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实际需求还能支持上涨的房价吗?
2014-01-13
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  从今年以来70个大中城市住宅销售价格统计数据来看,房地产市场堪称牛气十足:

  论新建商品住宅(不含保障性住房)价格,与上月相比,70个大中城市中,价格环比下降的城市有2个,环比持平的城市有3个,环比上涨的城市有65个。环比价格变动中,最高涨幅为1.3%,最低为下降0.1%;与去年同月相比,70个大中城市中价格同比下降的城市有1个,同比上涨的城市有69个,10月份同比价格变动中,最高涨幅为21.4%,最低为下降1.5%。

  论二手住宅价格,与上月相比,70个大中城市中,价格环比下降的城市有2个,环比持平的城市有6个,环比上涨的城市有62个,环比价格变动中,最高涨幅为1.1%,最低为下降0.3%;与去年同月相比,70个大中城市中,价格同比下降的城市有2个,同比上涨的城市有68个。10月份同比价格变动中,最高涨幅为19.0%,最低为下降5.3%。

  然而,即使不考虑宏观层次的货币供给及其预期变动能因素,仅仅观察微观层次的实际需求等因素,我们也不难看到,许多因素对当前的租金水平已经构成了有力的利空,而房价在很大程度上依靠租金水平支撑:

  在商业地产市场上,从去年下半年以来,在租金水平持续狂飙突进的同时是许多城市商业地产空置率显著上升,即使一些公认的黄金地段也不例外,大批商业企业关闭门店。在北京三环沿线不错地段,不难看到空置数月甚至接近一年的门面:

  国贸东万达广场、金地中心、新光天地、华贸中心一带是这几年北京新兴的高档商业区,但这一带商业物业的空置率路人有目共睹,有业界人士告诉我空置率接近1/3。

  苏宁、国美大规模关闭门店,沃尔玛已经宣布将关闭中国区9%的门店,即使北京贵友大厦这样销售商品档次较高的商场,也于今年年初关闭了其经营近20年、位于二环三环之间、地铁出站口附近的方庄贵友大厦门店,该大厦空置至今仍未找到接手的下家,导致原来在该大厦营业的星巴克、萨拉伯尔、旅行社等门店也纷纷关门退出,位于当地黄金地段的整幢大厦黑灯瞎火将近一年之久。

  ……

  商业地产空置率上升,众多商业企业关闭门店,重要原因之一就是租金过高,流通企业利润率却有下降之势。即使前几年商业地产租金最强有力的支持力量——高档餐饮、奢侈品企业,其销售业绩也在滑坡。网购的持续快速增长还将继续对商业地产租金施加釜底抽薪的压力。

  在住宅市场上,相当一部分出租屋的租金远远超过了正常居住方式所能承受的水平,实际上是靠群租方能支持。《北京日报》7月份曾经报道过一则关于群租的新闻,引起广泛关注:北京市东三环附近某高档公寓一套80平方米两居室里住了25人,除厨房和卫生间外,两个房间和客厅全部摆满上下铺床,每名租客每月房租800元,这套房子每月总租金高达2万元。正是依靠这样的租金水平,该小区每平方米6万元的房价方才得以支持。如果按照正常居住方式,这样一套房子租金最多七八千元。

  群租方式本来就会导致整幢楼的实际使用价值加速损耗折旧,由于群租方式激励租客不讲卫生的道德风险,不仅不打扫自己租住房屋的行为司空见惯,将垃圾乃至洗手间用过卫生纸丢弃楼道和电梯内的极端恶劣行为也屡见不鲜,出现群租现象的住宅楼实际使用价值折旧还会进一步提速。一幢楼一旦出现群租现象,其它正常住户就会想法迁走,腾出的房子也有很大可能用于群租,形成加速恶性循环。加速折旧的使用价值,如何承载狂飙突进的交易价值?须知这些小区建筑容积率已经很高,已经不可能拆迁重建大幅度提高容积率,让后来者埋单接盘。

  更令人担忧的是,群租方式还大大提高了失火的风险,失火后安全逃生的几率却大大降低。假设一幢20层塔楼,每层10户,每户都是上文提及的80平米户型。在正常居住方式下,一家三口,整幢楼住户合计600人,在失火时,有三部电梯加上步梯紧急通道,全部逃生,问题不大。但是如果都是上文提及的群租户,一户25人,全楼住户合计5000人,一旦发生火灾,能够全部逃生吗?

  群租现象之所以难以禁止,很大程度上是因为群租者有非理性舆论环境的有力支持,无论是物业,还是城管,抑或警察,如果下功夫治理这类现象,他们将收获铺天盖地的咒骂口水;如果睁一只眼闭一只眼,他们不会挨骂,而且很可能有中介的红包可拿。在这种情况下,城管、警察们会如何选择?

  (发表于《广州日报》,2013年11月19日,发表时有删节)


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  • 个人认为,支持房价上涨的应该是还能买的起房的人的“实际需求”。这些人也许不占多数,但是却足以支持房地产商营利,而且他们都有在“大中城市”购房的趋向。
    2014/1/15 8:10:34
  • 更令人担忧的是,群租方式还大大提高了失火的风险,失火后安全逃生的几率却大大降低。假设一幢20层塔楼,每层10户,每户都是上文提及的80平米户型。在正常居住方式下,一家三口,整幢楼住户合计600人,在失火时,有三部电梯加上步梯紧急通道,全部逃生,问题不大。但是如果都是上文提及的群租户,一户25人,全楼住户合计5000人,一旦发生火灾,能够全部逃生吗?
    太极端了,毕竟是少数。
    2014/1/14 14:02:19
  • 一线城市房租的上涨是房奴主阶级为了维持岌岌可危的高房价而采取的辅助措施。

    我计算过,按照当前银行1年期存款利息3%计算,当每平方米房价超过对应房屋每平方米月租400倍时,租房+定期存款的方式比买房更合算。例如北京的房价4万/平米,而对应100平的二居室房月租7000元/月,相当于70元/月*平米。很明显,房价已经超过房月租570倍了。也就是说,北京的理性投资人们应该抛弃房子而选择定期存款的方式保值。这是经济学规律。

    所以为了维持高房价,必须把房租炒起来,让房租涨到房价的1/400以内,迫使投资者重新接受高不可攀的高房价。其实大家都知道,这已经是黔驴技穷的招术了!如此高的房租已经大大超过了其使用价值,而且连投资的伪装的没有,必然维持不了几天。
    2014/1/14 6:43:33
  • [3楼]的评论能说明:共有产权房,就是政府企图救楼市----政府唯恐没人接盘将导致房价下跌。所以说,即使是共有产权房或者自住房,也必然是谁买谁上当。
    2014/1/14 0:46:20
  • 現在的房價根本和實際需求無關,或者說今天中國根本就不再存在真正意義上的房地產市場。
    2014/1/13 20:42:27
  • 群租现象之所以难以禁止,很大程度上是因为群租者有非理性舆论环境的有力支持,无论是物业,还是城管,抑或警察,如果下功夫治理这类现象,他们将收获铺天盖地的咒骂口水;
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      群租的危害是明擺的,也沒有人不知道,但為什么“治理”它會“收获铺天盖地的咒骂口水”呢?難道大家都犯賤?不懂得住“標準”的住宅更加舒適?我強烈建議那些主張“治理”群租的人士,請他們替文章中的那個套2住宅中的租戶支付9200元/月的房租,或者給房子的主人17400元/月的補償。相信他們如果做到了,群租現象一定能“不治而消”
    2014/1/13 20:04:55
  • 最近看到共有产权房的相关报道,有几个疑问如下:购房人所占的份额肯定是以购房全款为依据计算确定,政府也与购房人一样,有现金支付吗?答案:没有,因为政府不会替个人购房出资。或者政府向开发商预收,从今后购房人出卖房屋的收益中,再还给开发商?答案:不太可能,因为开发商不会有积极性建设这类性质的房屋。可见政府没有现金之类的实际投入,无非凭借土地入股。那么在拿地的过程中,开发商是否支付了土地成本?答案:是肯定的,因为土地由拆迁补偿费,市政设施建设费和拆迁本身费用等三大部分组成而且一般需要先行支付,政府实际没有义务和财力为开发商垫资。由上可以看出,政府凭借入股的土地,开发商起码支付了基本成本,这个成本又包含在房价中,在出售房屋的时候,将包括土地成本在内的各种成本和税费连同利润作价出售给购房人。可见,政府凭借入股土地的价值计算其依据只能是没有收取到的土地利润,换句话说,百姓当初购房,只不过欠了土地的利润。欠钱有多种归还的办法,例如,银行本金加利息的办法。为什么偏要用与购房人分享未来升值利益的办法呢?何况当下房价泡沬是公认的事实,以一个虚假的价格为叁照物合理吗?况且如果房价下跌,收益计算出一个负数,难不成政府还赔给购房人?这样做的结果,政府对房价的预期,只能永远涨下去,这不违背调控房价的初衷吗?
    2014/1/13 16:25:34
  • 我不说话,我就看看
    2014/1/13 11:50:12
  • 房地产投资的刚性回报需求正泡沫要素价格的扭曲暴涨,并最终摧毁实体经济的基础!必然的结果就是房地产投资的回报损失!
    2014/1/13 9:00:08
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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国家商务部国际贸易经济合作研究院研究员,北京邮电大学兼职客座教授。座右铭:不带任何条条框框地去发现问题,本着对社会对政府震动最小的原则探寻解决方案。
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