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再论房屋拆迁中的博弈问题
2012-05-30
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  在以五种博弈模型分别分析房屋拆迁中的博弈现象之后,现在我们再来宏观地分析房屋拆迁中的博弈问题。

  首先,博弈的目的是什么?——是利益。人们在房屋拆迁过程中进行博弈,所针对的就是利益,意在通过自己的努力使自己的利益最大化。这是人们所拥有的理性(包括智慧)的权力。这在经济意义上是符合“经济人”假设的。在经济意义上,我们可以肯定地说,参与其间的人是利益相关的人;也正是因为他们的利益相互关联,才使得他们可以通过博弈的行为方式/方法去为自己谋取尽可能多的利益。也就是说,复杂而尖锐的房屋拆迁的博弈现象背后的本质,是利益的争夺——利益之争。

  第二,博弈的手段是什么——是“不合作”的行为选择/策略性选择。由于房地产开发必需取得相应的建设空间才能实现,若不取得先在性地拥有土地使用权的房屋所有权人的支持,房屋拆迁就不能完成,开发行为就没有实施的基础;于是在此过程中,房屋所有权人就可以威胁着采取“不合作”的行为方式——破坏利益实现基础,同时开出合作的条件,迫使对方进行利益的让步,从而增加自己的收益,使自己利益最大化。理论上讲得轻松,但是在现实中这却是非常复杂非常沉重的。由于每一个行为都直接对应着经济利益,而且是“你多,我就少;你少,我就多”的相互对立的利益。行为主体所采取的每一个或威胁或策略的“将来式”的行为,从(利益对立的权利人)对方的角度看都是其理性思考的结果,其态度和手段是同一的,是没有区别的同一个行为。于是利益相互对立的双方,信息不对称,互不信任。其间心里的策略与现实的行为之间,没有明显的区别——“是合作,还是不合作”全在权利人的一念之间。其间的真假,根本就难以分辨,甚至不能分辨。

  第三,要肯定博弈行为在房屋拆迁中有存在的合理性和必要性。如若房屋拆迁中没有博弈行为,对于当事人双方利益保护不利。房屋作为公民个人及其家庭重要财产,从座落位置,到结构层次,到使用配置装修,到价值认定,到与前述各方面相对应的变动和安排,等方方面面,都非常复杂,很难以某种程序性的简单方式来处理。无论由拆迁的一方单方面拿出拆迁的利益安排方案,还是由被拆迁的一方单方面开出拆迁要价的利益方案,都是双方地位不平等的行为程序/行为方式,很难保证公平和公正,有失去公平和公正的非常大的危险,进而不可行。为保证公平和公正,防范失去公平和公正的风险,通常只能用系统的控制的程序的方式来应对:由利益一方拿出处置方案,再由利益对立的另一方作出合作与否的选择——此过程的目的就是利益的调整,实质上就是进行利益的博弈。这是自然而然的必然。我们就是要以程序的公正来保证实体(利益实体)的公正。也就是说,博弈是利益保护的需要,是通过合理的行为机制(行为规则/游戏规则)来解决房屋拆迁中复杂的尖锐的利益安排问题。

  当然,博弈行为的存在还得有一个前提:必需规范在特定的利益范围内。诚如拙著《纽带论》中用两种方法一般性地给出的商品的价格围绕价值波动的弹性公式所显示的,任何商品的价格都不能超出其所在优化的行为系统的利益上限和下限一样,房屋在其拆迁过程中也不能超出其所在优化的行为系统的利益上限和下限;否则,另一方就会拒绝/放弃交易——开发商可能因为房屋所有权人的利益要求过高而无利可图而放弃,而另寻投资机会;房屋所有权人可能会因为拆迁方所给出的利益太少而拒绝合作,甚至对立,以等待出价较高的投资者。虽然房屋拆迁中利益的上限和下限,由于有现实的技术性困难,很难统一给出;但是《纽带论》中早已证明它在理论上确实存在,它是理性不能逾越的极限。我们可以把房屋拆迁中没有超出利益上限和下限的博弈行为,称为正常博弈;把超出利益上限和下限的博弈行为,称为非正常博弈。正常博弈的存在,是合理的必要的,有利于房屋拆迁问题公平公正地解决,应当正确面对它,科学而又合理地引导它规范它,使它为我们的经济和文化建设服务。而非正常博弈,则不合理,不利于房屋拆迁问题公平公正地解决,不利于社会公正,必需严格限制它,尽量防范它,减少它对经济和文化建设的破坏。

  第四,关于非正常博弈行为的避免。避免非正常博弈行为的方法,大致有三个大的方面。1、立法以明确划出相关权益人的利益边界,定纷止争,使相关权利人不争或不必争,至少在争的时候有解决纷争的原则/标准。在此基础上,就能从法律上区分正当的利益追求和过份的利益要求,并有区别地采取或保护或抑制应对措施。这样既可把利益博弈行为允许性地控制在适当的有限的程度——正当的利益追求,使之进入有限的有序状态;又可以有效地阻止性地(防范性地)控制过份的利益追求,应对性地抑制过份的非理性行为的负面影响,给房屋拆迁以秩序保障。2、制度安排,以合法的程序开展房屋拆迁工作。可以对“因为公共利益需要”而进行的房屋拆迁工作,以政府征收方式推进;至于开发商的商业建设行为,可以不自行拆迁的房屋,而是向政府购买净地——政府或政府部门完成拆迁任务的空地。向政府购买净地的方式,是公开竞价,价高者购得,所有购地收入上缴财政,用于公益建设。在市场竞争机制/体制充分发展的情况下,公开竞价的竞争机制可以公开公平地充分实现相应土地的价值,并把其收益用于公益建设。3、商业性建设行为的房屋拆迁,立法使之以适当的方式有序进行。理论和实践都有证明:行政的行为方式具有有限性,不如市场行为灵敏,特别是在复杂的现实面前;市场的行为方式非常必要,是行政行为方式必要的补充。

  第五,在物权法条件下,以模拟拆迁的方式,开展商业性建设行为的房屋拆迁。2011年01月21日颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》,只是对为公共利益需要房屋拆迁的情况所立的法;理论上,还有不能纳入公共利益需要范畴的建设行为。事实上,由于房屋所有权人通常都会自觉地努力使其房屋处于尽可能好的状态,旧城区中房屋的新旧状况、使用状况、现实价值和潜在的价值状况等,千差万别,参差不齐,房屋所有权人面对拆迁改造的态度也各不相同,还会出现法律上很难界定的情况。遇到这种情况,建设单位(开发商)可以依据《民法》、《经济合同法》、《物权法》等法律的有关规定,以纯商业的利益转换的方式去与房屋所有权人协商,以平等、自由、自愿的协商的方式实现为其建设行为取得实施空间的“拆迁”。理论上说,开发商有此权利——开发商这种以利益让度为代价为手段为核心的商业行为是符合《宪法》、《物权法》等法律保护公民合法财产的要求的。国家和国家有关部门应当对此情况进行立法,以规范此行为,使之合法有序地进行。立法需要涉及问题的各个方面,在此只简述问题的核心。1、之所以称之为“模拟拆迁”, 凡不能纳入“为公共利益需要”范畴的商业性开发建设项目,让建设单位(开发商或其委托人)在一定的管理状况下,先邀约性地开展房屋拆迁的协商工作,与特定用地范围内房屋所有权人进行平等自由自愿地协商;待协商达到一定比例(需以立法的方式具体规定50%以上的66%或75%)后,按法定程序转入为公共利益需要的房屋拆迁状态,并按其具体规定和房屋拆迁补偿安置的价值定位完成后续房屋拆迁工作。这样做,最主要的好处之一,直接以实践的方式,对建设单位(开发商)的拆迁行为进行房屋所有权人接受与否的检验;之二,可以化解、防范开发商直接进行房屋拆迁行为可能给房屋所有权人造成利益损害的风险,避免直接进行拆迁可能造成的社会风险和不良影响;之三,可以及时发现不能足够被老百姓(房屋所有权人)接受的开发和拆迁行为,并使之及时停止(退出)有关运作;之四,可以有条件地转换到类似于“公共利益”的征收程序,防止个别房屋所有权人非理性的过高要价,及其对合适项目合适的房屋拆迁行为的不良影响,化解其风险,从而使商业性房屋拆迁工作合法有序地进行。2、建设单位(开发商)前期性地开展模拟拆迁工作,其主要方式是利益的让度——以商业协商的方式邀约性地安排好双方的利益;拆迁方为达到法律规定所要求的转换比例,必需按商业运作的经济规律办事,尊重房屋所有权人的物权,正确地客观地把握房屋拆迁的市场行情,拿出经济而又可行的宏观方案(此即包含利益让度的利益安排方案),在具体实践中以利益的让度换取足够多的房屋所有权人的理解、支持与合作。

  第六,从战略层面开展商业性房屋拆迁工作。由于需要取得的建筑空间里房屋本身的复杂性和房屋所有权人的复杂性,建设单位(开发商)开展模拟拆迁,必需制订科学合理切实可行的战略方案和战术方案。就房屋拆迁的宏观战略方案而言,可以与房地产开发项目的宏观运作结合起来。诚如《孙子兵法·谋攻第三》所载,“孙子曰:……是故百战百胜,非善之善也;不战而屈人之兵,善之善者也。故上兵伐谋,其次伐交,其次伐兵,其下攻城。攻城之法,为不得已。……故善用兵者,屈人之兵而非战也,拔人之城而非攻也,毁人之国而非久也,必以全争于天下,故兵不顿而利可全,此谋攻之法也。”与《孙子兵法》的概念相对应,“其次伐兵”和“攻城之法”相当于房屋拆迁中最后的征收行为,是不得已之举;“其次伐交” 相当于房屋拆迁中分化/破坏房屋所有权人之间所结成的同盟,包括利益同盟和为取得较多利益而使用的关系等;“上兵伐谋” 相当于房屋拆迁的宏观战略,与房地产开发项目的宏观运作相结合,则可进入一个更高的运作层次/境界。不管怎样,眼下开发商手中的资本还是比较稀缺的资源,还有其专业的运作和管理的经验、人才队伍和他们所掌握的与房地产开发运作相配套资源也是比较稀缺的资源。开发商可以科学掌握并运用其手中比较稀缺的资源,(需要金融机构的支持),可大致同时地有计划地开展两个或两个以上的商业项目的运作,或者把一个或一类项目大致同时地放在两个或两个以上的地方运作——主要委托专业机构进行,当前期模拟拆迁达到相应的比例时,后期可转入相对有保障的征收性拆迁状态,即认为该项目成熟,正式进行大规模的正式投入;若不能在预定的时间成熟的项目,则进行必要的调整,再预定一个时间,成熟了再正式投入;若反复努力,仍难以成功,则损失前期策划和运作的费用,适时放弃。让房屋所有权人,在开发商让度的邀约性的既得利益与漫长等待的机会性风险收益之间选择,促使房屋所有权人(至少是大多数)进入理性状态或者说群体理性状态,变“我不想拆”、“不知道我为什么要支持拆迁”为“我想拆”和“我要拆”,从而比较理性地选择合作,实现双赢,达到“上兵伐谋”、“不战而屈人之兵”的成功运作,成就“善之善者”的战略目标。

  第七,两种价值定位的拆迁形式并存的现实意义。2011年01月21日国务院颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》,在我国目前实行的“效率优先,兼顾公平”的国民收入分配原则中,对应着“发展才是硬道理”的“效率”,根据此《征收条例》,只要是政府想做的“公共利益”的建设项目,原则上都应当可以顺利完成房屋的征收性拆迁工作,使其工程建设有相对优先的效率作保障。至于商业性开发建设,建设单位(开发商)只能依据《民法》、《经济合同法》、《物权法》等法律的有关规定,以纯商业的利益转换的方式去与房屋所有权人协商进行。我在研究中提出模拟拆迁的办法,无非是想为商业性房屋拆迁寻找一个有序进行的合适的方式,最终通过立法的方式为之提供法律的秩序保障。商业性房屋拆迁的协商过程,实质上就是利益的安排(让度/争夺)过程。显然,商业性房屋拆迁,在“效率优先,兼顾公平”的国民收入分配原则中,对应着法律和市场行为所崇尚所追求的“公平”。——开发商可以通过房屋拆迁、建设、销售等商业性运作去追求其商业利益,作为平等民事主体的房屋所有权人也有权通过自己的努力去追求自己的经济利益;于是双方就在房屋拆迁的协商过程中自由、平等、自愿地进行利益的争夺,最终总会在某个双方都能接受的利益水平点上停下来,达成协议,同时进行资源的置换/优化配置,包括指向建设空间的房屋拆迁的完成。这个双方都能接受的利益水平点,就对应着双方都认可的“公平/相对公平”的利益分配方案。可以肯定,无论是立法的价值定位上,还是实际操作的实践过程中,商业性房屋拆迁的补偿必然比“公共利益需要”的征收性房屋拆迁的补偿水平要高一点。商业性房屋拆迁立法出来以后,我们的社会中就会有两种在经济上有一定差别的房屋拆迁模式同时合法地存在并且运作。

  这样两种不同价值水平房屋拆迁方式同时存在并且运作,对我们的房屋拆迁工作非常有益。它们分别代表位置博弈模型的两端:“公共利益需要”的征收性房屋拆迁代表效率,商业性房屋拆迁则代表公平。它们将在适当的位置达到平衡,实现效率与公平的平衡,使我们整个社会的房屋拆迁工作能够“兼顾公平”,又具有一定的发展效率。政府“为公共利益需要”的征收性房屋拆迁,由于有政府/国家强制力作保障,本身具有效率性,它可以现实地与商业性房屋拆迁相比较而取得房屋拆迁的公平,而不是简单地与房地产市场价值体系/标准相比较的公平——房屋拆迁与房地产市场交易相比较要复杂得多,后者不能涵概前者。商业性房屋拆迁,由于物权保护的协商机制,本身具有公平性,它可以与“为公共利益需要”的征收性房屋拆迁相比较获得效率——开发商通过相对较高的补偿,使被拆迁方获得相对较多的收益,自然比较容易获得房屋所有权人的认同/支持/合作。关键是我们要研究两种价值水平的房屋拆迁模式并存以位置博弈的方式运作的经济规律,社会整体地把握效率与公平的辩证的平衡关系,进行适当的立法,科学的管理和掌控,使二者相得益彰,一起为我们有中国特色的社会主义市场经济的城市建设服务。

  第八,化解房屋拆迁博弈困境的技术措施。既然有限的正常博弈的存在是合理性和必要性,那么就房屋拆迁工作本身而言就必需直面博弈困境,寻找化解/破解博弈困境的技术措施。关于化解/破解博弈困境的技术措施,前面运用五种博弈模型分别分析房屋拆迁的过程中已有相当的分析。现简单概括其间的重点如下。1、要对房屋拆迁的市场行情(补偿水平)有正确精准的把握,这样才能拥有经济而又可行的战略方案(位置博弈的均衡点在此相当于战略制高点)和战术方案(实现战略方案的控制性措施以及攻坚措施),以既经济又能让尽可能多的人接受的现实可行的房屋拆迁方案实现房屋拆迁的目的。2、加强信息沟通,第三人(事务所/经纪人)代理制既是工作机制又是信息沟通渠道,管理部门(包括行政管理部门和司法执行机构)同样既是政府授权的秩序管理者,也是信息沟通渠道——化解人民内部矛盾,通过信息沟通使利益相关人明白利害,放弃非理性的想法而进入理性状态,避免最后通牒博弈和胆小鬼博弈困境的形成、恶化和冲突。3、沟通机制/平台的建立和完善,利用代理人——第三人(事务所/经纪人)进行房屋拆迁工作,加强其专业性管理和职业操守(职业道德),提高其促使双方达成合作协议的工作能力。4、仔细分析被拆迁房屋和被拆迁人的情况,对他们进行分解分类,分别定位,分别制定房屋拆迁方案,并把它分类比较公平地销售给不同类型的被拆迁人。5、适当照顾个别特殊情况,利用国家有关政策(住房保障政策,最低收入保障政策等)关照特殊人群帮助他们解决房屋拆迁难题;不让特殊人群相对较多的实际收益影响整个项目的房屋拆迁工作。6、风险防范,对个别坚持非正常理性要求的人,要防止其过高要求(并非现实收益)对其他人的不良影响;在法律条件具备时及早对这种情况采取法律措施,建设并维护房屋拆迁工作的正常秩序。7、严谨细致的具体工作。在具体工作过程中,遇到普遍问题,若是合理的,尽快解决,不合理的作为原则严格坚持;遇到个别问题,若是合理的,尽快公开解决以让其他人不能攀比,不合理的公开拒绝以避免同类不良情况的负面影响。在严谨细致的具体工作过程中,建立具体项目的良好工作秩序,通过良好的工作秩序实现和谐拆迁。


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草根简介


1971年生于湖南省邵阳市,1992年毕业于邵阳高等工业专科学校(现邵阳学院)建筑系,1992年至邵阳市人民政府房屋拆迁管理办公室工作。喜欢阅读和思考,业余从事社会科学理论研究和发明创造。
我的所有文章,包括哲学、文化理论研究文章,都摘自拙著《纽带论》,35万字,正寻求出版帮助。


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