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雄安宜居必须顺应和引领时代发展潮流
2017-11-10
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    雄安是中国城市发展的千年大计,宜居建设必须顺应和引领时代发展潮流。

    宜居发展的目标是:城市繁荣、社会稳定、生态和谐、房优屋美、价格亲民、造福百姓。

    雄安将为破解地价房价高企难题、探索住房开发的良性循环机制、实现市民美好“宜居”梦,做出卓著贡献和发挥示范楷模作用。

    就目前人类的科技认知水平而言,未来的城市将会发生如下变化。

    一是住有所居。宜居是市民最基本的生活需求,也已成为人类共同追求的目标。尽管世界大多数城市至今仍遍布危房陋屋集聚、生态环境脏乱差的贫民窟,住房紧张、房价高企依然是普通市民心中抹不去的痛。中国人多可耕地少、城镇化发展进程快的国情,更是使实现城市宜居的目标变得难上加难。然而随着人类社会的不断进步,住有所居已成为衡量一个国家经济实力、科技水平、文明程度以及国民幸福指数的重要标志。只要我们充分发挥中国特有的制度优势、经济后发优势以及深化改革的先导性作用,正确理顺好土地和环境、质量和效益等相互关系,就定能在较短的历史时期内高质量完成城市人民的宜居大业。

    二是绿色庭院房成为主流住宅。城市的可持续发展,离不开良好的生态环境。平地崛起的绿色庭院房的特点是:以人为本,天人合一,绿色低碳、节约土地,因此非常适合在我们这样一个人力资源丰富、土地相对匮乏的国家植根、推广和普及。雄安必须超前引进绿色庭院房开发理念,不应简单地以不准建高楼大厦等行政指令,来抑制节地型、环保型绿色庭院房的崛起。绿色庭院房不仅应确保舒适宜人的特色和一流的住宅质量,还要与工薪族的消费能力相适应,更要成为雄安引领世界城市住宅建筑发展新潮流的靓丽新景。

    三是土地资源得到复合开发。城市土地资源将向多层次复合开发方向迈进。例如道路用地,在打造适应现代化交通需要的畅行路网、构筑地下综合管廊的同时,还应兴建过街楼住宅以及空中绿地、花园、居民休闲场所、停车场……路房合一,一地多用,既满足了城市基础设施的用地需要,又缓解了城市住房用地的供需矛盾。由于土地得到高效和充分利用,从而大幅度摊薄了使用成本,高高在上的建房价格变得亲民,新型“路房合一”住宅建筑将会编织起低收入者的幸福之梦和小康之梦。

    目前存在的问题是,我们现行的房地产和住宅建设运作方式还难以适应这种变化。

    一是城市建筑格局不合理。

    路房建设分离、产城分离、职住分离等现象已成为中国城市的通病。如果说“路房分离”是一种数千年世界性城市建设的行为惯性,属于未来新概念的“路房合一”则需要决策者和全体市民有一个认知、熟悉和接受的过程;那么产城分离和职住分离的长期流行与泛滥,必然会变成一种削弱城市综合竞争力、降低经济运行效率、增加市民经济和精神负担的新灾难。只有更新思路,展望未来,率先闯出一条“路房合一”、“产城融合”、“职住合一”以及绿色环保、宜居畅行的发展新路,才能顺应时代发展新潮流和满足国情民意的新需求。

    二是土地资源低效开发。

    中国人多可耕地少,粮食风险必须警钟长鸣。令人不解的是,到目前为止我们在开发土地资源方面依然是大手大脚、粗放落后。与一些发达国家城市相比,我国城市大多显现出容积率低、绿地率低、土地产出率低以及地价高、人均土地占用量高等差距,从而多少影响着城市的繁荣和经济的振兴。虚高的地价助推着城市的房价,目前在不少一二线城市,万元楼板价已习以为常。而高房价则衍生出地方政府点土为金、银行轻松获利、开发商坐地生财以及楼市畸形发展、科技创新和经济前行动力衰退、制造业等实体产业举步维艰、房地产市场风险积聚等社会怪象。雄安作为一个千年大计的开发新城,在推行租房新政、打击炒房歪风的同时,也要狠抓提高土地资源开发效益的牛鼻子,才能真正使房价回归到广大工薪族的消费水平线上来。

    三是住宅建设资金严重不足。

    我国住房建设多年来盛行“轻租重售”之风,加之各城市积极推行棚户区改造货币化安置政策,致使城市土地拆迁成本长期高位运行。城市土地已经竞拍出10万元/平方米的惊天价,拆迁费必然会跟风暴涨。近几年百分之七八十的土地收入均被前期的“货币化安置”所吞噬,真正能够用于后期的住宅开发建设费用,已显得捉襟见肘,不仅严重影响了住宅建设的进度、效率和质量,还会给地方政府公信力以及城市的和谐稳定带来负面影响。

    四是土地财政难以割舍。

    土地财政是中国经济的一大特色。既创造了房地产超常规发展的历史奇迹,又留下了政府与民争利、助推地价房价、扩大贫富差距、制造价格泡沫、孕育金融危机等恶名。雄安的土地开发模式必须要有可复制和可推广价值,才有助于土地财政的渐次淡化、枯萎,乃至最终的退出。

    优化城市建筑格局,走土地资源复合开发的高效益新路,大力推广“路房合一”新工艺,建设高生态、低造价、优环境的绿色庭院房,将高成本的“货币化安置”转化为低成本的“租房安置”,地方政府通过国有房产的租赁经营,渐次甩脱土地财政拐杖,这是中国房地产以及城市宜居必须要走的一条可持续健康发展的振兴之路。雄安有责任在深化改革进程中一马当先,更有能力高质量实现住有所居的奋斗目标。

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草根简介


    高级经济师。1969年上山下乡。 1974年加入中国共产党。1975年起先后在安徽省地质矿产局所属325地质队、第一水文地质工程地质队、第二水文地质工程地质队、地质测绘技术院、327地质队从事水文地质、党政、行政、企业管理等工作。80年代和90年代多次在报刊上发表论文。一些文章曾被新华文摘等文摘刊物转载。近年来热衷于在工余之后研究城镇化和城市住行等经济发展问题。联系方式:yyjahytjs@163.com <mailto:yyjahytjs@163.com)>



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