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房地产是财富泡沫,还是经济增长的支柱?
2012-03-31
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  靠土地升值和房地产开发来拉动经济链条的整套思路,都是值得怀疑的。土地升值和房地产开发,是生产率提高的自然结果,而不是其初始原因。颠倒了这一逻辑,就会产生错乱的经济效果。要回答这个问题,还是从最简单的猎人的故事来分析,会看的更清楚。

  猎人用传统的方式打猎,从而形成了猎物的“储蓄”,当他用这些储蓄进行“投资”弓箭制造,他就在提高自己的生产率。而更高的生产率带来了更多的猎物,使他能够将这些剩余“储蓄”在市场上进行交换。如果他需要一件衣服,那么制衣人就会受到生产“刺激”,加快衣服制作,满足猎人需求,从而提高制衣的生产率。当猎人和制衣人都产生了越来越多的储蓄剩余后,他们的增量储蓄在市场交换中,又会刺激更多行业加速生产,结果带来更大范围的生产率提升。

  因此,经济增长从率先提高生产率的部门开始向周边行业“扩散”,从而带来社会生产率的普遍提升。在这一过程中,高生产率的部门扮演着“经济火车头”的角色,低生产率的部门则是受其需求刺激而产生增长的动力,然后逐步提高自身的生产率。

  如果猎人是“经济增长火车头”,那么制衣和其它行业的发展就是“被拉动”的部门。整个社会生产率普遍提升后,创造出大量的过剩财富,因而产生了“财富窖藏”的需求。在猎人制造弓箭之前,社会并无剩余财富,整个部落的土地并不值钱,如果连肚子都填不饱,谁还会在意土地开发呢?只有当社会出现“财富窖藏”需求后,黄金、财宝、首饰,也包括土地,才起到了盛装财富溢出的容器作用。于是,土地开始升值。越来越富裕的猎人和制衣者们渐渐有了住房需求,房地产开发商被“刺激”起来,他们在建造房屋的过程中,再“刺激”了砖瓦、木料、家具等行业。

  在这个产业链上,猎人是需求的源头,动力是弓箭制造。只有生产率的革命,才是财富创造的真正源泉。

  靠土地升值和房地产开发来拉动经济链条的整套思路,都是值得怀疑的。土地升值和房地产开发,是生产率提高的自然结果,而不是其初始原因。颠倒了这一逻辑,就会产生错乱的经济效果。

  如果没有生产率的革命性突破,片面追求土地升值,将会造成实业部门的成本提高。土地和房地产的货币化,则导致了货币供应量的增加超过生产率的提高,结果就是普遍的通货膨胀,土地成本、原材料、能源和人工的抬升,伴随着市场价格的激烈竞争,将挤压尚未取得生产率突破的整个实业部门的利润。其最终的恶果就是,缺乏利润的实业部门,由于没有必要的“储蓄”积累,丧失了改进“弓箭制造”的能力,弱化了生产率提升的潜力。

  土地财政刺激着高地价政策,高地价又刺激着房地产暴利,这种畸形发展模式最终将瓦解实业生产率提升的基础,遏制社会财富创造。GDP总量的增长,并非是经济发展的真正目的,健康的经济增长必须以提高生产率为最终导向。房地产及其产业链带来的GDP,本该是生产率提升的结果,现在却变成了压制生产率的原因。上亿吨的钢铁、水泥、原材料被冻结在充满投机而空置率奇高的“鬼楼”中,这与20世纪50年代大炼钢铁和70年代的“洋跃进”一样,都是在浪费宝贵的经济资源,相当于剥夺了猎人用以制造弓箭的积累,而将其置于闲置和浪费的状态之下。

  土地和房地产的货币化,刺激了信用创造的狂潮,日益贬值的货币购买力,扭曲了社会财富的合理分配。它将储蓄者的财富大规模转移到少数人口袋里,并树立了一个“快速致富”的恶劣样板。在财富流向的巨变中,土地增值轻易超过了实业生产的微薄利润,迅速瓦解了实业家们艰苦创业的意志,动摇了实业持续改进“弓箭制造”的决心。既然买一块地坐等升值比枯燥、痛苦、绞尽脑汁和充满风险的技术创新,来钱更快、赚钱更多的话,谁还愿意继续踏踏实实、勤勤恳恳地做实业呢?这种短视和浮躁的社会氛围,使“中国制造”的根基越来越浅,抗风浪能力变得脆弱。

  土地快速升值和房地产业的畸形发展,从物质和精神两个方面同时摧残着实业生产率增长的潜力。它们所创造的GDP中,毒素含量高、副作用大、泡沫成分重,属于经济发展中的“高污染”行业。

  正常的房地产发展,有利于全社会的生活品质改善,带来了经济的健康成长,促进了社会消费,扩大了国内市场规模,应该受到鼓励。但是,畸形的房地产繁荣绝非中国之福。

  2001年“911”以后,美国信息技术革命被资本过度投机所断送,生产率爆发的进程戛然而止。在缺乏新技术突破的困境中,美国走上了以刺激房地产繁荣来拉动经济增长的“资产泡沫型”模式。过度的信用扩张和金融创新,最终导致了20世纪30年代大萧条以来最为严重经济危机;日本上世纪80年代中期之后的房地产畸形繁荣,引发了20年的经济停滞;亚洲四小龙的房地产泡沫,受到了1997年亚洲金融风暴的严厉惩罚。前车之鉴历历在目,挤压房地产泡沫的手不能软下来!

  对于房地产泡沫破裂将引发中国金融危机的西方“高论”,其实不必过虑。所有的金融危机都是债务违约所造成的流动性枯竭,进而摧毁金融机构的资产所引发的链式反应。注入足够的流动性,救助金融机构,制止违约蔓延并不难,美国已经做到,欧洲正在准备做。难是难在高负债的长期存在,压制了消费者信用扩张的愿望和能力。没有信用扩张,就不会有经济复苏的持久动力,也就难以产生就业与生产的良性循环。而政府无权强行调整社会中的债务债权关系,这才是问题的症结!

  在美国“金权天下”的制度下,华盛顿执行的是华尔街的政策,而债权对于银行而言就是最核心的资产。所以债权是“神圣不可侵犯”的!因此,美国政府用了最不合理,也是最浪费的方式去拯救金融危机。

  银行坏账的根源是贷款人不堪债务重负而发生违约所造成,本来最简单和效率最高的方式应该是,美国政府用救援资金直接冲销坏账,债务债权关系一笔勾销,这样一来,没有负债压力的消费者将能够轻装上阵,经济复苏很快就能重上轨道。但银行家不同意,减免消费者的负债,银行还怎么赚钱?银行家坚持拿政府的钱来充实银行的资本金,让负债沉重的消费者们继续做债务的奴隶,甚至债务负担更重,还不上就让政府用财政持续贴补,两房就是明显的例子。这样做的结果是,政府的钱补了银行的亏损窟窿,负债人继续承受高负债的压力,还不上时政府进行补贴,而政府的钱全部来自于透支未来的国债,国债飙升的压力最终由纳税人承受。经济体的总负债与GDP的比例非但没有下降,反而越来越高。消费者在更大的债务负担之下,丧失了扩大消费的能力,经济复苏陷入泥潭,就业复苏则希望渺茫。

  中国与西方的根本区别在于,债务债权关系可以由政府强制重新调整。早在井冈山根据地时期,由于农民负债沉重,经济发展凋敝。红军提出的政策是“工人农民该欠田东债务,一律废止,不要归还”。当农民债务的沉重枷锁被解除之后,根据地的经济很快就繁荣起来。

  废除债务债权关系,意味着社会财富的重新分配,这事实上就是一场社会革命!西方社会的统治基石就是金融集团的利益,改变债务债权关系,等于“革他们的命”,当然是行不通的。

  在中国,政府是社会权力的中心,在危急时刻,一切皆可变!包括债务债权关系,可以随时调整,从而使西方的金融危机在中国难以出现。而这种制度上的差异,却很难被西方学者所理解。如果房地产泡沫破裂,政府可以直接抄底收购房产,再廉价租给低收入人群,不仅可以为资产价格筑底,而且还省去建设大批廉租房的成本。随着经济的恢复,房地产价格将健康复苏,银行体系的坏账会大大缓解。

  节选自《货币战争4》


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  • 人性的丑陋使得这场危机实际上无解的,东方这片土地的人依然还是逃不过200年历史的宿命!
    2012/11/14 22:12:26
  • 经济泡沫实际上是扼杀了中国经济转型的机会和动力,那些脑残的GD和CCTV们还在脑残的吹嘘经济恶化倒逼中国经济转型。无语!
    2012/11/14 22:06:46
  • ‘如果房地产泡沫破裂,政府可以直接抄底收购房产,再廉价租给低收入人群,不仅可以为资产价格筑底,而且还省去建设大批廉租房的成本。随着经济的恢复,房地产价格将健康复苏,银行体系的坏账会大大缓解。’???
      按照博主的讲法如果‘政府可以直接抄底收购房产’,为什么非要等泡沫破裂呢?那又何必那么麻烦呢?趁泡沫处在‘现在进行时’的状态下,直接冻结炒房客们的资金不是更省事吗?这样是不是更大快人心呢?
    2012/9/7 17:16:50
  • 所有的危机,最后都是老百姓买单。
    2012/8/14 12:56:52
  • 我的点击率是你的零头。哈哈。
    2012/7/1 13:36:08
  • 拿井冈山时候的例子来说明,恐怕不妥! 如果强行购销掉债务,那还有社会信用吗? 那以后还会有借贷吗? 经济还能正常运作吗?
    2012/6/13 18:39:08
  • 为什么评论还要被审核?
    2012/6/13 18:36:39
  • 我认为,房地产既不是泡沫,也不是经济支柱,它只是国家对于土地的一种政策!只是这种政策,被一些占据资源优势的人利用罢了!
    2012/6/4 13:29:59
  • 土地升值和房地产开发,是生产率提升的自然结果?
    2012/6/4 12:34:25
  • 所有的金融危机都 是债务违约所造成的流动性枯竭,进而摧毁金融 机构的资产所引发的链式反应。
    2012/6/4 9:26:48
  • 叶利钦让卢布和美元的比例达到5000:1的日子
    2012/6/3 16:48:28
  • 宋老师,我早就不对中国抱有什么希望和幻想了,极度垃圾的政治体制和完全混乱的经济发展格局,在这样的逻辑下能发展的好才怪了,改革开放后遗症这些年会集中爆发的!~ 光是各个城市被汽车塞满都将是一个很难解决的问题。
    2012/4/29 22:59:39
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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草根简介


环球财经研究院院长。20世纪90年代初赴美留学,主修信息工程和教育学,获美利坚大学(American University)硕士学位。长期关注和研究美国历史和世界金融史。曾在美国媒体游说公司、医疗业、电信业、信息安全、联邦政府和著名金融机构供职。近年来,作者曾担任美国最大的非银行类金融机构房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)的高级咨询顾问,主要从事房地产贷款自动审核系统设计,金融衍生工具的税务计算分析,MBS(资产抵押债券)的风险评估等方面的工作。


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