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房改之路——发展合作建房与委托建房
2008-06-02
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  下面要阐述的是,我国的房改之路是发展合作建房与委托建房。

  一、总体设想

  在大中城市周边的自然村,用合作建房与委托建房的方式,在农民的宅基地上建设新型社区,星罗棋布的社区为购房户、租房户、本村农户提供居住条件。新型社区功能齐全,包括住宅、道路、绿化、给排水、电网、通信等设施,幼儿园、学校、医疗站、餐饮店、小超市等服务设施。新型社区符合环保、节能要求,充分利用太阳能、沼气、地热等。

  新型社区以开发经济适用房、租赁房为主,体现两个70%的住宅开发政策,当前,为满足无房户的需求(包括进城务工农民),需优先开发经济适用房、租赁房。为吸引购房者入住新型社区,经济适用房建筑面积可放宽至100平米。

  一般而言,住房分自有房与租赁房两大类(都有新建房、二手房之分),自有房为私人所有,租赁房为政府所有和私人所有。在我国,自有房可分为商品房、经济实用房两种,故经济适用房是自有房的一种;租赁房是向所有租房者提供的住房,通常说的廉租房应是低收入家庭用政府补贴加自有资金支付租金的租赁房。

  二、具体设想

  由地方政府委托专业机构做好大中城市周边自然村的中长期建设规划,规划草案向自然村农民公示,修改后报上级人大批准,批准的规划文件按市场需求分步实施,原则是先试点,总结经验,然后因地制宜地推广。

  开发自然村这样的新事物,首先要明确土地开发政策,宅基地的所有权仍然归农民集体所有,政府不征用宅基地的土地、不拍卖土地、不收取土地出让金。

  宅基地转为商业用地,农户也就成了农村拆迁户,一户农户可购买一套住宅,如何购房须制定细则,经村民大会通过实施,其购房资金计入开发成本,列入非本村农户购房款中,因此农村拆迁户购房不交房款,仅账面核算,存档待用。所有购房者——城乡居民、本村农户都交纳地产税(土地使用税),政府要将纳税所得的一部分对口使用,向本村农户支付土地补偿金,比如设20年补偿期,保证本村农户细水长流地获取土地增值的收益。

  三、关于合作建房与委托建房

  合作建房是有意愿合作建房的购房户,按政府的规定成立建房合作社,负责开发经济适用房所需的筹集资金、贷款、签定建筑合同等。建房合作社充当小型开发商的角色,但不以盈利为目的,按建房合作社章程收取管理费以维持正常运转,住宅建成一年后,为合作建房而成立的建房合作社注销。

  委托建房是地方政府委托建筑商建租赁房、经济适用房、社区配套设施,换句话说,政府将租赁房、经济适用房、社区配套设施承包给建筑商开发。思路是,无建房合作社开发经济适用房时,政府委托建筑商开发,扮演补位的角色;政府委托建筑商开发的经济适用房,比照建房合作社所建经济适用房房价上浮出售;租赁房、社区配套设施建成后出售给物业公司,或仍为政府所有,委托物业公司经营管理。在开发自然村中,由国家法定建筑商的利润率,由监理、规划等机构负责工程验收,工程验收合格,政府兑现优惠政策,如核定企业所得税退税率、拨付“工程合格金”、企业资质升级,嘉奖;工程不合格则处以罚金、企业资质降级、媒体披露。

  为适应合作建房、委托建房的特点,应降低市场准入门坎,培育和扶持小型建筑商。改革30年,我国建筑行业人才济济,降低市场准入门坎可提供更多的创业机会和就业岗位,为后继创业者、就业者提供致富机会。

  四、开发自然村的优点

  在开发自然村中,需突出建房合作社、建筑商的主体地位,政府不充当开发主体,不征用不拍卖土地,取消买卖土地等复杂环节对购房户、租房户、农村拆迁户、建筑商都有利,对转变政府职能,建设服务型政府也有利,其优点归纳如下:

  1、用农村宅基地和建设用地、停建的开发区建设高层建筑的住宅,既可以满足城镇化对土地的需求,又保护了耕地,提高土地利用率,实现环保、节能目标。新型社区是城乡一体化的模式之一,各类住户同处一个社区,共建美好家园,并为解决小产权房问题提供借鉴,堪称百年大计。

  2、社区的服务实施可为本村农户提供就业岗位,加上宅基地土地增值的收益、务农收益,将使本村农户收入水平提高,分享城镇化改革的成果。不过,农村拆迁户将失去养殖业等收入,但可给远郊农民发展养殖业提供机会,让更多的人分享改革成果。

  3、合作建房使供需双方近距离接触,及时反映和调节供求关系,按市场需求开发住宅,能较好地满足中、低收入家庭的住房需求,缓解他们住房难、住房贵的问题。

  4、合作建房与委托建房是按市场需求开发住宅,集中国民财富推动实体经济发展,必将实实在在地拉动内需,引导储蓄资金转化为社会大众的住宅,有利于吸收流动性过剩,规避投机炒房、炒楼花的风险,协助化解金融风险。

  5、住宅所有者交纳地产税(土地使用税),意味着用地产税代替一次收取70年土地出让金,这将有效地推进税制改革,解决地方政府寅吃卯粮、吃子孙饭的问题。

  6、多元化建房指市场主体多元化,包括合作建房、委托建房、开发商建房、自建房等。

  当前,我国住宅市场是市场主体一元化——开发商建房。发展合作建房、委托建房是打破开发商垄断住宅市场的切入点,打破垄断可以平抑房价,实现结构性调整将形成有效的竞争。

  需要说明,目前推出的两限房实为价格低档的商品房,经济租用房实为价格高档的租赁房,这是向特定人群补贴实物(住宅)和维持市场主体一元化,因此仍会扭曲房价,房改应该是改革市场主体一元化为多元化,消除住宅市场的缺陷。


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草根简介


老五届学生,现已退休,有30年国企工作经验,以及近十年对中国经济改革的思考。主要研究资本市场改革、住宅市场改革、金融机构改革,国有企业改革,已形成一套相互联系,比较完整的理论体系。


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