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无愧于心 - 叶檀首页
今天定调 2018年房地产市场没变!
2018-03-07
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    3月5号上午,2018年《政府工作报告》发布,关于房地产,记住几个关键词:房住不炒,差别化调控,发展公租房共有产权房、支持自住房、培育住房租赁市场。

    二三线城市该涨的地方还会涨,一线城市北京、上海该跌的还是跌,人口该多的城市还会多,该减的一定会减,继续支持房地产去库存,这才是差别化调控。

    还有个非常关键的数字,启动新的三年棚改攻坚计划,今年开工580万套。什么地方棚改多,什么地方的城市就会受到支撑。

    来来来,我来告诉你一个秘密,人口流出、库存高企、经济下滑的小城市房价上涨,奥秘之一,就是棚改和货币化安置。2016年棚改货币化安置消化库存2.5亿平方米,占全年商品房销售面积15%,2017年棚改户购房面积估计接近20%。

    谁棚改规模大,谁就成为人为制造的天量需求红利的受益城市。棚改户大规模入市,2016到2017年,三四线城市地产越来越火爆,大牌房企加速布局。

    我们来探索棚改红利中的房价涨幅隐形冠军。《叶檀财经》以2017年棚改计划开工量(数据缺失则用2018年计划开工代替)、2014-2017年房屋租金涨幅、2015-2016年人口净流入,三项核心数据进行排名。

    排名第一的是菏泽,2017年全市棚改量18.2287万户,远超第二、第三名。实际上,2017年成为当地房价拐点,棚改、库存清零、房价暴涨和地王崛起,刺激着这个城市的神经。

    一、棚改占全省四分之一 房价倒数第二 开发商笑出声

    一个房价排名全省倒数第二的城市,棚改占据全省任务的四分之一,开发商杀红了眼。

    根据社科院财经院住房数据、以及房地产业协会的数据,2017年12月山东房价中位数排名中,菏泽中位房价为6058元/平米,在17个地级市中排名15。

    2016年,菏泽全市拉开棚改序幕,完成6.2万户棚改;2017年棚改白热化,棚改涉及18.2万户、近70万人,计划改造3092万平米,相当于拆掉一个百万人口的城市。牡丹区计划改造31825户,是2016年的2倍多;单县计划改造27275户,菏泽开发区计划改造26300户,这两个县区改造计划的零头比2016年总数还要多;其他县区的计划都是2016年的至少2倍。

    菏泽历史上最大规模的棚改工程来了。

    棚改的核心是土地拆迁成本。如果丈量拆迁1000亩土地,仅有400亩用于房屋开发、商品房出售,其余的土地会用于修路、绿化、教育、医疗等相关配套资源,地价水涨船高,一定会分摊到房价上。

    根据当地数据,2015到2017年间,水泥价格从每吨270元涨到500元,钢材从每吨1800元涨到3400元,成本大涨。主城区均价6000元/平米的二手房,成本至少在4800元/平米以上。

    菏泽主城区近两年土地价格从每亩100万元攀升到300万元以上,部分地区达到每亩400万元。

    二、房价这把火从主城区蔓延到周边

    2017年11月6日,菏泽市出台《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》,被称为“菏十八条”。12月1日,菏泽公积金新政实施,规定异地公积金停止办理,首套房公积金首付不低于30%。

    不到一年时间,山东15个地级市发布楼市调控政策。

    “菏十八条”中首次提出限售,对主城区和成交量高、房价稳控压力大的县区实行限制措施。新建商品住房和二手住房取得产权证至少2年后可上市交易,非本地居民购房转须不少于3年。

    土地跟房价捆绑,用“限地价、竞房价”、“限房价、竞地价”、“限地价、竞配建”、“竞自持面积”等方式,让房价受到一定控制。

    2017上半年是菏泽棚改高峰期,下半年拆迁放缓,释放土地供应量减少。11月份之后,山东省发布环境治理、暖季停工、停产的政策,无新土地供应。

    根据中国房价行情网的数据,2017年全年,菏泽二手房均价从4835元/平米上涨到6098元/平米,全年涨幅26%,假设年初看中一套100平米的房子却没有买,年末需要多支付12.63万元的总房款。

    在供小于求的状态下,菏泽可能迎来2年左右的销售空窗期,房价与地王齐飞。因为货币补偿标准远低于房价增速,绝大部分居民都会直接选择房屋安置。空窗期之后,只有迅速消化剩余楼盘的房企,才能在三四线城市继续立足。

    两三年之后,菏泽市场会从一手房向二手房转变,有品质,户型好的二手房越来越受欢迎,租房市场会小有起色。

    根据中国房地产业协会数据,从2014到2017年间,菏泽市租金涨幅为14.66%,排在全国第5位,在菏泽前面的只有五座城市,大理(57.77%)、北京(32.718%)、张家口(21.006%)和杭州(14.919%)。

    从2015到2016年,菏泽以12.23万人的常住人口增幅排名全国第12位。这是一座插上了一对小翅膀的城市。

    三、四五线棚改的黄金时代

    未来两年,依旧是四五线城市棚改的黄金时代,一线城市的白银时代。

    2017年2月23日,住建部部长陈政高表示,2016年棚改货币化安置比例达到48.5%,比2015年提高18.6%,可以从市场上购房2.5亿平方米。

    陈部长的数据大约是这样计算的,2016年棚改开工606万套,货币化安置比例为48.5%,大约300万套。以2016年年底住建部和财政部文件里提到每套80平米计算,那么就可以帮助地产商去库存:300万*80平米=2.4亿平米。

    然后按照国统局的数据,2016年全国商品房销售面积15.73亿平方米,那么棚改货币化安置拉动的比例就高达15.26%。果真如此的话,2017年的货币化安置比例提升到60%甚至更高,棚改货币化安置消化库存占全年销售比可能接近20%。

    政府的两只手,一手在控制房价以防热死,一手在温暖房价以防冷死。最终结果只有一个,温度保持正常,每年上涨有限。

    2017年5月24日,国务院常务会提出新目标,上一个三年计划结束后,2018到2020年改造各类棚户区1500万套。去年600万套左右,今年还是600万套左右。

    一套拆迁房货币安置的海量现金,可以2到4倍杠杆进入楼市,再次炒热四五线城市的地产。知道为什么隐形冠军在菏泽了吗?

    棚改三年,你在哪买房?


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  • 其它银行是否跟进,决定房价走向?

    重磅消息: 2018年,中信银行开始对住房抵押贷款下手了,目前已暂停北京地区200万元以上的个人住房抵押贷款。

    房屋抵押贷款如果被卡死,对楼市将是一个致命的打击,说金融机构向你关门了:以前有房子在手并不慌张,只要有急用钱的地方,把房子抵押出去,马上就能换取大把现金,等流动性危机 过了再还钱。现在,没有银行支持,你很难变现房产拿回现金了。稍微有点金融常识的人都知道,失去流动性的房产,一文不值。

    楼市彻底丧失流动性,房子几乎卖不掉的时候,是最符合投资市场“一赢九亏”定律:9成人只能赚取虚拟的高房价财富市值,但却拿不回本金,只有1成人,由于提早卖出高价房,变现成功 ,成为人生大赢家。
    2018/3/7 15:52:10
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历史博士,财经论者。经济领域的市场派,文化上的保守主义者。以我手写我心,用事例与逻辑说话,对事不无小补,对己无愧于心,且文章不遭斧钺之害失去原意,于愿足矣。邮箱yetan@vip.sohu.com

从历史到现实,从经济到政治,期间并无轩轾,常有令人惊讶的相似之处。因此谴责任何以牺牲个人充当某种崇高理想祭品的行为,以及脱离生活常识的高深理论。赞赏尊重常识的理论,同情任何凭辛苦工作追求个人利益的行为。转型期的人面向不可知的未来,或许彷徨,但好在并未象但丁一样,对未来失去信心与感受。


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