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雄安应打好“路房合一”、“购租并举”两张牌
2017-08-10
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    雄安推出“购租并举”新政,敲响了土地财政的丧钟,给深受高房价和高风险困扰的中国楼市带来了新希望。

    中国经济需要一个稳定发展、不出乱子的房地产市场来支撑。雄安“购租并举”,事关国计民生、经济振兴和政府的公信力,摆在我们面前的是一条只能胜利、不能失败的前行之路。

    由于房价泡沫的作祟,中国房地产市场已经潜伏了大量动摇国民经济根基的不稳定因素,“购租并举”虽出台适时,但并非是包治百病和消除风险隐患的神药,房租随时可能会出现价格新波动,因此我们决不能有丝毫的松懈以及一劳永逸的幻想,而是必须要拿出既可灵活适应市场变化、又能正确驾驭市场风云的创新措施来加以正确应对和有效护卫。

    一、住房租赁市场价格能否稳定?

    发展住房租赁市场,符合经济规律,顺应国情民意。但是租房与售房一样,都无法回避敏感的价格问题。过高的房价,会使中低收入者望房却步。高高在上的房租,同样会给房地产市场和中低收入者带来难以愈合的伤痛。

    千万不能乐观定论,实施“购租并举”,并出台“租售同权”、“租房落户”以及“共有产权”等配套政策后,高价房就会轻易退出市场,租房价格就能持续稳定。

    其实,房价不仅喜欢在售房时低开高走,在租房时也乐于高调行进,尤其是在当前投机炒房行为人人喊打的社会大环境下,租房价格的上扬更可能会形成一种爆发之势。

    合理的房租收入比应该低于人均收入的30%。据上海易居房地产研究院发布的《全国50城房租收入比研究》报告数据显示:

    26个城市房租收入比>30%。这说明:我国城市住房价格总体偏高,其中北京、深圳、上海分别为58%、54%和48%。无论是收入不菲的高精尖人才,还是普通工薪族,都无法长期承受为房租支付一半薪金的重压。

    24个城市房租收入比≤30%,最低的苏州、嘉兴、无锡分别为21%、20%和19%。如果苏、嘉、锡能继续优化租房价格体系,或是雄安以及国内大多数城市的房租收入比都能向20%的水平线靠拢,那么雄安的“购租并举”新政就会显现出强大的生命力。

    以上想法虽然美好,但是现实却依然残酷。“购租并举”后,地方政府仍肩负着确保国有土地资源保值增值的重任,银行和房地产开发商同样需要维持正常的经营活动以及开拓新的生存发展空间,炒房者更不会轻易舍弃牟利机会,再加上一线城市住宅的供不应求、中低收入者的盼房心切以及各种利益因素的共同发力,很可能会使涨价妖风从售房环节迅速转移至租房环节。

    尤其是房产开发商,从拿地,到开发建设和租房经营,投入资金往往需要20年左右的周期才能回收。期间面临着银行还本付息、日常管理营运等财务费用的重压,因此肯定要绞尽脑汁在最短的时间内回收投资。唯一的方法就是涨价。

    若从住宅租售比指标来看,我国一二线城市的房租也很难保持稳定。由于地价房价普遍虚高,京、鹏、沪三市住宅租售比均低于1:450;而伦敦、巴黎、东京、纽约等大都市都高于1:300。这说明,如果地价、房价不变,京、鹏、沪等城市的住宅租价仍存在着很大的上升空间。

    从供需双方的视角来看,一旦租房市场发育完善,广大房主也都是百分之百地期盼着租价坚挺或大步上扬。尤其是“租售同权”、“租房落户”等政策落地后,学区房的出租,更将成为涨价的焦点。届时房租贵、租房难等困扰又可能会成为中低收入者的新伤痕。

    如何确保合理的房租收入比和住宅租售比,正确理顺学区房的供需矛盾,平稳应对租房价格波动风潮,将成为雄安和国内各城市必须妥善解决的新难题。

    二、如何稳定租房价格?

    地价和房价含金量的大与小,制约着房租的高与低。从中央所下的决心来看,雄安新区在短期内应该有能力控制和稳定地价、房租的上涨。然而,在市场经济环境下,如果北京、天津等城市地价、房价继续高位运行,雄安的低地价和低房租壁垒又能坚守多少年?

    为稳定住房租赁市场,方便市民生活、工作、购物、就学、就医和娱乐健身,雄安应坚定走紧凑型发展新路,创建一种产城结合、职住平衡以及土地复合利用的建设新格局,重点是在转变住宅开发方式等方面,实现新的历史性突破。

    中国城市住宅开发的短板是土地资源供需失衡。多年来各城市发展房地产始终紧盯着增量土地资源,致使土地短缺现象雪上加霜。在我国中低收入者的工薪仍处于洼地阶段的今天,若能痛下决心变革住宅开发方式,实现由“外延型”向“内涵型”的历史性大转型,未来的租赁房开发热潮注重深挖存量土地资源的潜力,注重复合开发无需土地费支出的城市道路资源,我们就有能力解决房租居高不下的难题。

    按照国内城市目前的建筑能力,若能剔除土地费用,质优环境美的全装修绿色庭院房的建安费也就是在4000元/平方米左右的水平线上。为此,雄安应坚持以创新为先导,率先打响开发“路房合一”新工艺的第一炮,在占建成区面积约30%的城市道路上,兴建能吸纳50%市民入住的过街住宅楼以及资源稀缺的学校、医院、超市、养老院、停车场等公共建筑,就能把房租收入比降到低于30%或低于20%的合理区间上来。

    “路房合一”是“购租并举”新政的基石,也是为“购租并举”量身定做的配套保驾措施。对中国各大城市而言,路房合一已经不存在任何技术障碍,同时在消除噪音、扬尘污染,防火、防坠落等方面也都有可靠的技术保障。

    拥有“举国体制”和“一张白纸”双重优势的雄安,有责任和有把握打好“路房合一”、“购租并举”两张牌,一个充满活力的世界级宜居之城定能为中华强国梦增添新的光彩。

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草根简介


    高级经济师。1969年上山下乡。 1974年加入中国共产党。1975年起先后在安徽省地质矿产局所属325地质队、第一水文地质工程地质队、第二水文地质工程地质队、地质测绘技术院、327地质队从事水文地质、党政、行政、企业管理等工作。80年代和90年代多次在报刊上发表论文。一些文章曾被新华文摘等文摘刊物转载。近年来热衷于在工余之后研究城镇化和城市住行等经济发展问题。联系方式:yyjahytjs@163.com <mailto:yyjahytjs@163.com)>



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