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为何说泡沫中狂欢的日子不多了,做好破灭的准备?
2021-01-26
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    自从1998年房地产市场化开始到2020年,在这22年的时间里,国内房价几乎没有做过任何像样的调整。全国平均房价从2000元/平米,涨到了10000元/平米,足足涨了5倍。同时,像北上广深等一线城市房价从刚开始的3000元/平米,涨到了60000元/平米,足足涨20倍。我国房价尽管也在2008年、2011年、2014年等有过几次微弱调整之外,基本没有像样的下跌,这在世界房地产史上也是极为罕见的。

    而在过去这22年的时间里,国内房地产领域有三样东西已经有了翻天覆地的变化:第一,国内人均住房面积有所改善了,从过去的5-6个平方米,现在变成了39平方米。第二,几乎是家家户户都有房,96%的人拥有一套房,30%的人拥有二套房,而10%以上的人拥有三套房产。第三,就在1998年房改之时,国内居民基本没什么负债,而现在居民的负债率已经达到了55%,全国房奴就达3亿人。

    面对国内一线城市平均房价达6-7万元,二三线城市房价达到2-4万元,就连小县城房价也越过了万元大关。央行原副行长吴晓灵表示:“股、汇、债、房”这四大交易市场都是国家金融之命脉。其中,最薄弱、影响最深重的还是房地产。如今在这个泡沫中狂欢的日子已经不多了,要做好潮水退却后的准备。

    那么,国内房地产究竟有没有泡沫?在我们看来,国内房地产泡沫主要集中的一、二线城市,像三四线城市房价虽然也有泡沫,但是泡沫并没有那么严重。第一,房价收入比最能看出来,各城市房价有没有泡沫。像上海普通工薪阶层,一年收入10万,而房价起码要500至600万以上,这意味着,不吃不喝要50-60年才能买房。就算是二线城市的厦门,当地工薪阶层年收入5万,却要买4万多/平米的房子,这需要不吃不喝80年才能圆上住房梦。所以,一、二线城市房价泡沫是较明显的。

    第二,即使在全球房价排行榜单中,中国各主要房地产热点城市都位列其中。在2019年全球房价排行榜前6名中,中国香港排在第一位,余下的就有北京、上海、深圳。这说明了,国内一线城市房价在全世界排名都是靠前的。而我们这里的居民拿着是发达国家的六分之一的收入,却要面对全球最贵的房价,这绝不是个人奋斗的问题,而是房价泡沫太重,需要净掉水分,跌出真实的价值来。

    第三,从2019年资料显示,中国的房地产总市值达65万亿美元(约合450万亿人民币),而欧洲+美国+日本的房地产总市值 达60万亿美元(约合420万亿人民币),中国房地产的总市值超过了欧美发达国家之和。再下去难不成把全球的房地产总市值给比下去了?现在国内房地产泡沫大得有点过分。如果没有房贷杠杆的拉伸,国内房价涨不到这个程度。

    第四,房地产空置率过高,足够14亿以上的人口居住。民间看房地产空置率有两个办法,一个是看半年内电表转不转,如果不转就算空置房。另一个是晚上小区亮灯率高不高?现在很多小区的亮灯率低于30%以内。目前,国内的一线城市房地产空置率在20-25%之间,二线城市房地产空置率在25-30%之间,而三、四线城市房地产空置率更是高达40%以上。即使后面没有增量商品房入市,就靠存量房都够35亿人口居住。

    以上四个就是国内存在房地产泡沫的理由,对于决策者来说,如何让这些房地产泡沫实现软着陆,与当地刚需收入挂钩,把房价泡沫造成的损失降到最低。而对于普通个人来说,吴晓灵女士的话并非是空穴来风,中国房地产确实存在泡沫,是泡沫就有破裂的那一天。而对于我们个人来说,告诉你房地产有泡沫,如果你有房子,应尽早变现为好,如果你想购置房产,还是再等一等,等到泡沫去除后,再圆住房梦。


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草根简介


1975年生,毕业于上海财经大学国际金融专业。现任上海富大集团公司副总裁,兼理财杂志、投资客杂志、投资中国杂志的财经评论员。联系QQ: 446957993
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