盘的导火索。日本房地产调控反而事与愿违。

    以上几点都是房地产最后疯狂时的表现,到了1990年,股票市场率先崩盘。接着,楼市崩盘。

    由于土地市场与资本市场关系密切,资本市场崩盘随即传导到楼市。金融机构为避免损失,要求企业偿还贷款,企业不得不变卖股票和不动产,大量地产抛到楼市,地价应声而跌。

    随后房企倒闭、银行不良率暴增发生危机,普通国民住房转眼变成了负资产。

    (睡图为日本房奴破产后睡马路)

    事实上,房地产泡沫的破裂都是在不经意的时候来临。

    城市化红利消失、人口红利衰退、资本过度炒作、对楼市股市过度依赖、调控政策过于刚猛……所有或隐或显的负面能量,在这一刻全面爆发。

    日本在上世纪90年代初的房地产泡沫破裂,给今天中国的房地产带来啥启示呢?

    首先,一国经济若是过度依赖于房地产,会造成经济结构单一,房地产去泡沫化后,经济步入长期的衰退期。随着房价暴跌,国民财富持续缩水,损失高达1500万亿日元,相当于日本3年的GDP总和。

    日本经济更是萎靡不振,二十年间,日本年均GDP增速只有0.75%。

    可能当年的日本房地产泡沫破裂还要比现在的中国略好一些,因为日本早在上世纪60年代就让国内的企业走出去,到海外布局能源、矿山、办厂等,所以即使日本经济这二十多年来是衰退的,国外的日企可以反哺处于衰退中的经济。

    所以,日本经济虽然衰退二十年,但没见到国民的生活质量下降。

    再者,房地产业应与其他行业共同繁荣发展,才是百业之幸,否则做实业不如炒房,那谁还愿意把资金投向实业呢?更谈不上制造业的转型升级。

    当时,由于日本房地产的挤压,与日元的持续升值,导致日本制造业衰落了。

    在日元快速升值的压力下,丰田、本田、索尼、日立、东芝等老牌日企都被迫将工厂大规模的转移到东南亚去了。

    最后,当投机性购房退潮后,日本房地产一地鸡毛,所以房地产去投机化要严格执行,不能只说不做。

    正是由于当年给居民(包括境内外游资)、房企业滥加杠杆,导致境内外游资既获得了日元升值的好处,又斩获了日本房价上涨的双重收益。

    而留给日本却是大量银行和房企倒闭,当年倾尽所有买房的家庭一夜返贫。日本人迄今还在为疯狂买房付出代价。

    日本房地产泡沫破裂乃是前车之鉴,与今天国内一些地方的楼市又何其相似。

    我们不要相信房价永远只涨不跌,我们更不要相信房地产可作为国民经济的支柱产业,我们更不要相信投机性炒房能给经济带来超预期繁荣。而一旦游资离去,便是留下一片狼籍。经济和金融将会长期陷入衰退之中。

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  • 中国将严重的多,中国老百姓收入,能和日本比吗?相差多少倍,举几代之力买套房,疯了
    2018/5/16 11:57:46
  • 房价是癌症,只能让它早点破掉,回归了基本价位,国家就重生了。2018年是中国经济重生的一年,也是挤泡沫最佳机会。ZF需要做的,就是什么也不用做,乐见其成地让房泡泡崩裂,然后把锅都推到川普的头上去。对于破产的房奴实施仁政,建立国家住房银行,跟破产房奴进行债转股,他们的负资产自住房变成“共有产权房”,反正按揭接着还,房子还是他们住,总不能让房奴睡大街去。这样的仁政,房奴满意,国家复苏,是房泡泡最佳的结局了。
    2018/5/13 21:19:05
  • 假如中国因为房地产破灭引起经济危机,会比日本影响少许多吗?
    中国会平稳度过这场经济危机吗?
    醉,继续深沉的醉,一瓢冷水难以让其清醒..........
    2018/5/13 19:45:22
  • 意义就是:房价依赖顶层的坚强程度。
    2018/5/13 17:41:48
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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草根简介


1975年生,毕业于上海财经大学国际金融专业。现任上海富大集团公司副总裁,兼理财杂志、投资客杂志、投资中国杂志的财经评论员。联系QQ: 446957993
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