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房地产去库存何其简单
2015-12-26
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在砖家看来房地产去库存是一个艰巨的任务,但我觉得房地产去库存是很简单的操作。

先看房地产现状,过去政府提高二手房交易税,美其名是为了限制投机性投资,而其实这个政策就是为了大房地产商的利益出台的,其真实的作用就是驱赶那些有买房欲望的购买力去买新房。因为买二手房要增加20%的税收,不管税收怎么收,都会添加在买卖交易价上,这就致使二手房交易大大萎缩,将购买房屋的预期购买力全部驱赶到新房购买上。虽然这样的政策,大房企一时得利,但这样的政策去破坏了整个房地产的流转。因为国家的高额税收实际就是限制交易。没有了二级市场的流转,人们无法置换,也无法变现,那么人们就会失去购买新房的欲望,这样新建房屋就会滞销。谁也想不到为了大房企着想的限制二手房交易政策,结果确实危害整个房地产流转市场,反过来危害大房企的利益。

明白税收对市场影响的原理,那么同样的就可以再利用税收政策来去库存和限制房价高涨。

具体措施是:第一,政府可以大幅降低二手房交易税费,和新房的交易税费,使得房地产交易市场的流转趋于正常,不要认为的利用税收政策破坏房地产市场的正常发展。第二,政府可以发布新的房地产税收政策,就是在新政策发布之日起算,如果房地产企业从售卖之日起两年内没有交易税证明售卖出去的房屋,政府要征收高额的房地产滞销税,如不交税的企业以后的房地产证不予登记发放,或者是无力缴税者,房屋直接由国家按成本价强制收购(成本价不包含银行利息和广告费)。国家可将收到的滞销房产转变为安置房和廉租房,或者专卖农民工和毕业学生,让城市新增劳动力解决住房忧虑。

这样的政策如果实施,就会限制房地产企业的新增投资开发,他们要核算新投资是否可以获利,最后会不会被政府收购造成投资损失。第一去库存;第二使得房地产投资理性化;第三可解决城市新增劳动力的住房压力,有利缓和社会矛盾。房地产开发商一直暴利,现在是时候让他们回馈社会。

这样的政策如果实施还会引导投向房地产的资金转向社会的生产性投资,有利社会循环发展。而企业也会在新的房地产政策出台后收紧对房企的贷款,他们会想方设法的将放给房地产企业的资金慢慢回收,可以大大降低金融企业因为房地产泡沫而出现的崩溃危机。

但是,这样的政策会影响地方政府的卖地收入,影响地方税收,也会遭到大房地产商的抵制。是否可以落实要看中央的决心。实际上地方政府卖地收入减少正好可以使得地方政府的收支正常化,他们不浪费,在卖地收入减少的情况下,也完全可以应付正常的开支。

“损有余而补不足”是天理,过去房地产企业多年获得暴利现在税收朝向他们理所应当。而政府多年开支无节制,减少卖地收入也是对他们执政能力的考核。损小众而利民众,利全局的政策,相信是可以顺利实施的。


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