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邋遢道人 - 杨松林首页
房价不会真跌,明年一定反弹
2012-01-01
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  2009年底,很多人说房价已经到顶点了,而且供大于求,要跌了。贫道说,房价明年一定涨。2010年年底,中央限购政策出台了,大家都说房价要跌,但贫道依然说房价明年还会涨。今年下 半年房价已经明显降了,而且中央工作会明确说坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归。有人说“房价大跌已经成定局”、“房价跌50%是正常跌幅”。贫道还是说,房价明年最终不 会跌,到一定时候还有新一轮暴涨。为此,很多人跟帖骂贫道说:“这个臭道士就是不希望老百姓有住房!”这倒是有点冤枉贫道,因为贫道只是根据一些经济关系进行推测,并没有什么主 张。就像贫道上个帖子分析股市是赌场,完全是一种事实和逻辑的推演,描述一下事物的特性而已。没有什么别东西。

  看到专家们说房价要跌的理由无非是:“依靠固定资产投资拉动的经济增长不具有可持续性”;“我国城镇房屋供过于求、房屋过剩明显” ;“住房具有明显的不可支付性……很多人买房的 理由是买房可以赚钱,根本没有考虑一旦房价出现回落,家庭可能要面临的财务支付问题。”

  这些理由讲的都很有道理。可问题在于,这些因素早就有了,2007年年初就非常明显了,但从来没有阻碍过房价暴涨。“不可持续”?靠投资促增长再持续几年没问题。“房屋过剩”?按人 均收入中国20多平米就达到一般水平了,可暴涨就是在20多平米以后发生的。“房价会跌投资要赔钱”?投资股票赔钱的人多了去了,到现在有几个股民心灰意冷的?

  专家们始终不研究赌博经济与一般经济,产业、商业经济与金融经济的差别。也没注意到这样一个问题:假如房地产市场萎缩了对中国经济、政治的最大影响是什么。关于这两个道理,贫道 在关于中国房市的议论中说了很多遍,从2007年初在乌有之乡做讲座时到现在几乎每次都讲。贫道就倒着再说一遍道理:

  中国房地产市场如果不能再持续火一阵子会有什么影响?会有非常严重的影响。

  首先,房地产交易萎缩意味着房地产商不再大量盖房。这直接导致中国钢铁、有色、玻璃、建材、装修材料、家具、家用电器、纺织品市场的萎缩。2009年,仅仅这几项的净增量就相当于当 年新增GDP的90%。如果这一块没有了,没有其他可替代增长部分,7%增长就有点玄。当然,去年1000万套和今年700万套安居房是个替代品,但在找不到新增长点前能年复一年盖安居工程?

  其次,房市不火,房地产商手里房子不卖,就不会买地。房地产商不买地,地方政府就没有土地出让金。在多数地方政府财政收入30-50%的来源与卖地有关情况下,地方政府怎么活?财政支 出的刚性特征将立刻表现出来。

  这两点都是要政府命的事儿,尤其第二个。只要这两个问题没有解决,房市就必须火。尤其是地方政府近10万亿借债中5、6万亿在2012年要还钱的时候,更是火烧眉毛的事情。

  因此,房市必须继续火。房市要火,就要有大量的人买才行。现在房价高到了一般消费者不可能买得起。可以说对于北京、上海、杭州、广州、深圳等城市来讲,就算房价跌50%,真正需要住 房的一般年轻人也买不起,而这批人是唯一可能在投资者离场后接盘的群体。那么房价会跌50%吗?不可能。大部分房地产商挺得住,因为他们头寸不紧,日常费用很低。最主要的是,降价 50%意味着自杀——连当年的购置地价都不够。他们根本不会大幅降价。二手房交易再火对上述问题不起作用。

  因此,现在房地产市场继续火只有一条路:让买房是为了投资保值的群体继续买房。而让他们继续买房只有一个条件,就是房价又涨了。

  中央政府是怎么让房价没再涨呢?是限购令,不让买了自然涨不起来。政府怎么敢这样做,不担心经济增长乏力?不担心,这就是1000万套加700万套的安居工程。不担心地方政府没法活?没 那么紧迫,他们还都有些老底儿,撑到明年上半年估计还没问题。要出问题也会是明年下半年才会发生的事儿。不管那届政府,没钱花都不行,经济不增长都不行。而现在的情况是,只要房 市不再火,这两件事儿都没着落。因此,房市必须火,结果是房价继续涨。

  只是现在无论一手还是二手交易量都大幅下降,就看能不能撑到明年年中了。房价再次上涨的过程会与2008年时一样:过不下去的那些地方政府开始适度放宽限购令,中央也只能睁一只眼闭 一只眼。到一定时候,大面积突破限购令的猫腻都想出来了,最后中央政府默认。现在等待放宽限购的人多得是,都是兜里有点钱的主。你情我愿,一拍即合,房价自然还会涨。

  教科书上关于房地产市场的那些道理是不管用的。要管用早就管用了。管用的是政府政策,而政府制定什么政策取决于政府根本利益,也就是有没有钱发工资。只要没有为地方政府提供一个 替代土地出让金后依旧持续稳定的,有一定水平的收入来源,啥都别想!不信试试。这与感情无关,与立场无关。只要有国家就要由政府,只要有政府它就要花钱,只要政府要花钱就必须有 来源——这是硬道理,颠扑不破。

  从这个道理看,怎么能让房价降下来?最关键的是找到让政府不靠土地出让金还活下去的办法。其实这个办法全世界都一样,就是从房屋的存量上征税而不是从增量上征税,也就是开征房产 税(财产税)。房子只要不塌就有的税征,地方政府还怕个啥?全世界只有中国竟然靠房产增量活,全都是靠存量活的。所有国家财产税都是有起征点和累进制的,也就是一般老百姓不征或 征得很少,房子越多越豪华税率越高。一些国家不是“限购”,而是“限有”——一家不能有多余空闲房。你有钱不怕交税?给你没收了!

  几乎所有人都认为房产税是为了抑制房价,其实房价高低不是政府担心的,地方政府没钱花才是真担心的。开征房地产税不是因为房价高了,开征房地产税一定让房价下来,而是只有开征了 这个税种,房价才可能下去。

  因此,只要房地产税没开征,并且不是上海、重庆那样浮皮潦草,不能成为地方财政主要来源之一的征收办法,贫道就不会认为房价会有什么实质性的下行拐点。什么限购令,花招而已。而 且与安居工程配合起来,还是个意味深长的大花招!

  贫道这个帖子还是在根据自己判断描述一下房地产相关问题,如果说有主张,那就是开征房产税解决问题。上个帖子说股市是赌场,无非是一种描述。很多网友喜欢用立场来评价贫道的帖子 。贫道写帖子都有题目,不能每次都宣示自己立场,用立场代替叙述。如果有意见,这里只好用祖师爷的话回答:“天地不仁,以万物为刍狗;圣人不仁,以百姓为刍狗。”

  又到年底了,贫道再说一次:明年房价一定涨。

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  • 确信,房产税的准备工作接近尾声,大幅开征此税种,应该不会太久了。
    而且,房产税,绝对是一个调控房价的长远机制,绝对适合市场经济。
    大道于简,逻辑的必然。
    完全赞同博主的意见。
    2012/2/15 13:10:15
  • 道士看的再远些,在官员财产不能公开透明之前,房产税是没有办法推开的,所以房价下降很难!
    2012/1/5 16:40:58
  • 房价已经是这个价位了,已经是高高悬挂在空中的泡沫了,再疯涨?有什么意思?靠房价拉动经济?拉动那些已经产能过剩的钢筋水泥产业?难道政府想继续这种投资拉动增长的模式?目前处于高位的房地产似乎一定程度地绑架了实体经济,因此房地产不能大起大落,目前期盼能够稳中有降回归理性。房地产行业是一个政策高度敏感的行业,那就看政府是怎么看待房地产与经济增长这个怪圈了
    2012/1/3 18:59:07
  • 逻辑上存在严重问题:
    一房产税的推出势在必行,替代财源问题;
    二高房价已是被小孩喊破了的皇帝的新装,对此问题国人都已识破的情况下还能继续演多久?
    三该买的都已磊部分买差不多了,之所以现在很多人不死心的人分为:一是炒房者,二是不炒房但前些年出于保值替换等手头有多套房的。但总体,所谓刚需的忽悠基础已不存在,能替代房价和土地大降后的财政紧缺的房产税推出时机已成熟,真正的房价炒作的最大利益者已堤前出货完毕,调控房价的最大阻挠力量已很小,央府只不过在尽量选择慢些过渡,不让房价暴跌过快的方式而已。
    2012/1/3 13:20:06
  • 房价与经济的繁荣与衰退两个阶段有关.
    2012/1/3 10:07:49
  • 去年1000万套和今年700万套安居房,也能带动中国钢铁、有色、玻璃、建材、装修材料、家具、家用电器、纺织品市场的发展,也能增加政府的税收。中央的转移支付也有救济地方的功能。过高的房价,让两代的中国人没有了未来。过重的掠夺,是动乱之源。感性大于理性,与下半身决定上半身何异。
    2012/1/2 16:25:42
  • 如果按道理上说, 房价没有理由不跌。 可是, 中国的事能按常理来论吗? 楼主说的不但是可能的, 而且是非常可能的。如果发生了, 既是好事,又是坏事。好在说明中国政府还能控制局面。坏在控制的时间恐怕不长了。 违背经济规律能持久吗?
    2012/1/2 12:02:23
  • “只要没有为地方政府提供一个 替代土地出让金后依旧持续稳定的,有一定水平的收入来源,啥都别想!不信试试。这与感情无关,与立场无关。只要有国家就要由政府,只要有政府它就要花钱,只要政府要花钱就必须有 来源——这是硬道理,颠扑不破”

    有道理。
    2012/1/2 9:37:40
  • 赞同[5楼] 评论人: wangxiaonan的评论,那些批判土地财政的精英们纯属在胡搅蛮缠的瞪眼胡说八道!
    2012/1/1 23:43:26
  • 逻辑上有一些问题,房价降,土地出让金占地方财政收入的份额应该会减少,增加供应就是了,另外此文的前提是政府把房价控制在手中,现在担心的就是房价失控,如果失控了,暴涨暴跌都有可能。
    2012/1/1 22:46:07
  • 企图在腐朽没落的市场经济体制框架内解决我国房地产问题,无论涨价还是跌价都是是缘木求鱼之举。很显然不是计划经济手段根本不可能有解.
    中国的经济问题为什么奇怪?该实行计划经济部分的改成市场调节了,该市场调节的部分政府调控了,社会主义国家该有的制度不是没建立就是没健全甚至根本没有,学西方好的没学全、坏的先学来了,特区的发展只看到好一面、坏的那面没人理也没预防。结果就是一场乱、一国的怪。
    2012/1/1 20:39:11
  • 哈哈哈哈 企图在腐朽没落的市场经济体制框架内解决我国房地产问题,无论涨价还是跌价都是是缘木求鱼之举。很显然不是计划经济手段根本不可能有解 哈哈哈哈
    2012/1/1 16:49:44
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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人民网《强国论坛》知名作者。1949年生,河南偃师人,1977毕业于河南大学中文系。合著书有:《河南经济发展史》、《中国西部:发展与改革的新抉择》、《县级经济发展研究》。 新著《道说天下》是作者从数年来几万个精彩文章帖子中,系统性地精选而成,对当前时事新闻、重大事件、热点问题提出尖锐批判和极具启发性的分析。
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