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黄粱一梦 - 齐鹏韬首页
这也许是最有可能的房地产发展真相
2012-01-04
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  房价是个人人都在关注并发表看法的热门话题,而预测又是个人人热衷但往往吃力不讨好的活。不过这次咱也趟个浑水,把在评论的时候曾经反复引用的逻辑和模型和大家分享探讨一下。

  下面这个判断的模型来源于个人把一段时间来关注的房地产观点进行消化梳理,主要是根据目前对于房价的认识,现有的对房价判断的观点进行分类分层次,从而可以知道在什么时间什么层面用何种逻辑去判断才是有效的。

  第一个层面是基于市场供求,把房屋定位在“住”的功能上,基本得出的结论都是错误的,除了错过购买时机做不到任何功效。

  第二个层面是基于市场供求,把房屋定位在“金融属性”上,基本得出的结论都是正确的,房屋作为保值手段深入人心,买房获得收益也是对的。但需要注明的是,这种分析只是在现有的政策和经济模式之下得出(高通胀、城市化),环境要变的话,可能就会出现大的拐点(另外这种分析还是把货币作为相对稳定的尺子,而不适用于币值重估或者其他巨大的外围环境变化的情况)。

  第三个层面是基于政府行为,把房屋定位在“政府收入”上,基本得出的结论都是正确的,房屋是政府收入来源中不可或缺的部分,失去这部分来源体制都很难维持——这个时注意,货币也是政策的一种,政府通过通胀增税并转移财富恰恰是房地产发展的最本质动力。通过这个层面的分析,能在第二层分析上一定程度上预判政策的真实性(假打压真保持),比如09和10年可以剔除房价短期波动的的假象,坚定的买房获益。

  第四个层面是基于全国经济模式和资金流动,把房屋定位成经济体中一个资金的容器,把“通胀的传播”以及“真实的利润来源”做了分析,这个可以预计大的周期和拐点,也可以找到政策极限的关键点,这有在这个级别上才能预计房价是不是会产生掉头,也就是补足第二个层面分析的“高通胀、城市化”是否可以持续的问题。(我曾在这个层面有篇拙文《房价、通胀与民工荒》 大家有兴趣可以看一下)

  其实还有第五个层面,就是中国加入世贸以后,资本已经在国际范围内流动,国际资金和国际分工是更深刻影响我国房价的因素,我们的货币发行制度、外汇储备制度都和这一层面有着密不可分的影响。这个层面刘军洛博主、缠中的少女形态(喜数女)、王海滨博主(不懂兄)、海宁博主的观点都很受用,个人就不狗尾续貂了。

  层面越高的分析,越具有前瞻性,指明大方向,但对时间点的判断越迟钝,而且个体的得失是无法顾及的;层面越低的分析,比较适合指导操作,但前提是必须对更高层面理解正确(比如现在认为房子应该体现为居住功能是有道理的,但用这个证明房子值这个价格却是和事实不符的片面逻辑),否则可以赚到钱,但什么时候没,也许同样轻松。(注意这几个层面的理解均限于实证分析的微观角度,而非从宏观上去讨论什么样的政策才是对的,所以仅对个体判断情势有用,完全不构成对政策的建议,也不代表我的价值观和是非判断)。

  有了模型和分类分层次的逻辑,从我国之前的状况线性的分析,第三个层面是最强力的主导因素,即使在很长一段时间内,也可以背离第四层面的规律。而现在看待房地产市场,貌似有了新的角度,就是操作第三个层面的主体,已经认识到了第四个层面(包括第五个层面)的规律不可抗拒,随之进行了技术调整(这个思路来源于天涯“房地产杀猪论”)。

  【极有可能】的发展路径(或者说操作第三层面主体最希望的路径)应该是:

  1、通过提高首付,控制二手房贷款,把银行抽离房地产的大坑;

  2、通过舆论推高租房价格,稳住房屋持有者,稳住房价;

  3、通过限购急剧紧缩房地产成交量,稳住价格的同时进一步保证银行撤离;

  4、大规模兴建保障房,保住一系列上游国企(钢铁、水泥)的稳定,去除房地产绑架;

  5、大规模修建保障房,保住站队在自己一边的大型地产商;

  6、大规模修建保障房,获取民意支持(开发商打折卖房,老业主表示不满却遭网友一致抨击);

  7、大规模修建保障房,保障、廉租房的租金一定程度上可以替代土地财政(这时候明白2的附加作用了,保住租金和房价才能保证定税基数);

  8、全面停贷,先从二手房开始,新房则靠高于基准利率的评估筛选,目的是尽可能把银行从房地产中抽出;

  9、全面推行房产税、空置税,缓解和替代土地财政。

  以上大概是从2011-2013年逐步完成。也就是说,在8、9两个步骤逐步推开之前,保住房价还是必要的,手段是多方面的。而上述各个步骤,基本上从技术上,全面解决了:亲儿子(国企)问题,后儿子(民意)问题,银行坏账问题,房地产相关产业的问题,税收来源问题。损失估计是,青年一代买商品房的机会和中年有房一族的部分生活水平而已。技术上可以说无懈可击,既体现了第三层面主体的一贯主导型,又遵循了第四、第五层面的未来变化趋势。

  至于有些人还在怀疑这种方式是不是会遇到阻力,那么继农民被剪刀差(前面可是有打土豪分田地的好日子);工人被下岗(前面可是有当家作主的好日子);教育产业化(前面可是有天之骄子的好日子);医疗产业化(前面可是有全民医保的好日子)之后,【房地产保障化】随之而来也没什么奇怪(前面可是有房地产全民造富的好日子)。

  如果说上面这个“房地产杀猪论”真的变成现实,房价涨跌已经不是需要纠结的事情。我们只需知道所谓过河拆桥、卸磨杀驴、兔死狗烹、鸟尽弓藏皆人之常情就可以了。


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  • 博主好久没来草根网了。我非常喜欢看你在草根网留下的评论,尤其是有关人口陷阱的讲解。不知道是否可以和你取得联系,探讨问题
    2015/7/29 21:24:10
  • 层面越高的分析,越具有前瞻性,指明大方向,但对时间点的判断越迟钝,而且个体的得失是无法顾及的;层面越低的分析,比较适合指导操作,但前提是必须对更高层面理解正确。
    2015/4/5 15:24:49
  • 20楼KIPA:
    唉,才发现楼下蔡大师的腿子跑我这里嚷嚷,恭喜你评论员名头被撸,呵呵。
    2014/2/26 9:51:26
  • 原来是将“这个层面刘军洛博主、缠中的少女形态(喜数女)、王海滨博主(不懂兄)、海宁博主”作为迷信对象级别的,怪不得象这样无知的文章也吹为经济模型。原来从来不看过,看了就知道怪不得这何到处嗡嗡的
    2013/7/25 20:26:34
  • 这个小齐,怎么发这样无知而小儿过家家的文章啊。还模型?你知道什么模型吗?
    2013/7/25 20:20:25
  • 博主愿望是好的,然顶层不会这样做的,限购就是要20年每年跌7%,哎。没有人敢创造性破坏。令: lingbin先生邮箱能提供吗。我的wuyq57@163.com
    2012/7/20 14:24:32
  • 谈到我们的货币发行制度、外汇储备制度.太多的异常使人不得不大胆假设.这一主题还应具备第六层面.共济会(或类似性质组织).
    在何新论共济会博文中曾有评问:
    “在制度市场权力等方面.全球资产阶级具备如此巨大的共同利益.如果不对应产生一两个实践共同权益的组织.倒是奇了怪了!
    只是此种组织己发展至何种程度.如何协调运作以影响世界轶序.从而维护本阶级利益.只能从现实事件中找.“
    可以犯错.但不可能一而再执迷不返.何况央行高手云集.可一联系到朗咸平所揭露的既然重大国有资产曾经可以堂而皇之沦为私营.那国有金融乃至制度层面何能例外.必竟最大的腐败是制度腐败.最大的危机是思想文化危机.真相有待社会公正.
    2012/1/5 12:39:28
  • 一句老话:真实本来简单.问题是现实却总很复杂.是人自身的小聪明被别有用心利用(这个前因)成就了复杂!
    所以对真善美的追寻是永恒的真理!
    把握大道.大方向才是最重要的.仅因为任可成功的战略都是基于本源的扩展延伸所致且受制于本源.任何原则性错误都是对本源的无知.
    2012/1/5 8:21:07
  • 终于看懂了
    2012/1/5 0:23:21
  • 这个经济模型太直观了.有了这个工具就基本清晰了.一国最根本的经济命脉中的货币.金融乃至经济政策实际上一直是处于被西方金融势力绑架状态而不自知却是真的(是真不知道!).从中也看出曾经炒房的真实主力背景.是如何通过从顶层设计来达到操控别国经济操控别国智囊.传媒而大获其暴利的.就象直接对有机体的血管插入一根吸血的管子.而有机体头脑免疫系统不仅浑然不觉居然还自我感觉良好.
    问题是当初.如今依旧.问题是中国本可以平平稳稳前进的.为什么非得蒙住眼睛堵住耳朵咀巴去被殖民去!中国的发展前程!这真是一个哑巴亏!百姓、政府、精英、买办、洋人、金融.
    2012/1/5 0:15:32
  • KIPA兄此文就是一篇挺务实的文章。

    为什么说它务实?因为它从大局出发,试图以相对小的代价来解决重大的问题【比如回避金融风险、保证相关企业开工率从而保证就业人数、解决政府财政】。

    我觉得这才是现在所谓“务实”的真正内涵。这时的务实就比务虚要好。因为务虚的人往往是从立场,而不是从复杂的整体状况和最大多数人与部门的实际利益出发来判断政策的好环。

    那种务虚的人,用现在骂人的话来讲,就叫“愤青”,哈哈~~
    2012/1/4 20:33:34
  • kipa的这篇文字是很好很理性的现实分析,是现实的角度而不是公正的角度。未来几年的房地产应该是僵而不死的状态,因为地方政府和银行从房地产抽离需要时间。但是如果发生剧烈的经济衰退,政府还会再玩一把房地产拉动。
    2012/1/4 20:01:19
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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纯粹的草根,无资历、无名号、无成就。遵从“人法地、地法天、天法道、道法自然”的思想,发表一些关于经济与时政的看法。黄粱一梦,隐喻空想,唐•沈既济《枕中记》:“怪曰:‘岂其梦寐耶?’翁笑曰:‘人世之事亦犹是矣。’”浮生如梦,不怕空想,只怕想都不想。
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