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改革设想 - 丁立民首页
“房改之路——发展合作建房与委托建房”后记
2008-06-02
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  最近浏览到《总理今年没说要降低房价》一文(中国经济周刊2008年3月31日),文中王健林表示:“我的观点是再看两个月,房价如果稳住还不涨,差不多就可以入市了”。王健林作为工商联副主席、中国房地产协会副会长、大连万达集团董事长,给市场透露的信息是,现在开发商们是静观其变,如果两个月内政府没有大的房改措施出台,将迎来新一波房价上涨。

  可见,开发商们与政府正在展开新一轮搏弈,此时,非常希望管理层采纳我的两会建言——推行多元化建房!

  为此,我续写了两会建言的后记,进一步阐述多元化建房的意义。

       将自然村建设成新型社区,可以逐步解决农民工的住房问题,解决农民工子女上学的问题,缓解城乡居民看病难的问题。新型社区不但设医疗站(社区医院),还可吸引有经验的医生脱离大医院,到社区开私人诊所,这样多方调节医疗资源,可使社区居民得到方便快捷的医疗服务。当数亿农民在新型社区定居下来,享受与城市人相当的各种服务,城乡二元结构将消除,户藉改革水到渠成。

  新型社区为数亿进城农民提供住房和生活场所的同时,也为全社会提供了大量就业岗位,政府每年新增就业1000万人的计划将落到实处。并且,新型社区比边远地区提供的就业岗位更具吸引力,可满足人们进城工作定居的心理需求,吸引来自城乡的大中专毕业生、各种专业人才、农民工在城市周边定居下来,推动城镇化进程。

  新型社区的住宅交易非常市场化,可以满足年轻夫妇创业期租房、事业成功买房的需求,也就是说,可以给各类住户入住和退出新型社区提供多元化的选择,让住户在新型社区之间流动,保障他们的居住权和迁徙权,顺应人口流动规律不会出现贫民窟,还能分流大城市的人口,缓解城市交通拥堵等,让我们的新型社区像西方国家的社区那样,为子孙后代留下星罗棋布的宜居住所。

  我的两会建言主要谈到合作建房、委托建房,对已有的自建房未谈及,实际上,自建房是多元化建房的一种重要建房模式,是古今中外最基本的建房模式。我国政府的住宅开发则局限在解决城市人的住房需求上,自建房未被纳入视野,然而请注意,是自建房模式解决了上亿进城农民的居住问题。

  我国的自建房形式多样,除农民和部分市民自建房外,应大量进城农民工居住之需,在城乡结合部,郊区农民利用集体土地建房出租,在城市中,农民工自建工棚栖身,还有企业为务工人员建宿舍。所述自建房非政府拍卖土地所建,这反过来说明,用拍卖土地的方式建住宅无法满足大量进城人口的居住需求,所谓市场化出售土地存在缺陷,时至今日,确实到了改革住宅用地供应制度的时候了。

  我国土地公有,用拍卖的方式出售土地对工商业用地适用,对普通住宅用地不适用。为实现城镇化,为减少上亿农民工每年回家过年形成的人口大迁徙,为节约不必消耗的能源,为防止买卖土地中的腐败犯罪,都需要改革住宅用地供应制度,这与地方政府以地生财,既得利益集团(开发商)获暴利相比,孰重孰轻,一目了然。

  今年中央用于廉租住房建设资金约68亿元,勿庸讳言,这是杯水车薪。然而,只要政府给政策,在开发自然村时,容许民营企业自建租赁房,自主经营租赁房,那么,政府不拨款也能克服建房资金短缺的困难,因为这些年没有政府拨款已建成大量租赁房,现在需要改进的是按政府规划文件建设符合标准的租赁房,并从信贷上给予支持。

  在企业自建租赁房、自主经营租赁房中,政府的职责是管理土地增值的收益,向业主征收物业税。需要说明,物业税是所得税的一种,是对业主出租房屋所获租金征税,而地产税(土地使用税)是财产税的一种,是对房屋所有者征税,两种税的性质不同,税率也不同。因此,对自主经营的租赁房,要征收物业税、地产税两种税,目前,有些人混淆所得税与财产税的概念,把自有房纳税称为物业税,需要纠正。

  开发自然村是新事物也是改革机会,可以承载一些改革试点任务。比如,为提高建筑施工预算的人工费,需设计人工费随原材料涨价而上升的计算式,以形成建筑企业职工工资增长机制,从而带动低收入人群工资增长,落实党的十七大提出的“增加城乡居民收入”的要求。

  我的上述思考可进一步说明,多元化建房——合作建房、委托建房、开发商建房、自建房,不但可以满足各类住户的住房需求,还能解决许多社会经济问题,一举多得。

  最后,希望管理层重视开发商与政府的搏弈,采取有效措施,让地方政府转变以地生财的观念,选择多元化建房解决住宅开发中存在的问题。


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  • 房地产业与地方政府的利益紧密联系在一起.这条链子不断,什么好主意都在省县市长的手中化解掉了
    2008/6/2 11:24:56
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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草根简介


老五届学生,现已退休,有30年国企工作经验,以及近十年对中国经济改革的思考。主要研究资本市场改革、住宅市场改革、金融机构改革,国有企业改革,已形成一套相互联系,比较完整的理论体系。


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