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关于2013年房价问题的一个分析
2012-10-12
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  房价是一个很敏感的词语。最近因为要找农民工,而对其收入有一点了解,进而对明年的房价有一点分析和担心,于是写此拙文。

  关于房价的成本分析

  确定商品价格的方法,有成本构成法、市场需求的效用法以及边际分析法等方法。房价亦然。由于国内和国际经济形势不景气,再加上国家对房地产行业进行宏观调控的长期作用,最近建材的价格有所下降,但是民工紧缺的现象已扩展到内地的房地产行业中,建筑行业的农民工工资大规模上涨,使房地产行业的建筑成本大幅度上升,必将导致明年房价有成本推动型的大幅上涨压力。

  今年十月份我有机会到劳务市场,了解到内地建筑行业民工工资水平已达大工师傅400元/天、小工250元/天,而今年上年初内地民工工资水平只是大工师傅200元/天、小工140元/天。这主要是体力型和技术型民工严重不足的结果。前些年沿海曾发生民工荒的现象,就是民工严重不足的结果。现在内地民工工资大幅上涨,则是由于民工的流动性所致。这是邵阳的情况,由于民工的流动性,估计此情况与湖南的情况,乃至全国的情况应基本相同。这样高的民工工资足够抵消建材的小幅降价。

  党的18大以后,国家必然有新的发展计划,还要应对国际货币贬值的压力,央行的货币政策会有一定程度的放宽。在此情况下,国家对房地产行业的宏观调控政策会适当放松,建材价格会发生恢复性上涨。而民工工资和其他产业工人的工资一样,具有刚性特征。二者叠加的结果是房地产行业建筑成本大幅上涨,必然导致房地产行业有巨大的成本推动上涨的压力。

  应对策略

  由于房屋建筑成本大幅度上涨,导致房价发生成本推动性上涨的现象。成本构成推动价格上涨的现象,具有经济刚性,堵是者不住的。应对策略有二。

  一、央行适度放宽的货币政策,特别是其在房地产方面的放松政策要有技术性,不能一步到位,才能防止房地产价格大幅度报复性上涨,以致于此前的宏观调控政策前功尽失。

  二、国家应当通过开征房地产税的方式建立住宅房屋的合理拥有的制度。附着于有限而稀缺的土地之上的房屋,作为资源也具有稀缺性。我们要从基本的财产/物权拥有制度的设计上,保护老百姓的刚性居住需要,同时尽量防止炒房行为。

  这需要改变国人长期在特殊历史情况下形成的喜欢储蓄财富心理和习惯,需要国家在基础理论(特别是发展理论)上有深刻的研究和认识,进而有比较稳定的基本国策政策和法制体系作保障,经济政策和经济发展长期稳定、社会保障全面而稳定,足可以让民众放心,再通过相当长期的努力才能改变。其中开征(N-1)模式的累进制房产税,是一个非常有效的非常可行的基础性房地产行业的制度建设行为。且将最近有关征收房产税的思考,简列如下:

  1、开征住宅房屋的房产税——由税务机关代表国家每年向房屋所有权人征收房产税;

  2、立法时宣布:每一个公民可以有一处免房产税的常住房产,凡在此之外的房产一律征收房产税;

  3、房产税实行(N-1)模式的累进税制:从第二套房屋开始征收一定数额的房产税,逐套增高房产税的征收比率;

  4、要求每套房产都要以实名的方式登记其所有权人,对凡未登记其所有权人房产一律征收相对较高的房产税,以经济杠杆的方式驱使公民登记其房产,从而快速建立起全国统一联网的实名制房产税收登记体系。可在开始时,设置一段时间的过渡期,税率暂时低一点。房产税收登记体系可与现行房屋产权登记系统相对独立,以保护物权的私密性;又建立一定的关联性——立法时设立互查验证机制,为将来科学合理地征收房产税服务。

  5、法律上公民有选择变更常住房产的权力,变更时分别按时间段计征房产税。有多处房产时,公民在通常理性情况下会选择价值相对较高的房产为所登记的免房产税的常住房产(哪怕事实并非如此),这有利于相对不发达地区多收房产税,用于地方发展,有利地解决全国各地发展的不均衡问题。

  6、对未成年人(18岁以下公民)名下的房产,参照成年人第二套房的税率征收房产税,防堵成年人以未成年子女名义购房炒房的现象;成年人为未成年子女名购买住宅房屋,可以认为是其资金较多有另购房产有能力,该住宅房屋的房产税应当征收并由实际出资购买人承担,直至其子女成年作出常住房产的免税选择时,才减免其子女在法律上享有的一套常住房产免房产税权利。

  7、对购买但拥有时间较短的房产,可以按持有时间的长短设置较高税率的房产税,以打击炒房现象。

  8、同时开征非住宅房屋的房产税,则是国家(特别是地方政府)的重要财税收入。同时废止此前各地参差不齐且操作执行上颇有难度的非住宅房屋租赁税政策。此举有利于科学公平合理地收取出租房屋的租赁税,特别是非住宅房屋租赁税的收取。至于住宅房屋出租的税收问题,就根本不存在了,已在按年度收取的房产税中直接解决了。同时由于房产税是对公民持有房产的行为按时间跨度收税,不考虑其具体使用情况(通常的假设是理性经济人的最高使用价值原则),于是我们就有了一种驱使房屋所有权人努力增加房产使用价值的经济手段,从而减少房屋空置现象。

  每一个公民可以有一处免房产税的常住房产,两口子可以拥有两处免房产税的常住房产,应当足够保护公民基本居住需要。(N-1)模式的累进税制,则能控制基本需要之外的购买行为,减少以住房为投资对象的购买,从而从根本上减少需求,控制房价,不使之过高。实名制房产税收登记体系,可以全国各地一盘棋地系统性地征收房产税,在从根本上减少需求控制房价之外,还能打击炒房投机行为,还能减少房屋闲置的资源浪费现象。

  由此,我们可以建立起既保护公民基本居住需要,又能长期有效控制房价的基本制度。在此基础上,我国社会将尽可能少地遭遇高房价问题,减少使用非经济的行政手段对国民经济发展的影响,使包括房地产业在内的国民经济长期健康地稳定地发展。


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  • 一平米建安成本高一点也才一千六七,这个分析对的。
    2012/12/13 9:04:08
  • 至于说征税,楼主是纯粹瞎扯了,征税只会推高房价和租价,怎么会解决房地产问题?!征税的思维近乎一根筋的神经抽搐,碰到问题就拿税来说事,怎么看都怎么比黑社会还无耻!现在通货膨胀也厉害啊,怎么不也用征税来解决问题啊,比如大蒜贵了,你向买大蒜吃的人征税啊,比如吃一颗蒜不收税,多吃一颗收五毛,这样可以抑制蒜价解决“蒜你狠”问题?!莫名其妙!!!
    2012/10/13 23:43:07
  • 房产本质上是金融问题,是金融杠杆造成的凝聚效应造成的繁荣,也是贪腐黑灰色资金造成的,又是一个社会问题。建筑成本才哪么一点点啊,没事你去城市转转,那些项目公示上说的清清楚,我算过了,一平米建安成本高一点也才一千六七。这不是房地产问题的本质,楼主是只见微而不知著
    2012/10/13 23:37:13
  • To3楼,房产税不能这么简单的征,会犯众怒的。因为之前政府炒地皮就已经宰过一次客了,后来又收第二遍钱有点说不过去。我建议普遍征收房产税,所有房产都强制征,按照面积算,简单易行,比如一平米收10元/月的房产税,三口之家住100平,一个月房产税就是1000元。而同时与房产税捆绑的是,国民土地福利补贴(住房补贴),按身份证号发放,每人400元/月,三口之家一个月可获得1200元补贴。就这样控制房税和房帖的比例,让98%的中国老百姓不用交一分钱,还可以领到国家的土地分红。我想,老百姓一定会欢迎这样的房产税。就算那些一个人占了很多套房的2%抱怨一下,也只是杂音。如果有人抗税就没收房产拍卖,变成廉租房什么的...方法很多。估计这么一搞,再没有人炒房了。
    2012/10/12 21:29:27
  • 这一代的房地产事业 不知道要由后几代人来买单
    2012/10/12 21:11:31
  • 2013年是中国房价的转折点。
    2012/10/12 20:56:14
  • 有人没房住,有人囤房炒房发横财:这不是社会主义国家应有之现象!允许后者,就是合伙剥夺前者的生存权!
    2012/10/12 17:40:01
  • 房地产是金融现象,和建筑成本无关。香港房地产在1997年大涨一倍,一百多万的楼变成了二百多万。1998年大跌,到2003年跌到最高价的1/3,那个一百多万变成八十多万。
    而这几年经过多轮急涨,又变成二百多万了。精英们虽然表面上说这样不好,但实际上心里高兴,表示他们统治有方呢。
    全城的人都说楼,这个土地要开发,那个土地要开发,土地能够产生大量财富呢,开发得越多,产生的财富越多。养鸡养鸭怕禽流感,养猪怕猪流感,国内游客来港太多影响交通和生活不欢迎,至于工业呢?1997年还有人提在香港发展高科技产业,现在是欢迎中国的高科技公司来香港股票市场上市,因为能够带来金融财富呢。
    2012/10/12 17:19:33
  • 当前房地产上涨的趋势是必然的;一、通货膨胀的压力促使居民寻求保值渠道,在股市、金融等不适合投资之时,选择买实物房屋是一个相对较好的途经,投资与普遍提前的刚性需求相叠加形成市场的放大需求;二、劳动力成本的大幅提高推动房价上涨;三、地方政府以土地收入作为主要财政收入的来源没有变;四、房地产利益集团的自保努力。
    2012/10/12 12:04:31
  • 征收房产税意义不大.重庆试点了.一年才征得一亿多.而且成本高又得罪人.那点税款完全可以从土地拍卖中得到.帮助低收入年轻人得到住房应作为民生大事办.除了廉租房之外.还可以提供低息贷款.比如给二十五岁以上年轻人提供十万至二十万贷款.由政府帖息.再鼓励开发商建些小户型商品房.总之.让更多人有房子是消除不稳定因素的有效办法.
    2012/10/12 11:37:35
  • 加大征收房产税,到所有人都自觉愿意放弃私有房产为止。
    2012/10/12 11:22:10
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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草根简介


1971年生于湖南省邵阳市,1992年毕业于邵阳高等工业专科学校(现邵阳学院)建筑系,1992年至邵阳市人民政府房屋拆迁管理办公室工作。喜欢阅读和思考,业余从事社会科学理论研究和发明创造。
我的所有文章,包括哲学、文化理论研究文章,都摘自拙著《纽带论》,35万字,正寻求出版帮助。


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