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房产价格无序上涨的本质是房产税率不断提高
2017-05-11
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    对于是否要开增房产税,这其实并不是一个太重要的问题,因为买房的人一直在交房产税。“道,可道,非常道;名,可名,非常名。”买房人交的这钱、那税都不叫房产税,其实就是 房产税。重要的是,人们买房子交的税已经足够多了,再交一个名叫“房产税”的新税,真的没有必要。

    1996年,中央发布文件取消单位福利分房,当时房价就是地板价,北京、上海买房送户口,人们就是不买。1997年之后,中国进入为期五年的通货紧缩周期,人们普遍消费不起商品房这 么昂贵的消费品。2002年以后,中国的房地产价格开始坐上直升机,演绎了一个几乎只涨不跌的神话。

    房价为什么会涨?这里面有人们生活富裕,消费力不断提高的原因,也有市场供应不足的原因,还有金融创新、金融成本的原因,还有房产行业制度的原因,更有过度投机、投资的原因 。房地产价格不是不可以涨,而是两三年翻一番那样无序上涨是不正常的。

    北上广深一线城市动辄五六万一平米的房价包含什么东西呢?先不考虑土地价格,因为土地一级开发权在政府。毛坯房建筑人工及材料成本不会超过2000元一平米,如果再加上各种各样 的间接成本,比如小区绿化、周边道路及设施建设,5000元一平米也应该可以下来了。

    一线大城市房价中90%的房款都被政府、房产商以及银行拿走了。房产商与银行的收入都是水涨船高,房价越高,赚得越多。房价中大部份还是政府拿走,政府拿走的实质上就是房地产税 。如果当前的房产价格体系保持稳定,不管是商品房,还是优惠30%以上的廉租房,政府都是稳赚不赔,有利可图的。

    政府收房产税很正常,问题是,政府应该征收多少比例房产税。如果居民收入上涨,房价保持同步上涨,那么房产税率没有增加。如果房产价格一两年翻一番,其本质上,就是将房产税 率一两年内提高一倍。 我们可以这样认为,在一些小乡镇,房产价格两千元一平米,政府几乎没有征收房产税。而在高大上的一线城市,房子价格远远超过其建造成本,就等于是买房人为了 获得相关配套福利缴纳了一大笔房产税。如果房价飞速上涨,就是对买房人的大幅度增税。

    一线大城市都不缺乏税源,对这些城市来说,房价被投资和投机的力量炒得高高在上,这或许不是一线大城市政府的本意。但如果任由投机势力炒作下去,房地产泡沫越吹越大,就会有 毁灭的一天。如果说得好听一点,因为房价完全由市场力量决定,一线大城市是被动地提高房产税率。

    还好,中国还有一些地方的房产税率很公道。重庆是一个直辖市,但是其房价没有太多的泡沫,八千元到一万元一平米的单价并不高。听朋友价绍,重庆主城区周边的壁山区,可以买到 碧桂园开发的不到4000元一平米的精装修房。

    在南方,当深圳房价迈过60000元一平米,东莞20000元一平米,东莞周边的特色产业小镇新开发的小区达到17000元到18000元一平米时,笔者不知道那些传统产业从业人员能不能消费得 起。还好,福建最富有的县级市晋江市,房价不到7000元一平米,更多的人们可以安居乐业,不用太担心房贷的问题。当然,郑重请求炒房团不要去破坏别人本来幸福安宁的生活。

    一些经济表现一般的城市房价应该降下来。听一位朋友说,本来去年年底想回家乡的县城买一套3000元一平米的房子。三十多万的全房款,十几万元的首付,感觉就当玩一样。正犹豫之 中,过完年之后,房价涨到4000元一平米,上个月又涨到5000元一平米。据了解,该县的主导产业全行业萧条,财政收入锐减,政府只能联合房产商哄抬房价了。

    中国各地方房价有高有低,房价高的地方,房价也不是那么容易崩盘。政府手中的调控工具还是非常之多。如果从房价的本质就是房产税的角度出发,政府应该保护那些长期还贷的自住 型购房者。与其说人们在分期还房贷,不如说人们是在分期交房产税。对于这些可敬的纳税者,大部份发达国家的政府都给予支持,提供不超过3%的年贷款利率。如果房价有下跌的可能,那 么只要政府提供更优惠的利率,更长期的还贷期限,让购房者“refinance”,中国房价也不至于像日本、美国那样瞬间崩盘。

    房产税率过高反映税收体系不合理

    这两天有个新闻,要呼吁取消一级公路甚至高速公路的收费。当前全社会已经形成一种民粹:政府税收越少越好,什么都免费最好。美国的高速公路免费,但是已经有好几万公里的州际 公路以及数千座桥梁年久失修,请问如果公路不收费,谁出钱来维护?这样下去,最后只能让政府债台高筑,不了了之。

    美国总统特朗普提出税改法案,将美国公司所得税率由35%,降到15%。很多人称赞特朗普英明,在笔者看来,特朗普是心知肚明。作为一个精明的房地产商人,特朗普有多年时间不需要 交税。美国的法律很发达,但是会计师事务所也同样发达,美国过高的所得税率,让美国大企业想方设法避税,美国企业纷纷外迁。税率高,交的人少,还不如利率低点,让更多人交税。

    降税很可能是特朗普税改的前半部份。笔者曾与一美国普通老者聊天,他竟然说,“What China do right is the VAT!”(中国做得最成功的是增值税税收政策)。印度十年前还成立一 个VAT专家委员会搞税改。美国只有针对普通消费者征收的消费税,而没有增值税。特朗普是一个比较爱向中国学习的人,前四年吸引企业再工业化,后四年估计会真正地税改,可能会增加增 值税,但是不会同中国一样17%的税率。

    当前房价畸高,是税收体系不合理的直接反映。一线大城市不缺税源,不代表大量的中小城市现状。那些真正需要去库存的大量中小城市,都面临着到哪里征收财政税收的问题。农业税 没有,小微企业税收没有,工业企业税源下降,不卖房卖地去哪里解决收入问题呢?

    美国因为没有增值税,所以企业相关的税收不多,只能向个人征消费税。而中国的税收刚好相反,消费税很少。中国人只有在买车以及一些奢侈品上才需要交消费税。

    在中国,很多时候买东西有两个价格,一个是要票的,一个是不要票的。什么叫要票的?比如去住宿,单位出差的,一般要开发票,可以回去报销。如果一家人出来旅游就没什么必要开 发票。但是,开不开发票,对于一个企业来说,是不一样的,不开发票就没有销项,很可能就不用交税了,政府就收不上税收。

    据统计,2016年社会零售品总额为33万亿元,而限额以上零售品只有15万亿元。这大概可以说,有一半以上的零售商品是不开发票的。在一些商场,对开发票的要求还挺多的。笔者对税 法没有研究,只是好奇,开发票不是可以给国家多缴税吗,非要弄得这么复杂。2016年全国网络销售总额超过5万亿元,这有多少是开发票,让国家收到税收的销售呢?总之,设计一套有中国 特色的消费交易税很有必要。

    中国不征收铸币税令人遗憾

    在不少人眼里,美国提高利率、缩减资产负债表就是天要塌下来,中国经济就要大难临头。西方不亮,东方亮。美国货币减缩,欧盟还在不紧不慢地进行购债计划。所谓欧洲央行购债, 就是欧洲版的货币宽松,说得通俗一点,就是欧洲国家又在加大印钞力度了。欧洲央行将保持每月购债600亿欧元的计划到2017年年底,并有可能延长,直至通货膨胀明显。

    为什么中国央行明明没有货币宽松,却被人破口大骂“货币超发”?而欧洲央行连印好几年货币,也没有主流专家批评一下? 中国的事情就是这样怪。

    其实,美国对全球经济影响力已非二三十年前可以相比。美国人要紧缩货币,提高利率,让全球资金回流,制造全球的通货紧缩。在这个货币收缩过程中, 小国家可能会顶不住,汇率崩 溃,但是发达经济体并不会有太大的影响。这不,针对美国的加息计划,欧洲央行、日本央行都没有所谓的战略配合,还是按部就班的发钞印钱。中国的实体经济体量远远大于欧洲与日本, 欧洲与日本都不怕,中国也就更有底气。

    欧洲的购债计划与日本的“某倍经济学”就是印钞发行国债,对国民征收铸币税。很遗憾,中国从1995年新《人民银行法》之后,中国就几乎很少征收铸币税。很多人害怕中央政府会乱 印钞票,让钱毛了。这其实是多虑的,二十多年过去了,中国整个国家国民素质与政府治理水平已经大大地提高,中国央行一年增印几十万亿钞票的事情不可能出现。

    因为害怕出现恶性通货膨胀,就限制央行直接购买国债,是因噎废食。当前外汇占款不断下降的背景之下,中国已经不可能靠外生性增发货币。如果限制国债发行货币的内生性增发货币 ,政府将失去一年过万亿的铸币税。

    由于中国不征收铸币税,使得本应由铸币税款承担的基础设施项目建设,只能转移到房产税、增值税中,无形中加重了居民与企业的生产生活负担。粗略估算下,欧洲央行过去一年已经 购债超过5万亿元。如果中国央行同样同规模购债,这些钱,可以修建5万公里的高铁。

    必须指出的是,央行向政府购买的债券本质是不用还的,只是记在账上,让人们知道有这么一个数而已。与欧洲央行、日本央行一样,铸币税税率上限是通货膨胀率不能超过温和水平。 我们国家上个世纪八十年代中后期,九十年代初征收铸币税,税率过高,导致经济“过热”,物价上涨过快。如今,又一文不征,各级政府只能挖掘房产税的潜力,后买房的九零后、零零后 无奈成为房产税的最大贡献者。

    中国可以暂时地紧缩货币,挤掉经济中的一些泡沫成份,但是不能长期地紧缩货币。如果央行没有原则性地长期收缩资产负债表,将会让中国长期地限入通货紧缩之中。 回顾历史,明清 两朝的中后期,当时的外汇占款“白银”,受国际贸易形势以及战争赔款影响不断外流,货币长时期地紧缺,整个社会经济长期萧条,社会矛盾不断激化,明清王朝最终走向终结。明清时期 的知识份子普遍缺乏货币金融常识,不理解货币对经济、对国家财政税收的重要性,对货币减少的经济现象束手无策。当前外汇占款减少,中国货币金融历史竟然再三发生同样的事情。几百 年过去了,中国的知识份子不能有些长进吗?

    国债发行货币,不必然会让人民币大幅贬值。人民币的信用,是中国强大的生产力,是完善的工业生产体系,以及充满活力的经济发展。中国可以向全世界提供绝大多数工业制成品,这 就是人民币的信用。人民币的信用并不需要美元担保,用美元买到的东西,人民币同样能买到。增发货币进入实体领域,可以促进消费,扩大生产,提高生产力,让中国经济更有竞争力。如 果中国经济失去活力,经济发展停滞不前,外资大举退出,人民币倒是有大幅贬值的可能。

    当前的问题是,没有大量的低成本货币增发进入实体经济,经济不可能很好地发展。中国人不至于回到魏晋南北朝时期,就靠西汉时期的货币过日子,那可是中国最悲惨的历史。物理上 没有永动机,财政上也不可能有永远循环的货币。不增发货币,只靠存量,中国历史上有很多例子,只是很惨。

    M2是代表财富积累程度的一个客观指标

    中国广义货币(M2)过高,被一些人认为是中国货币超发的一个证据。其实,中国货币超发的假象主要是因为这十年房价上涨速度过快造成的。除了房产价格,其它的工农业产品的价格 上涨速度都是比较平缓的,不少原材料与工业品甚至要比十年前便宜。如果非要说中国经济有问题,那也只能说房地产经济有需要调整,不能说货币超发。

    中国人对自己要求太高,不知道自己的成就有多了不起。仅仅是改革开放三十多年,中国就创造了约670万亿的GDP。 这670万亿以当年价格计算的GDP,包括商品与服务,一部份属于外资 企业,大部份属于中国人的财富。这670万的财富有不少属于长期财富,可以钱生钱。M2包含中国境内个人与单位的现金与存款,中国人普遍爱储蓄,中国人将创造的财富以现金和存款的形式 保存下来,这有什么不对的吗? 日本人也爱储蓄,日本M2/GDP比例更高,日本人也确实比中国人有钱。中国人的财富除了某些地区房产有些泡沫,绝大部分财富也是货真价实的。所以说,M2 很大程度上是GDP长期积累的货币与存款沉淀总和。

    美国人的 GDP很高,但是这GDP是美国的大公司、大财团的,普通老百姓日子过得紧巴巴。普通美国人读个大学都得贷款,毕业后还得还上十年八年,美国老百姓怎么会有存款呢?在美国 打个国际长途电话要上千块钱,看个感冒要好几千块钱,这GDP都进美国大公司了,美国老百姓和政府还有什么现金和存款呢?美联储都不好意思公布自己国家的M2数据了。中国人爱人云亦云 ,那是因为虽然有点钱,但是没有自己的货币金融理论,也是挺可悲的。

    如果中国去工业化,没有人再愿意去投资,M2就会慢慢降下来。中国的M2高,那是中国到处充满机会,钱存到银行,可以贷出来发展新项目。欧洲央行购买国债,钱存到银行,贷不出来 ,钱生不出钱,M2自然不高。

    从根本上说,中国不存在货币超发,中国M2高也不是坏事,中国经济基本面没有问题,是中国的经济理论,金融理论,货币理论和财税理论有问题。中国不缺生产力,不缺人力,不缺项 目,不缺发展空间,缺少的是自己经济理论。如果中国人能真正找到自己的理论,那么,房价问题,财税问题都可以得到很好地解决。笔者相信,这些问题,西方经济学大师不能解决,只有 努力向管仲、商鞅、桑弘羊、陈云以及薛暮桥这些中华民族伟大的经济思想家学习,中国人才能真正找到自己的出路。

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  • 房产税额应该按房产价格及时调节
    2017/5/31 11:18:28
  • 抑制房价上涨的唯一方法是房产确权并按月征收房产税。
    2017/5/31 11:16:37
  • 中国政府现在有“国债”吗?说说看,在哪里?!
    2017/5/20 11:07:43
  • 楼下诸位,按照你们的说法,货币可以“无中生有”,根据实际情况随便印。真是这样么?以前,西方列强为了摆脱自身的债务危机和经济危机,宁可发动对外战争掠夺他国财富,也不愿意在家闭门凭空印钞。你看看,打仗抢别人的东西多费劲啊,哪有撸起袖子印钞票省力省心啊。何也?!因为这里有一个基本道理:政府无节制印钞,就会如同吸毒上瘾一般,一发不可收拾,滥印的结果就是货币贬值,引发恶性通胀,货币迟早就得成为一张废纸。一个政权发行的货币一旦成为废纸,这个政权的阳寿也将尽了!为什么美国总是对政府举债的上限总是争吵不休,弄得政府有时关门歇业,从某种意义上讲,是对美元印钞行为的节制。现在信息透明了,也包括金融信息透明了,政府大规模“无中生有”印钞,这瞒不住天下人,人们会视这种货币如同厕纸,甚至还不如。人民币依据外汇储备发行,有一个最大的好处:对人民币的发现数量有了刚性约束,从而避免了滥发狂印。当然坏处也显而易见:人民币的发行受制于美元,变相让渡了部分货币主权。有所得必有所失,看你怎么想。再想想,为什么中国法律规定:禁止央行购买政府发行的国债。因为中国央行不独立,受政府控制,政府可以命令央行买政府国债,央行被迫几万亿几万亿的买进国债;政府不还钱,央行也没辙(请注意,这里是凭空造钞)。出现这种情况,意味着什么?不言自明。说实话,央行禁买政府发行的国债,这是我们自己对自己不自信啊。
    2017/5/20 10:29:46
  • 31楼2013则是胡说八道!------根本就没有什么“以国债为锚”,“以美元储备为瞄”!!------------有的只会是,只可能是“以实际经济能正常运转为瞄”!!!
    2017/5/19 6:12:22
  • 需要补充的是:北上广深,中国最高的楼价,并没有日本,欧洲,美国高!深圳的楼价还没达到香港水平!
    2017/5/19 6:06:15
  • 积极赞同36楼2013的观点:-------“你就盼着房产泡沫破裂?其实中国房产泡沫是有,也没有想象的那样大。而且一线大城市的核心地带房价和新加坡,莫斯科,东京比起来,也高不了多少。北上广深 和他们也是有资格可以比较的。但是泡沫肯定有,我相信中央可以控制得很好,房价会有所下降,肯定不会崩盘。当然人为的因素的话,自干五急也没用。”


    2.房价崩盘和国债发行货币没有联系,和汇率也没有联系,都是一码归一码的事情。政府也没必要放弃房地产,只是不会让其再疯狂,雄安新区已经代表一个方向,相信住房制度会越来越合理的。
    2017/5/19 6:03:25
  • 赞同38楼2013的发言:-------“我相信再过十年八年,高速公路运输会成为一个落后、高能耗的代名词!只有铁路运输才是陆地国家的首选!”!
    2017/5/19 6:01:52
  • 赞同918所说的现象逻辑,不赞同918所用的语言!--------2015年政府鼓动楼市,实在是在拯救经济!!!--------中国能有用“提振楼市”来提振经济,这是中国才有的:“幸运”!
    2017/5/19 5:58:06
  • 决策层为何在2015年中突然发动中国楼市惊天暴涨?再来谈谈这样做的另一个真实目的,就是为了在一、二线楼市里锁定、套住天量投机资本和热钱!2014、15年,中国经济遭遇了周期性的严重衰退。记得当时在2014年底,认识的一个熟人在上海做房建项目的防水和保温施工,他说,他所在的上海房地产项目中12栋高楼做到一半就停工了,总包方拖欠3000万工程款未付,原因是地产商实在没钱了。呵呵,要知道后来的全国房价惊天暴涨就发端于上海,真有意思。当时,给我的感觉,房地产和经济将要崩盘了!2015年中期,中国股市上演暴力大崩盘,很多散户和大户被痛宰,但有人亏必有人赚,还是暴赚,我估计大投机者们至少也从股市捞了七八上十万亿吧。在43楼里的评论中已经说了,14、15年中国遭遇了外汇储备猛降和人民币贬值的双重打击,加之高压反腐,国内的投机资本和热钱蠢蠢欲动,当然包括从股市里撤出来的资本,都想出逃海外,溜之大吉。于是,决策层在2015、16年初突然发动中国楼市惊天暴涨,诱骗这些投机资本进入一、二线楼市,诱使它们在高位接盘;其后,决策层马上出台了一系列限购、限贷、降杠杆的政策,疯狂打压楼市,一、二线房价的疯狂涨势戛然而止,这些投资本被套得不能动弹了!随后美联储逐步加息,美元也呈现了暴力恢宏上涨,美元指数一举突破100。套在中国楼市里的投机资本,这才恍然大悟,上了中、美两国央行的恶当!天量投机资本和热钱被锁定在一二线楼市里,从而避免了外汇储备遭受巨大的冲击。其实,决策层这样做的目的,至少部分目的,就是为了保外汇储备。当然,美联储大体上支持了中国的这一做法。试想,如果美联储从14年、15年开始暴风骤雨般地加息,趁火打劫,对中国楼市和经济的杀伤力是非常大的,那么,中国决策层和央行真的要跪了!不过话说回来,美联储在14年中时,至少在14年底,加息的条件就成熟,硬拖了一年多的时间,这时间也许是给中国央行的。也许,阴谋论者会怀疑我的说法;但是,从这一系列重大金融事件发生的先后时间顺序看,就能得出这种看法。我相信,世界上没那么多巧合,很多巧合同时发生,只能说明有人蓄意为之。那么,美联储为何送中国这个大人情。我也不知道,也许,美国也不想看到中国经济突然垮掉,从而危及自身。毕竟,全球经济一体化了,你中有我,我中有你,都在一条船上,虽有内斗,但谁也不想翻船。姑且这么认为吧。
    2017/5/18 22:42:49
  • 深圳市虽然有1041万套住房,但是绝大部分是农民房和工厂自建房,真正高质量的商品房只有100多万套,而深圳有一千多万人。

    以2013年的数据为例,深圳市住建局在官网发布的《深圳市住房保障发展规划(2016-2020)文本》(公开征求意见稿)指出:

    根据2013年住房调查,全市住房总量为5.2亿平方米、1035万套。其中,商品房约128万套;政策性保障性住房约34万套;单位及个人自建住房,约55万套;原村民集体经济组织自建、合建房,约650万套间;工业区配套宿舍及其他168万套间。
    2017/5/18 15:53:12
  • 2016年初一、二线城市房价突然暴力上涨,极速狂升!何也?!因为当时中国金融界发生了一件大事,那就是外汇储备快速下降,人民币进入贬值通道,当时给人的感觉降无止境,贬无止境。此时,通过外汇储备投放的基础货币量锐减,正入博主所说,长此下去,弄不好中国很可能进入严重通缩,引发经济大萧条。当时,我所在的这家施工企业,在中部经济大省内排名第一,14、15年,企业经济效益大降,给人的感觉就是企业随时要垮掉,其它的中小企业更不谈,大家都觉得钱很难赚。于是当局情急之下启动了另外一个人民币流动性孵化器,那就是房地产(土地),降杠杆,去库存,大力推进房地产,通过房贷向经济体注入巨额流动性,来弥补因外汇储备下降带来的基础流动性锐减,从而避免经济大萧条。这是对付急症下的猛药,副作用很大,但却最有效。你们也许会问,为什么不降准、降息来应付窘境?因为当时人民币正快速贬值,降准、降息只会强化贬值预期,加速热钱逃亡,使外汇储备面临下降的压力更大,得不偿失。当时,当局蒙着眼下了步险棋,豪赌了一把,现在看来,暂时赌赢了,不过是在美联储的支持下赌赢的。先说到这里吧。
    2017/5/15 22:40:20
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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草根简介


先后毕业于华中科技大学、清华大学。财政金融学本科、工学学士、工商管理学硕士。
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