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房价或将迎来“贬值潮”?
2020-12-16
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    临近年底,现在看空房价的人越来越多,都认为国内房价的拐点将至,明年国内还会有更多的城市房价出现下调,房价将迎来“贬值潮”。人们看空房价的原因主要有两个:一个是,在央行、住建部开出的融资“三道红线“条件下,开发商现在是向外融资受阻。而由于年初扩张拿地过于迅猛,多数开发商短期内无法达到”三道红线“的标准。现在开发商能够自救的唯一出路就是加快楼盘的销售力度,尽快回笼资金。但要让大家都来买房,只有大幅降价促销这一条路可以走。之前,恒大、碧桂园等大型房企,都开始降价打折销售房产。

    另一个是,从二手房市场来看,今年二手房市场挂牌量激增,不少二手房价格进行了下调,甚至到了“有价无市“的地步。这主要是突发疫情过后,很多囤房者资金周转不灵,再加上看空后市,只能在二手市场上大量抛售房产。而据业内人士表示,现在看房者多,买房的少,即使业主将房价下跌几十万,也未必有人愿意接手。过去楼市繁荣的时候,一个业务员每月就能做五六个购房合同,而现在整个房产门店一个月也只有三四个单子,二手房市场房子越来越不好卖了。

    不过,北师大教授董藩却并不希望房价泡沫破裂。董藩最为著名的言论就是“只有房地产才能救中国,买房等于爱国“。为此还引发了巨大的争议。而对于未来房价走势,董藩则表示:房价不会由于低收入人群的存在,就会降至低位。在董教授看来,热点城市房价之所以越来越高,主要是大量有钱人进来了,而像鹤岗、阜新那些城市,当地人口也大量流出,外面资金不会进去,房价卖成白菜价也是理所当然。

    实际上,董藩教授说的也没有错,现在国内房价并不是低收入群体来决定,也不是当地刚需所决定的,而是由炒房者来决定的。这些炒房者动用银行的金融杠杆,囤积大量房产,就是不断的要把房价推上去。此时,房价与当地的低收入群体没有半毛钱关系。不过,当房价猛涨到一定程度,受到房地产调控了,就只能出现停止上涨或者微涨。这对于炒房者来说,房价不涨或者微涨就会亏损。因为炒房者购置房产也是有房贷和维修成本的。如果房价长期停滞上涨,炒房者也只能亏钱退出市场。届时,房价的涨跌也不是由低收入者决定,而是由当地的刚需的收入来决定。

    就在稍早之前,在某财富论坛上,国内金融专家朱云来曾表示,在越来越严厉的房地产调控之下,炒房者最终会发现,持有房产并不划算,因为持有的房产并不增值,还要面临利息和维修的消耗,此时炒房者就会选择退出。而房子本身就需要当地刚需来接盘,未来房价可能会跌到刚需“兜里有多少钱“,来决定房价的高低。而什么时候下跌,就拭目以待了。

    对此,我们认为,一旦房价不涨或者回落,炒房者很可能会选择退出,那么房价就要有当地刚需来决定了。也就是说,房价应与当地居民的收入挂钩,而绝不是炒房者有多少钱而挂钩。这样房价才能逐步居住属性。应该说,这一回北师大教授董藩讲,房价不是最低收入决定的!这话没有错!对于城市低收入群体,完全可以租房或者共有产权房来解决居住问题,也并不一定要透支自己未来几十年,去买高价房。

    从目前来看,热点城市的房价由开发商和炒房者来决定,但随着各地房价不再上涨,或者微涨,炒房者肯定会因为无利可图而退出房产市场。而最终接手房价走势的,还是当地的刚需。如果刚需们收入并不高,那么房价就会逐步回归其居住属性。所以,未来决定房价的不是低收入者,也不是炒房者,更合理的应该是当地的刚需的购买力,要与当地刚需的收入挂钩。这样中国的房地产才能步入可持续发展的轨道。


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草根简介


1975年生,毕业于上海财经大学国际金融专业。现任上海富大集团公司副总裁,兼理财杂志、投资客杂志、投资中国杂志的财经评论员。联系QQ: 446957993
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