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重庆地票交易的本质是“开发权转移制”的创新
2011-02-12
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  2008年12月4日,重庆农村土地交易所挂牌成立,成为全国首个城乡统一土地交易平台。目前为止,它也是全国唯一的土地交易所。

  重庆的土地指标交易(简称“地票”)制度与我国的两项基本国策有关。一是加快工业化,城市化建设的进程,在必然要求一部分耕地转换成建设用地;二是从国际战略和国家安全的角度考虑,我国又必须保证18亿亩耕地红线不能突破。如何协调这两个有冲突的目标呢?2005年10月,国土资源部发布了“关于规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见”,巧妙地要求城镇建设用地增加必须用农村建设用地减少来平衡,从而保证耕地总量不变。重庆在各省的挂钩试点工作的创新亮点,在于发明了“地票交易”。

  “地票”是指将闲置的农民宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公益公共设施用地等农村建设用地复垦为耕地而产生的建设用地指标,通过在土地交易所交易,转让给有建设用地需求的对象。在城市化进程中,往往是近郊农村才能更多地享受到土地增值的收益,而偏远农村的农民则难以享受到城市化、工业化带来的土地增值。地票交易使农村集体建设用地与城市建设用地增减挂钩,能够远距离、大范围地转换,大幅度提升偏远地区的农村土地价值,实现城市反哺农村、发达地区支持落后地区发展。例如,距重庆主城区600公里的城口县,一宗61.86亩复垦土地,本县当地出让起始价仅为1.13万元/亩,而到解放碑的土地交易所“地票”成交的均价就达到11.57万元/亩。

  地票还有两大好处。一是保护耕地。2009年,重庆耕地面积为223.76万公顷,在城市的快速扩张过程中,耕地不仅没有减少,还比2008年增加了0.17万公顷。为什么能做到呢?黄奇帆市长以江津区孔目村为例做了解释:“该村32户113人由小村落集中到农民新村,退出了47.5亩宅基地及附属设施用地,户均安置面积175平方米,加上公共服务设施用地,安置总面积为10亩,共节约建设用地37.5亩。原宅基地及附属设施用地复垦为耕地后,经验收折算,并扣除农民新村安置面积,形成了36.2亩”地票“。按孔目村人均水平的80%保守计算,每人能节约建设用地指标0.26亩。未来2至3年,全市约有45万户农民由小村落集中到大村落居住,将节约出建设用地41.3万亩。到2020年,随着重庆1000万农民转户进城,将节约出建设用地指标260万亩”。

  地票的第二大好处是助推农民工户籍制度改革。重庆政策给农民工自愿退地的补偿中,除了全国各地都有青苗费等补偿外,还有重庆特有的将宅基地复耕为耕地所产生的地票交易中的85%的收益。目前一亩地票的市场价值在15万元左右。

  地票交易的本质是土地的开发权转移。美国一些州实行土地“开发权转移制”(Transfer of Development Rights,TDRs):在一个社区内,按照规划进行开发的土地所有者,必须从按照规划加以保留的土地所有者那里购买足够“份额”的土地开发权,方可进行土地开发。重庆的地票对农民在城乡建设用地指标上所作贡献的一种创新性的补偿方式,实际上是对农民土地开发权的隐含认可和开发权市场价值的实现。西方也没有出现土地开发权的交易所,只有在美国的一些州,有一些局部的交易。因此,重庆的土地交易所不仅在中国,在全世界也是一项重大的制度创新。


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  • 重庆的地票交易,确实是一项创新,在盘活土地和红线之间取得了一个很好的平衡,但是评价一项创新,要从它的利益多方来看,涉及到政府,开发商,农民,短期来说从政府的角度,显然有利于地方gdp的增长,保护了耕地,促进经济繁荣;开发商而言,不必再为了土地而担心,不用涉及到什么强拆等等;农民而言,告别原来脏乱差的农村环境,生活水平立竿见影。然而,这里面有些问题需要搞清楚:谁来保证农民的利益最大化?毫无疑问的是,并不是所有人都同意这样的交易!即便是少数服从多数(我不认为这样的制度并是真正的民主),那么集体的这个土地交易有谁来监督呢?农民毕竟是弱势群体,众所周知,缺乏专业的定价能力,以及习惯性的被代表,我为他们的利益深深担忧!
    上面也有很多人提到,长远的看,城市能否消化这么多脱离土地的“新居民”?大部分地区的失地农民,得到房子和票子之后,由于缺乏技术和引导,基本都是无所事事,不约而同的选择了发扬国粹。希望政府在制定措施的时候能够看得更远些,喉舌也不要一味的宣扬所谓创新,真正长远的惠及国民利益!
    2011/2/17 2:56:13
  • 我以为,对重庆的各种探索,包括所谓的"地票",首先应从"正面的角度"去判断(虽没有根本上找到农村现代化之路),因为当下的重庆确实给人以一些新的希望
    2011/2/14 11:09:44
  • 新圈地运动
    2011/2/13 21:30:21
  • 鼎鼎鼎10楼
    2011/2/13 21:27:28
  • 将农民赶离土地是危险的,哪怕他们一时得到了补偿,但从长远来讲,这些离开了土地的农民能否成为真正的城市人口,就业,医疗,养老,子女就学等等是否能真正配套到位。如果城市消化不了他们,将造成严重的社会问题。重庆向来就有滋生黑帮的好土壤。走着瞧。
    2011/2/13 20:45:56
  • 找各种美丽的借口占有农民的土地资源.
    2011/2/13 13:27:44
  • 18亿亩根底是忽悠人的,别信。重庆我支持,我在火车上就听重庆小伙子说他们只要是重庆人,任何房子都值好几十万,重庆现在可真是社会主义啊,我不知道博主放屁怎么这么没水平,可悲啊!草根网怎么都是让这些下三流的人写文章呢?难道还想上市?
    2011/2/13 0:00:14
  • 这可能代表了政府一种想试行的制度,但其后患无穷。在有条件的省市可以执行,关健是如何维护广大农民的利益,让其老有所养,病有所医。城市化进程要与国家的工业化进程统一,没有强大稳定的实体工业,依靠商业解决服务业,再失去稳定的农业。国家发展更充满了不确定性。
    2011/2/12 17:33:20
  • 我不认为是创新。这是国企职工买断的翻版,假如国企原有的土地权归国企资产的话,那么,国企的资产负债表会很好看。是地方政府在与国企职工争夺地权的收益。同理,又是地方政府在和农民在争夺地权的收益。地权到底是挡产还是民生,这个问题是本质。
    2011/2/12 14:15:06
  • 4楼,请别侮辱农民的智慧了,他们不幸并不表示他们蠢,几千年下来,宅基地基本位于不适合种庄稼的地方,别纸上谈兵好吗?
    2011/2/12 12:17:16
  • 1、地票交易出生的第一大前提是:要保护18亿耕地。
    2、地票交易出生的第二大前提是:农村各家各户的宅基地对耕地极大浪费!土地利用率太低!
    3、地票交易的确是一大重要的发明创造。将在中国产生重大而深远的影响!时间越长作用越大。
    4、地票交易如果应用得好,将给农民创造不小的财富。
    2011/2/12 11:35:22
  • 之元好.
    说本质,以为这样更准确一些:
    1\是一种金融创新产品.是对农村"未来土地权益(地租\长期使用权)"的"当期化",是对级差地租的平均化调整,是对现实中地价分配"的"公平化调整".
    2\农村问题,还是要从集体经济的当代制度安排中去寻找,从"公社"与"农民合作化"的关系中去寻找.
    地票交易只是聪明,寻找到"农村自主工业化(而非外来的非国有资本和资本家控制下的农村和农业现代化)\现代化\城镇化的"制度安排"才是智慧.
    2011/2/12 11:34:30
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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草根简介


2005年起至今任清华大学公共管理学院教授,博士生导师。1963年生于北京。1985年,毕业于国防科技大学系统工程与应用数学系。1995年,获美国芝加哥大学政治学博士学位。之后历任美国麻省理工学院政治学系副教授,哈佛大学法学院高级访问研究员,柏林高等研究院高级研究员,康奈尔大学法学院杰出访问教授等职。主要研究领域:政治经济学和政治哲学。中文著作有《看不见的手范式悖论》(经济科学出版社1999年)等,英文著作有《Substanble Democracy》(与Adam Przeworski等合著,1995)等。
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