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温州炒房团为何会深陷覆灭困境?
2012-11-15
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  今年以来,尽管“北、上、广、深”的房价泡沫还没有出现崩溃的迹像,但是全国有三个城市不幸被媒体频频“唱空”。一是鄂尔多斯,因严重的供过于求,价格出现大跌,成交低迷,一些房企资金链断裂,很多项目停工,甚至已经出现了烂尾楼的现象。二是贵阳,价格近几年虽并无大涨,不过潜在住宅供应量较大,需求严重不足,为了维持楼价,当地政府拿出了“购房就送户籍的”优惠政策。三是温州今年出现房价大跌,套住了六成温州炒房团,已经出现了弃房断供现象,因温州被誉为“全国楼市的风向标”,所以温州房价崩盘备受国人关注。

  近期关于温州炒房团全军被套的消息较多。今年下半年,全国楼市普遍回暖,据中国指数研究院发布的数据,10月百城新建住宅均价环比上涨0.17%。这是自今年6月以后,连续5个月维持上涨趋势。但以温州为代表的浙江几个主要城市,其房价却逆市“领跌”。国家统计局发布的数据显示,9月份,温州商品住宅销售价格同比下降16.4%,跌幅居全国70个大中城市之首。另据《第一财经日报》称,温州新建商品房比最高时价格已经跌去百分之三四十,再加上过高的融资的财务成本,现在温州炒房客即使把房子卖出去,也可能早已资不抵债。卖还是不卖?卖掉亏损更大,不卖血流不止。这是一位温州炒房客被套后的哀叹。

  温州炒房团的前世今生

  说到温州炒房团的历史已经相当悠久,温州原来是小商品以及外销企业汇聚的地方,温州人经过多年打拼在04、05年的时候,累积了第一桶金,凭借敏锐的嗅觉和“敢为天下先”的魄力,温州的炒房团成为国内最早出现的投机客的代名词。之后才有山西煤老板炒房团、鄂尔多斯炒房团。但是对温州炒房团来说,他们并非搞金融起家,要说搞金融的话,香港人、上海人更有悟性。不过在最近几年,尤其是2009年至2010的这段时间,温州炒房团在房地产投资方面尝到了赚大钱的甜头。现在若要让他们再重新回头搞实业,不仅投资风险很大,而且要一放就是三五年,恐怕他们早已没这个兴趣了。

  温州炒房团为何会深陷困境?

  首先,自2010年开始中央政府就对房地产进行了史上最为严厉的房地产调控政策,当时如果温州炒房客们能够见好就收,抛售手中的房产,他们恐怕也能赚个盆满钵满,功成身退。但是历次房地产调控都成“空调”的错误经验误导了他们,房价不会跌的观念在温州炒房客心中早已根深蒂固。现在温州炒房团遇到了调控的寒冬,手中天量房产堆积,价格却不断下滑的尴尬境地。最近建设银行北京分行又将首套房贷利率上调到基准利率的1.05倍。至此,全国已经有包括广州、深圳、上海、长春等14个城市开始上调首套房贷利率。现在连刚需成交都大幅萎缩,这使得温州炒房团即使想亏本出售房产也很难。所以没有把握好政策的脉搏,使他们深陷困境的最大原因。

  再者,目前中国经济正处于下滑探底和转型期内,经济的不景气使得原本的旺盛购买需求大幅减少。更要命的是一些炒房客本身就兼做实业,由于经济的下滑,造成实体经济的不振和资金链出现问题,这就迫使一部分炒房客向市场低价抛售房产以回笼资金。现在看来,经济增速的快速回落更加速了温州房价的崩盘。

  最后,如果在年初温州房价出现拐点时,炒房团能够快速出售,可能还能够立于不败之地。但是现在温州房价总体已经跌去5成以上,再进行抛售已经失去意义,一来购房者买涨不买跌,房价上涨的时候,总会有人入市购房,但房价一旦出现暴跌,人们出手意愿减弱,温州炒房团即使想现在出手也并非易事。二、温州炒房团都动了高杠杆炒房,现在手中的房产早已跌了个资不低债,是弃房断供?继续还贷?还是低价抛出?已是他们的痛苦选择。

  如何引导温州炒房团回到实体经济中去?

  现在温州炒房团很多人是富二代,他们早已没有其父辈的吃苦耐劳精神,已经习惯在虚拟经济领域中投机。事实上,他们已经不知道该怎么做实业了,所以政府要引导温州资本回归实业,让新一代人重新拾起父辈的产业。笔者认为应该走二步棋:一是房地产投资必须去暴利化,甚至让炒房者无利可图,唯有让房价早日回归合理区间。这样投机投资炒作的人就会减少。二是要让整个实业的投资环境变得更加有利,试想如果做实业环境不好,税费冗重,准入门槛太高,人力成本不断上涨,根本无利可图,那么温州资本肯定不会去投资实业,而继续转向别的虚拟经济领域。所以政府应该引导民间资本退出炒房,进入实体经济领域。要知道,唯有实体经济的繁荣才是中国经济走上可持续发展之路的重要保障。

  成也温州炒房团,败也温州炒房团。温州炒房团今日面对的被套惨状,正说明了他们尽管踏准了房价上涨的趋势,但是没有在泡沫即将破灭时全身而退的本事。在房地产宏观调控、中国经济出现筑底之时,他们一次次失去了良好的退出的机会,现在深套其中又能怪谁呢?尽管温州炒房团已经即将要退出历史的舞台,但是如何引导民间资本离开虚拟经济,真正进入实体经济中来,这是政府目前要考虑的重要课题。要知道炒房不仅不能给社会带来任何财富,而且极容易发生经济和金融危机。历史早已证明,过度依赖房地产泡沫支撑经济的国家是没有希望的国家。

    2012-11-9


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草根简介


1975年生,毕业于上海财经大学国际金融专业。现任上海富大集团公司副总裁,兼理财杂志、投资客杂志、投资中国杂志的财经评论员。联系QQ: 446957993
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