何滔   草根首页 | 设为首页 | 加入收藏
资江河水 - 何滔首页
房屋拆迁实证分析
2012-06-02
字号:

  事实胜于雄辩。

  理论要与实际相结合,更要建立在对现实规律的科学总结和深入把握的基础上。

  房屋拆迁实证分析

  有建设就必定有破坏,城市建设自然会遇到房屋拆迁,于是就有房屋拆迁问题。房屋拆迁之所以成为问题,一方面是因为新建的建筑物与原房屋在空间上往往是同一个空间,二者在所存在的 空间上相互矛盾,“有你无我,有我无你”;另一方面是因为房屋作为公民个人及其家庭的重要财产,公民个人及其家庭通常会利用包括房屋在内的既有的资源努力改善其生活状态,努力生 活得很自在很好,后来的建设行为在拆迁房屋的同时免不了要影响甚至破坏公民个人及其家庭既有的生活状态,于是房屋拆迁往往不是公民个人及其家庭所想要的,以致于作为房屋所有权人 的公民个人及其家庭通常对房屋拆迁比较消极比较被动,甚至持对立的抵触态度;而且房屋作为公民个人及其家庭的重要财产,国家在法律上设置了必要的保护性规定和保护措施,《宪法》 、《物权法》以及其它法律中都有这种的规定,作为房屋所有权人的公民个人及其家庭有权对自已认为并不需要的拆迁行为可以采取不合作的对立态度。为建设行为腾出行为空间的房屋拆迁 工作,要在这样矛盾而又艰难的情况下进行,其难度是可想而知的。在此我想通过几个拆迁工作的实例,分析被拆迁人房屋拆迁后经济利益相对拆迁前的经济增长比(率),深入分析房屋拆 迁行为的内在经济规律,为我国房屋拆迁(特别是商业性建设行为中的房屋拆迁)的法律政策的制定,贡献绵薄之力。

  在定量分析前,我们先对房屋拆迁行为作一些定性分析。达成拆迁协议以前,拆迁当事人双方是对立的。这首先是法律上的对立,然后是态度上的对立,最终导致经济行为上的对立。拆迁当 事人双方经济行为上的对立,是其法律上对立和态度上对立的必然的结果。拆迁当事人双方为各自的利益而努力而博弈,其核心利益,即有关法律政策规定的利益边界;以此利益边界为标准 ,一方所增加的利益(量),恰是另一方所减少的利益(量);由此可见,房屋拆迁是一个零和博弈。拆迁当事人双方之所以可以这样对立,是因为我国法律对公民个人及其家庭所拥有的房 屋设有保护性的规定和措施。我国1991年颁的和2001年修正颁的《城市房屋拆迁管理条例》,虽然都贯彻了“拆迁服从建设”的原则,具有民事与行政交叉的法律特征,在拆迁管理(许可) 和纠纷处置(裁决)上具有强制性;但在拆迁方式、拆迁安置和补偿上,仍是民事性的,按民法的(主体平等)要求、(公平、公正)原则和(协商)方式来处置。2007年3月16日颁布的《物 权法》第四十二条规定:“为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产”,(该条第一款就“征收集体所有的土地”作了规 定),该条第二款就“征收单位、个人的房屋及其他不动产”的方式有规定:“应当依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件”。这 是根据《宪法》第十三条制定的法律规定。《宪法》第十三条明文规定:“公民的合法的私有财产不受侵犯。……国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或 者征用并给予补偿”。对符合“公共利益需要”的建设行为需要房屋拆迁时,我们有“应当依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件 ”的处置依据;而对于不符合“公共利益需要”的建设行为需要房屋拆迁时,则没有这样的规定和要求,只能按照民事的方式以平等协商的方式来处理。房屋所有权人拥有自由的自主的民事 权力,再加上追求自身利益最大化的理性,房屋所有权人在面临这种情况的房屋被拆迁时就拥有了进入对立状态的法律权力,有权在合作与不合作之间自由选择:可以选择合作的态度,也可 以选择不合作的态度。——这是国家法律保护公民合法财产的基本要求,在房屋拆迁中的具体体现和落实。

  当某个开发商为实施某个计划中的建设行为,对必需腾出相应空间的房屋进行拆迁时,就向房屋所有权人提出一定条件的拆迁邀约。至于房屋所有权人是否接受开发商提出的特定条件的拆迁 邀约,在态度上到底选择合作还是不合作?——首先在法律上,房屋所有权人拥有完全自由的自主的决定权,可以选择合作(接受开发商所提出的拆迁邀约),也可以选择不合作(拒绝开发 商所提出的拆迁邀约)。在此要特别指出,房屋所有权人通常有足够的理由和现实的困难来拒绝开发商所提出的拆迁邀约。譬如对需要拆迁的房屋及其附属物的价值承认,就会由于认识的出 发点、角度和情感等因素而产生主观性的差别,进而导致难以就拆迁补偿达成一致的共识;不管怎么难,总还是可以通过经济补偿的方式对房屋拆迁所产生的变动给予适当经济补偿,大到房 屋,再到附属物,小到水、电、气、通讯、大宗家用设施(空调、热水灶、太阳能热水器等)都可以用物的方式或货币的方式给予经济补偿;又譬如房屋拆迁还会导致房屋所有权人和居住生 活在其中的人的生活发生变动,经济的补偿固然可以对房屋拆迁产生的变动进行补偿,但在此之外,还有精力的耗费、社会关系的变化与调整、生活状态的改变都是房屋所有权人要面对并考 虑的现实问题——在此情况下,房屋所有权人若找不到积极配合房屋拆迁工作的理由,很可能采取消极的不配合的态度,前面的困难就会成为其拒绝合作的借口。其次,我们要相信房屋所有 权人是理性的经济人,也在努力使自己的利益最大化。虽然开发商计划中的建设行为及其所提出的拆迁邀约,不是房屋所有权人所需要的;但是在理性意义上,如果房屋所有权人认识到自己 配合拆迁会有相当多的收益,至少比拒绝拆迁的收益较高时,就会采取合作的态度,进而接受开发商提出的拆迁邀约,配合拆迁工作。这一方面取决于作为拆迁人的开发商所提出的拆迁条件 (拆迁邀约)有多少,另一方面取决于房屋所有权人对开发商开出的特定条件怎么看——至少房屋所有权人可以将配合房屋拆迁所得的利益与拒绝拆迁所得的利益进行理性的比较。在比较中 ,房屋所有权人如果发现配合房屋拆迁的收益比拒绝拆迁的收益相对较多时,理性的房屋所有权人就会作出配合拆迁的选择。此时房屋拆迁就从房屋所有权人不需要的行为转变为需要的行为 ,房屋所有权人作出配合拆迁的选择就是自然而然的理性决策。

  在此分析基础上,我们可以客观地分析房屋拆迁行为在工作上,是一个使作为被拆迁人的房屋所有权人从对立状态转化为合作状态的过程。其间转化的诱导因素就是利益(甚至只能是利益) ,它是开发建设中天然优先地掌握在开发商手中的利润或其变化的形式。于是房屋拆迁行为在经济上,是作为拆迁人的开发商对作为被拆迁人的房屋所有权人进行让利的过程。也就是说,房 屋拆迁在宏观意义上从经济角度看是一个开发商对房屋所有权人不断让利,直至达成协议的过程。虽然作为拆迁人的开发商的让利通常有度的限制和实现相应限制的强制手段(主要是法律政 策的强制手段和放弃策略)。这是就房屋拆迁中当事人双方进行利益博弈的一种单方面的理解,更是作为拆迁人的开发商通过让利的方式把房屋所有权人“不需要”的拆迁行为转化为他们认 为有利可图的“需要的行为”,进而将房屋拆迁工作从不合作状态转化为合作状态的过程。而在作为拆迁人的开发商与作为被拆迁人的房屋所有权人就房屋拆迁问题,达成房屋拆迁协议之后 ,开发商与房屋所有权人就形成合作的利益共同体;双方的关系不再是对立关系,而是共赢的合作关系。我们可以作纯功利的分析:在开发商角度,是以利益为代价换取了原先房屋所有权人 所拥有的空间(最终落实为房屋所拥有的土地使用权);在房屋所有权人角度,是以其原先所拥有的空间换取了开发商所能给予的特定的经济利益。这是典型的互利共赢的合作关系,形成此 合作关系的纽带是利益,房屋所有权人与开发商通过利益进行双向选择——对未来利益的安排,是开发商与房屋所有权人协商的核心、工作联系的纽带,也是双方从不合作到合作的转化的关键。

  通常一个建设项目需要拆迁的房屋不止一户。就开发商而言,必需针对项目有多个房屋所有权人的情况制定房屋拆迁方案、工作策略和工作计划。对于房屋拆迁的工作转化过程,我们还可以 在宏观上从作为被拆迁人的房屋所有权人角度作出另一种单方面的分析:房屋所有权人面对开发商所提出的有特定利益让渡水平的拆迁邀约,与此额度相应会有一定比例的人认同并接受该邀 约;随着开发商所给出的利益让渡水平的提高,会有更多的房屋所有权人认同并接受特定利益让渡水平的邀约;通常在正常理性的理想状况下,当作为拆迁人的开发商让利达到一定水平时, 所有需要被拆迁的房屋所有权人都会认同并接受开发商所提出的拆迁邀约,达成拆迁协议,完成拆迁任务。在此,我们只能将非正常的非理性现象作为特殊情况排除在外,通过其它方式另行 处置。——于是,开发商就以民事的平等协商的方式,一户一户地协商,乃至与建设项目所需拆迁的全部房屋的所有权人协商,最终实现房屋所有权人从因为“我不需要”而拒绝拆迁的不合 作状态,向因为有利可图而“我需要”拆迁的合作状态的转化,实现房屋拆迁的宏观工作目标。在此意义上,我们认为房屋拆迁是一种涉及多个权利人的群体性行为,具有典型的社会性特征 。研究房屋拆迁对房屋所有权人的影响,科学把握房屋拆迁工作规律,对我们理解房屋拆迁中的现象本质,做好房屋拆迁工作,制定科学合理的房屋拆迁政策,非常有益。

  在此我选择两个有足够被拆迁人数量的建设项目,分析拆迁前后房屋所有权人所拥有的房(地)产的市场价值,以实证分析的方式来研究房屋拆迁的经济规律。

  项目一:邵阳市太子宫地段危房改造项目  该项目位于邵阳市双清区东风路与邵水东路交叉口东南角,是邵阳市核心商业中心地带;原地段置房屋建于上世纪70年代,砖混结构,内廊式住宅 房屋,东西朝向,房屋不配套(公用厕所位于房屋楼梯间歇台位置,厨房设置不合理,原厨房大多转作居住使用,住户多在内廊过道里做饭菜);房屋居住密度大,人均居住面积普遍低于8㎡ ;房屋结构老化,缺乏必要的维护和维修,加之周边建设对该房屋造成了一定程度的破坏,房屋处于危险状态,住户强烈要求改造,曾多次上访市政府和有关部门;但该地段规划条件不好, 必需由政府给予优惠政策并适当放宽规划条件,在此基础上策划房地产开发项目才不会亏损。在此情况下,邵阳市人民政府于2007年8月29日下发《关于研究太子宫地段危房改造工程有关问题 的会议纪要》,明确优惠政策和规划条件,同时同意对该地段先探索实施模拟拆迁。该项目共拆迁房屋5760㎡,其中私房住宅45户,建筑面积2100㎡;另有单位产2处,建筑面积2280㎡;直管 公房18户,建筑面积740㎡;私房门面9间,建筑面积640㎡。将其中44户私房住宅作为本次分析对象,比较分析房屋拆迁以后相对于之前其房地产市场价值的经济增值情况。之所以这样做,是 因为44户私房住宅的房屋产权构成情况相同,(都是私房),都在模拟拆迁期间实现了房屋拆迁,具有可比性。(模拟拆迁开始前有一栋单独的20㎡小房倒塌,先期应急性地搬迁,并达成拆 迁协议,情况不同、补偿不同,不具可比性)。具体做法是:调取该项目所有协议,把非住宅、门面和公房拆迁协议排除在外,整理私房住宅的《房屋拆迁协议书》及相关资料,以项目办理 拆迁许可时的《分类评估报告》给出的原被拆迁房屋和安置房的市场评估价格为依据,计算原被拆迁房屋和安置房的市场价值,根据拆迁协议书及相关资料计算被拆迁人在房屋拆迁前后的经 济收益,再计算被拆迁人在房屋拆迁中的拆迁增值和增值率(或者说增值倍率)。按此具体方法分析邵阳市太子宫地段危房改造项目中私房住宅的拆迁情况,有《邵阳市太子宫地段危房改造 工程房屋拆迁情况分析一览表》如下:

  注:《分析一览表》中:拆迁收益=新房价值-拆迁补差,拆迁增值=拆迁收益-原房价值,增值率=拆迁增值÷原房价值

  邵阳市太子宫地段危房改造工程房屋拆迁情况分析一览表(略)

  注:A为肉食公司住宅,B为二轻局宿舍,C为东风岭住宅

  《分析一览表》中第40号被拆迁户,因其身体有较重的病,离婚,下岗,靠社区低保和很低的打工收入维持自己和女儿(9岁,有较严重的眼病)的生活和部分治病需要,实为其母利用单位在 计划经济时期他人让出来的一间房子,由单位照顾性地分给她居住,此次拆迁对她进行了重大让利和照顾才解决其房屋拆迁问题;第42号至44号被拆迁户均为东风岭的砖木结构房屋,与此前 肉食公司住宅和二轻局宿舍的砖混结构房屋不同,且该片住户的经济条件相对普遍较差;第44号被拆迁户,是由第43号被拆迁户照顾性地内部转让给亲戚的,第43号被拆迁户的增值率1.738虽 符合被拆迁户的大致情况,但其协议的签订是以第44号被拆迁户协议的签订为条件,不能完全准确地反映其原房价值和收益情况;故将第40号及其以后的异常样本剔除,只对前39个样本进行 分析。

  对此《分析一览表》中前39个被拆迁人在房屋拆迁后的房产增值率进行统计分析。将增值率以(0.125n±0.125)为区间统计其分布密度如下:在(0,0.25)区间内有1个样本,在(0.25,0.5 )区间内有4个样本,(0.5,0.75)区间内有11个样本,(0.75,1.0)区间内有10个样本,(1.0,1.25)区间内有6个样本,(1.25,1.5)区间内有3个样本,(1.5,1.75)区间内有3个样本, (1.75,2.0)区间内有2个样本。转换成与增值率相对应的分布关系如下:(Mk,pk)——(0.125,0.0256)、(0.375,0.1026)、(0.625,0.2821)、(0.875,0.2564)、(1.125, 0.1538)、(1.375,0.0769)、(1.625,0.0769)、(1.875,0.0513),作分布密度曲线如下图所示:

view full artical

  分布密度曲线

  经统计学工具分析,此分布近似正态分布(稍右偏)。就所有区间手工计算此分布密度曲线的数学期望值:   前述分布的数学期望值为0.908;与用EXCEL软件中的AVERGE函数计算此分布的加 权平均数,肉食公司住宅27户增值率的平均数为0.922,二轻局宿舍前12户增值率的平均数为0.901(二轻局宿舍后2户的增值率异常未计算在内),两种算法的结果一致。

  此分布的标准差σ, 用EXCEL软件中STDEV函数进行计算,肉食公司住宅27户增值率的标准差σ为0.084,二轻局宿舍前12户增值率的标准差σ为0.140(后2户在内的增值率明显异常,不参与计 算标准差σ)。二轻局宿舍前12户增值率分布的标准差为0.140,大于肉食公司住宅27户增值率分布的标准差,有二方面原因:一、是二轻局宿舍的样本容量(数量)较少,是小样本;二、是 由于二轻局宿舍拆迁确实情况复杂一些,没有全部成功实施模拟拆迁的计划。

  《分析一览表》中前39户被拆迁户房屋拆迁增值率的的算术平均值为0.8789,低于前面分布曲线中手工计算数学期望值0.908,也低于用EXCEL软件中的AVERGE函数计算此分布的加权平均数 0.922和0.901;由此可知前述被拆迁户房屋拆迁增值率在分布上具有右偏特征。就此右偏特征,用EXCEL软件中SKEW函数计算此分布密度曲线的偏态系数:前6项的偏态系数为0.3281,前7项的 偏态系数为0.6494,前8项的偏态系数为0.8778;用SKEW函数计算肉食公司住宅27户增值率的偏态系数为0.55,二轻局宿舍前12户增值率的偏态系数为1.22(包括后2户在内的二轻局宿舍14户 增值率的偏态系数为3.57)。

  通过上述计算,太子宫地段危房改造工程拆迁肉食公司住宅27户价值增值率的分布规律可表述为近似服从正态分布:N(0.922,0.084);拆迁二轻局宿舍前12户价值增值率的分布规律近似服 从正态分布规律:N(0.901,0.140)。

  现在具体分析太子宫地段危房改造工程房屋拆迁中被拆迁户房屋拆迁后的增值率为0.9的原因。主要是因为被拆迁户的房屋大致是40至50㎡,其评估价格大约是1120元/㎡,按平均45㎡计算市 场价值大约5.5万元;安置房大约是85㎡,安置房的市场价格大约是1700元/㎡,作安置房使用时的分类评估价是1480元/㎡,按此价格计算价值约为12.5万元;等面积互不结算差价,超面积优 惠300元/㎡按1200元/㎡由被拆迁人优惠购买,再给予适当奖励,被拆迁人补差通常为其可以接受的2.5万元;按此水平计算,被拆迁人房屋拆迁后的增值率在大致水平为0.8,加上一些导致房 屋拆迁后增值率升高的主客观因素造成的右偏现象,被拆迁户房屋拆迁后的增值率为0.9是正常的、合理的。特别是该项目采取模拟拆迁的方式,让被拆迁户先达成房屋拆迁协议但暂不搬家, 协议中约定“待达成房屋拆迁协议的比例达到80%时,房屋拆迁协议正式生效”,报房屋拆迁主管部门审查认定后,宣布房屋拆迁协议生效,所有达成房屋拆迁协议的被拆迁户同时履行协议约 定的搬家义务。这样就极大地防止并化解了肉食公司住宅房屋拆迁中个别被拆迁户提出不合理要求可能导致的异常情况。太子宫地段危房改造工程当时主要是针对原肉食公司住宅所在的太子 宫综合楼进行的,二轻局机关及宿舍是该项目的连片改造范围;所以模拟拆迁当时主要针对被拆迁住宅户数比较多的肉食公司住宅,而且操作得比较落后成功。数据分析也证明模拟拆迁对肉 食公司住宅拆迁是比较成功的:肉食公司住宅27户房屋拆迁增值率的偏态系数为0.55,大大低于二轻局宿舍前12户房屋拆迁增值率的偏态系数为1.22,且肉食公司住宅房屋拆迁中出现的异常 情况比二轻局宿舍少。

  其中第8号被拆迁人在房屋拆迁增值率为0.2344的情况下达成了拆迁协议,表面上看她的收益相对较低(收益不高,难以达成协议),主要是因为其安置房的市场价格是按1880元/㎡计算的。 其安置房为原地新建高层建筑第10层的住宅房屋,预计市场价格2800元/㎡,由于安置房是要等拆迁完成再建好以后才能交付的期房,又由于房屋拆迁拆除了她的唯一住所,造成了她购房的被 动需求(甚至可以说是强制需求),而她又有改善住房条件的主观意愿,但她的经济条件也好一点(虽然也很有限),导致该安置房价格比其它多层安置房的市场价格更明显地偏低。按将来 远景的市场价格计算,她的安置房中隐含了相当的经济利益,所以她接受开发商的拆迁方案并顺利达成拆迁协议。这种做法,既在理论上因价格较高而让利较多的比例特征,符合该被拆迁户 主观上和客观上能补一定的钱但又补不了太多的钱的具体情况,又让开发商提前销售了一套住房,而不是货币化或另外购买房安置,节约了资金成本。这种宏观方案上的安排可适用于所有被 拆迁户,所以在操作上是公平的可行的。在此我们基于同一房屋拆迁分类评估报告来计算被拆迁户房屋拆迁增值率,故有此系统性的正常情况出现。

  从《分析一览表》的时间栏目中还可以发现:被拆迁户房屋拆迁增值率与协议签订时间有一定的相关性——后签协议的被拆迁户的房屋拆迁增值率相对较高,特别是异常情况的处置明显偏后 。这主要是由于后签协议的被拆迁户可以了解、借鉴并模仿先签协议者,比较轻松地享有先签协议者通过努力所取得的利益。这是在信息传递比较发达的环境下后签协议的被拆迁户可以以已 签订的协议为样本,具体落实解决自己的房屋拆迁问题,取得不少于前者的经济利益,从而合理地拥有的“后发优势/后动优势”。面对这种情况开发商通常在拆迁方案中对积极支持房屋拆迁 工作的合作者设置优惠和奖励措施,特别是奖励措施可以具有很强的时间性。使积极支持房屋拆迁工作先签协议的被拆迁户合理地得到较高的收益,同时合理地减少不够积极的被拆迁户的收 益。太子宫地段危房改造工程房屋拆迁中,开发商有这方面的措施(设置随着协议时间的后推而递减的拆迁进度奖),并通过模拟拆迁的方式在肉食公司住宅房屋拆迁中实施得比较好;所以 肉食公司住宅房屋拆迁增值率比较符合正态分布规律,其偏态系数相对较小。这种方法,比较有效地化解了“支持拆迁工作,先签协议,反而少得利”——“老实人吃亏”的不合理现象。当 然,就支持拆迁工作并先签协议的被拆迁户而言,也有利益上划得来的地方。通常开发商公开安置房源,先签协议者可以在比较充裕的范围内先选安置房;先签协议者有权在现实可能的范围 内作最佳选择,理所当然会选择面积、户型、朝向、楼层等都比较好安置房。这样的安置房,将来的市场升值潜力相对较大,居住时的间接成本相对较小,间接收益相对较大。另外,在房屋 拆迁中评估机构对安置房的评估价格相对比较保守,通常低于市场价格——太子宫地段危房改造工程房屋拆迁中第二栋安置房为多层房屋其拆迁评估价比纯粹的市场价大约低20%,第一栋安置 房为高层房屋其拆迁评估价比纯粹的市场价大约低30%。前面的分析使用这样的评估价来分析被拆迁户的收益(安置房的市场价值反映不充分,以致收益反映不准确——只是发布房屋拆迁许可 这一特定时间点/评估时点的收益),就选择较好安置房的先签拆迁协议的被拆迁户而言,有一定的收益没有反映出来;若把这部分没有反映出来的收益充分表达出来,被拆迁户房屋拆迁增值 率的右偏特征会相对减小。这是支持拆迁工作先签拆迁协议的被拆迁户拥有的先动优势。一个合理的拆迁方案,理论上可以用这种(经济上隐形的)先签协议的先动优势在一定程度上抵消后 签协议的后动优势。当然,后动优势的减小与异常情况的控制一样,最根本的手段还是及时有效的法律手段:裁决(拆迁纠纷的强制处理)和裁决的强制执行(法律的制裁手段)。

  项目二:邵阳市临津门棚户区改造房屋拆迁  该项目所在地段房屋非常破旧,非常密集,靠近古城墙,不能修建过高的房屋,没有开发价值,间杂有一些直管公房;在政府棚户区改造优惠政 策出来后,市政府责成邵阳市房产局对该地段进行拆迁改造;邵阳市房产局成立棚户区改造有限公司对该地段进行房屋拆迁,按房地产开发的方式,严格控制在预计中的较小的亏损范围内, 顺利完成了拆迁改造任务。该项目共拆迁房屋5157㎡,其中住宅2995㎡,门面238㎡,非住宅1800㎡,其它无证房屋124㎡。将所有纯私房住宅作为本次分析对象,比较分析房屋拆迁以后相对 于之前其房地产市场价值的经济增值情况。具体做法是:调取该项目所有协议,将有门面和非住宅房屋的被拆迁协议排除在外,整理所有纯私房住宅的《房屋拆迁协议书》及相关资料,以该 项目办理拆迁许可时的《分类评估报告》给出的原被拆迁房屋评估价格,并计算其价值;安置房价格以该评估报告为依据,考虑了当时政府和房产局领导体恤大部分被拆迁户经济条件普遍不 好而作出的整体优惠的情况,以接近市场价格的房屋价格计算安置房的市场价值,根据拆迁协议书及相关资料计算被拆迁人在房屋拆迁前后的经济收益,再计算被拆迁人在房屋拆迁中的拆迁 增值和增值率(或者说增值倍率)。按此具体方法分析项目中临津门棚户区改造房屋拆迁私房住宅的拆迁情况,有《邵阳市临津门棚户区改造房屋拆迁情况分析一览表》(表略)

  注:《分析一览表》中:拆迁收益=新房价值-拆迁补差,拆迁增值=拆迁收益-原房价值,增值率=拆迁增值÷原房价值

  对此《分析一览表》中20个被拆迁人在房屋拆迁后的房产增值率进行统计分析。将增值率以(0.125n±0.125)为区间统计其分布密度如下:在(0.5,0.75)区间内有1个样本,(0.75,1.0) 区间内有3个样本,(1.0,1.25)区间内有7个样本,(1.25,1.5)区间内有3个样本,(1.5,1.75)区间内有1个样本,(1.75,2.0)区间内有1个样本,(2.5,2.75)区间内有2个样本 (3.25,3.5)区间内有1个样本。转换成与增值率相对应的分布关系如下:(Mk,pk)——(0.625,0.05)、(0.875,0.15)、(1.125,0.35)、(1.375,0.15)、(1.625,0.05)、( 1.875,0.05)、(2.125,0.05)、(2.625,0.1)、(3.375,0.05),作分布密度曲线如下图所示:

view full artical

  经统计学工具分析,此分布近似正态分布(稍右偏)。就所有区间手工计算此分布密度曲线的数学期望值:   前述分布的数学期望值为1.475;与用EXCEL软件中的AVERGE函数计算《分析一览 表》中此分布的平均数,20户增值率的平均数为1.453,两种算法的结果非常接近。此分布为的标准差σ, 用EXCEL软件中STDEV函数进行计算, 20户住宅房屋拆迁增值率的标准差σ为0.717。

  《分析一览表》中20户被拆迁户房屋拆迁增值率用EXCEL软件中的AVERGE函数计算的算术平均值为1.453,低于前面分布曲线中手工计算数学期望值1.475;由此可知前述被拆迁户房屋拆迁增值 率在分布上具有右偏特征。就此右偏特征,用EXCEL软件中SKEW函数计算此分布密度曲线的偏态系数为1.325。

  通过上述计算,邵阳市临津门棚户区改造房屋拆迁增值率的分布规律可表述为近似服从正态分布:N(1.453,0.717)。

  统计图形显示,邵阳市临津门棚户区改造项目的房屋拆迁相对比较成功,被拆迁户房屋拆迁增值率相对集中——大致集中在(0.875,1.625)的区间内。再查阅其中第4、5、6号被拆迁户的协 议,发现他们房屋拆迁增值率相对较高,是因为他们在住宅之外还有共有权形式的少量非住宅(未安置)以作价补偿的方式拆迁,有部分收益进入住宅拆迁补偿之中,不便于区别,所以其住 宅拆迁补偿的收益偏高。去除此三户后,统计其他17户的房屋拆迁增值率,用EXCEL软件中的AVERGE函数计算的算术平均值为1.222,用STDEV函数进行计算,标准差σ为0.423,用SKEW函数计 算此分布密度曲线的偏态系数为0.965,其房屋拆迁增值率近似服从正态分布:N(1.222,0.423)。

  又由于邵阳市临津门棚户区改造房屋拆迁的具体实施时间,比太子宫地段危房改造工程大约晚一年,当时与《物权法》配套的房屋拆迁法律法规未出台,政府、拆迁主管部门以及司法机 关在对房屋拆迁纠纷问题的处置力度较差,房屋拆迁补偿水平表现出明显的时间刚性——房屋拆迁补偿水平在同一个城市内随着时间的推移而增长的刚性:临津门棚户区改造房屋拆迁补偿增 值率平均是1.453,而一年前太子宫地段危房改造工程房屋拆迁补偿增值率平均是0.998。

  在纯粹的统计学分析之外,我们还可以从实践层面对此分析结果进行一些技术性分析。被拆迁人房屋拆迁后房屋价值增加率之所以是正态分布,主要有三方面的原因。一、是因为我国法律上 规定了:房屋产权调换时,拆迁人与被拆迁人应当结算被拆迁房屋和所调换房屋的房地产市场评估价值。2001年《拆迁条例》第二十四条规定:“货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、 用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定”;第二十五条规定:“实行房屋产权调换的,拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定,计算被拆迁房屋的补偿金额和所调 换房屋的价格,结清产权调换的差价”。二、是因为作为拆迁人的开发商在一个项目的房屋拆迁中原则上实施一个优惠和奖励的预设方案(操作办法),所有被拆迁人面对相同优惠和奖励措 施,单位数量的房产的收益在理论上应当是相同的。三、由于被拆迁人房屋的差异性、个人对房屋价值认知的主观性差别和利益要求的差别,以及被拆迁人取得利益的能力(包括被拆迁人在 矛盾对立中的心理对抗能力)的差别等差异性因素,导致其房屋被拆迁时会发生一些偏离法律政策和开发商预设方案的情况。同样的房屋拆迁行为,在相同的刚性条件下实施,就会出现统计 学的正态分布。又由于被拆迁人在达成拆迁协议时,后拆迁者有模仿先达成协议的榜样的后发优势,以及就房屋被拆迁人一方拥有的被拆迁收益/利益刚性,导致右偏特征。——房屋拆迁收益 的正态分布和右偏特征,可以证明:1、房屋拆迁在收益水平相对偏低时很少有人会同意拆迁人的拆迁方案,拆迁方案很难实施;2、在收益水平达到一定程度时会比较集中地有相对较多的人 认同拆迁人的拆迁方案——“大多数人是好的”,此时被拆迁人相对收益水平符合正态分布规律或者说偏态系数很小的正态分布规律;3、在大多数人之后,由于信息的传递和被拆迁人个人在 利益追求上的主观性,会发生被拆迁人个别收益奇高的现象,当个别收益奇高的现象比较多地发生时就表现出右偏特征。实践中我们还发现:被拆迁人的收益增值率达到一定高度之后,右偏 的异常点会大量出现;也就是说,此时不因为作为拆迁人的开发商作出更高的利益让步而有更多的房屋所有权人会与之达成拆迁协议,相反过高的利益会刺激起房屋所有权人追求利益的欲望 ,进入非理性状态不正常地追求利益的人会增多,反而不利于房屋拆迁 工作的开展和完成。

  于是,被拆迁人相对收益水平(率)的右偏现象作为一个具有普遍性的规律性现象,我们必需慎重对待。在一定程度上有一定主观和客观原因(理由)的偏高,通常是可以接受和容忍的。而 个别收益不正常地奇高,则会导致房屋拆迁补偿的不公正性,大量发生时会导致社会性的不公平(单个具体项目在房屋拆迁操作上的不公平),导致大家都不愿意拆迁,更不愿意先拆迁;长 期大量地发生,进而会导致房屋拆迁政策失效,乃至房屋拆迁法律的失败。因此,我们必需加强房屋拆迁管理,特别是在无正当理由达不成协议时以裁决方式解决拆迁纠纷的工作力度,努力 以程序公正的方式寻求实体公正;加强裁决的执行力度,给公正房屋拆迁程序以强有力的法制保障;通过上述方式从制度上防止房屋拆迁的异常情况出现,减小房屋拆迁利益的右偏特征。开 发商则应在具体工作上努力做到政策公开、操作透明,主要是拆迁方案公开,特别是优惠和奖励措施的公开、安置房源公开、评估程序和结果公开等,以此方式防止并减少房屋拆迁中的不公 开不公平现象,进而从具体工作上防止房屋拆迁的异常情况出现,减小房屋拆迁利益的右偏特征。由此我们从数学上证明了房屋拆迁立法的重要性,加强房屋拆迁管理和加强房屋拆迁执法( 司法强制执行或行政强制执行)力度的必要性;也证明了房屋拆迁工作中科学制定拆迁方案的重要性,努力保持房屋拆迁工作具体操作上的公开透明程度的必要性。

  关于拆迁政策(包括国家制定的房屋拆迁法律和配套法规及其执行的法制保障,也包括开发商根据拆迁法律法规和被拆迁房屋情况制定的拆迁方案)的成功程度和异常点情况,我们可以根据 统计学的经验法则和切比雪夫不等式进行数值分析。

  在实际应用中,很多数据的分布形状是丘形或钟形等(正态分布),当认为某数据接近这种分布时,可应用经验法则来确定落在平均数的某一特定标准差数目范围内的数据所占的百分比。 统 计学上有经验法则:具有钟形分布的数据,大约68%的数据落在平均数的1倍标准差范围内,大约95%的数据落在平均数的2倍标准差范围内,几乎所有的数据落在平均数的3倍标准差范围内。统 计学上也把一组数据中低于或高于平均数3倍标准差之外的数值点称为离群点或者异常点。实际工作中,我们通常可以通过与其他被拆迁户进行比较的方式,以经验的方式轻松地判断一个被拆 迁人是不是异常情况。通过前述理论分析,我们可以从统计学的角度科学地给出一个定量分析方法和判定标准,对“最牛的被拆迁户”、“钉子户”到底异常到什么程度进行定量分析,并具体作出量的判断。

  当然,经验法则适合对称分布的数据。如果一级数据不是对称分布,统计学中还有切比雪夫(Chebyshev)不等式:对于任一随机变量X ,若EX与DX均存在,则对任意ε>0, 恒有P{|X-EX| >=ε}<=DX/ε^2 或P{|X-EX|<ε}>=1-DX/ε^2 。

  切比雪夫不等式说明,DX越小,则 P{|X-EX|>=ε} 越小,P{|X-EX|<ε}越大, 也就是说,随机变量X取值基本上集中在EX附近。

  同时当EX和DX已知时,切比雪夫不等式给出了概率P{|X-EX|>=ε}的一个上界,该上界并不涉及随机变X的具体概率分布,而只与其方差DX和ε有关,因此,切比雪夫不等式在理论和实际中都 有相当广泛的应用。统计学同时指出,虽然切比雪夫不等式应用广泛,但在一个具体问题中,由它给出的概率上界通常比较保守。对于任意分布形态的数据,根据切比雪夫不等式,至少有 (1-1/k2)的数据落在k个标准差之内;也就是说,至少有75%的数据落在平均数的±2倍标准差范围内,至少89%的数据落在平均数的±3倍标准差范围内,94%的数据落在平均数的±4倍标准差 范围内。这里我们从理论上得到了一个具体项目的房屋拆迁工作操作上成功与否的判断方法和判定标准。这种判断方法和判定标准,甚至可以推广到某个区域(城市或行政区域),用它来判 断特范围内特定时期内房屋拆迁工作的和谐程度。


所有文章只代表作者观点,与本站立场无关!
  • 历史从来就是渐进的,法制的发展进步也是这样的.我国对公民财产的保护以<物权法>的颁布为标志,终于走上了法制的正常轨道.与之配套的法律制度,譬如房屋征收和拆迁才刚走上正轨,我们不能苛求太多.要知道物权法的制定的时候,我国就有相对物权的法制定位,就有与绝对物权的争议与否定,因为我们是发展中国家,是社会主义国家.
    关于房屋拆迁的法制历史,请看一下<房屋拆迁政策的历史回顾>,怎样使房屋拆迁更和谐,切比雪夫不等式背后有深刻的行为规律等着我们去研究,有本事就去研究一下,别太愤青了.
    2012/6/4 12:22:50
  • 在此过程中不可避免地会发生一些令人遗憾的事,但瑕不掩瑜
    ---------------------------------------------------
    在后生看来,你老写了这么一大堆文章,绕了一个大弯子,原来就是为了说这句啊!!
    人命关天的事,被说成了是"瑕"还是“瑜”的事。你老知轻重怎么写吗?
    2012/6/2 21:04:33
  • 我们要有开放的思想意识/思想境界,然后才能客观地认识规律,利用规律,科学合理地为人民服务。
    2012/6/2 13:25:26
  • 房屋拆迁协议过程的本质,与所有经济协议行为的本质一样,就是利益当地人双方划定利益边界的过程——即利益分配的过程。
    我国作为发展中国家,房地产行业作为历史欠账较多,近年发展较快的行业,在此过程中不可避免地会发生一些令人遗憾的事,但瑕不掩瑜,这个行业也有先进生产力的存在,也有为国家和人民服务的主流成分,不能因为一些个别的情况而否定整个行业及其相关行为的合理性;要客观公正,要心平气和地面对现实的情况和问题。
    2012/6/2 13:23:14
  • 一个更正:切比雪夫(Chebyshev)不等式:对于任一随机变量X ,若EX与DX均存在,则对任意ε>0, 恒有P{|X-EX| >=ε}<=DX/ε^2 或P{|X-EX|<ε}>=1-DX/ε^2 ;
    “ε^2“,实为ε的平方。
    2012/6/2 13:15:58
  • 强盗亦有道?
    2012/6/2 9:47:07
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
姓名 
联系方式
  评论员用户名 密码 注册为评论员
   发贴后,本网站会记录您的IP地址。请注意,根据我国法律,网站会将有关您的发帖内容、发帖时间以及您发帖时的IP地址的记录保留至少60天,并且只要接到合法请求,即会将这类信息提供给有
关机构。详细使用条款>>
草根简介


1971年生于湖南省邵阳市,1992年毕业于邵阳高等工业专科学校(现邵阳学院)建筑系,1992年至邵阳市人民政府房屋拆迁管理办公室工作。喜欢阅读和思考,业余从事社会科学理论研究和发明创造。
我的所有文章,包括哲学、文化理论研究文章,都摘自拙著《纽带论》,35万字,正寻求出版帮助。


最新评论 更多>>

最新文章 更多>>
关于我们  联系我们:QQ513460486 邮箱:icaogen@126.com
CopyRight © 2006-2013 www.caogen.com All Rights Reserved 浙ICP备11047994号