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如果房地产取消预售制,75%房企将会倒闭?
2020-10-12
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    房地产预售制一直被市场所弊病,已经到了该结束的时候。如果取消房地产预售制,不排除75%房企将会倒闭的可能性存在。因为,房企运营主要靠向外融资,之前央行、住建部已经提出融资“三道红线”,现在如果再预消预售制,那房企的日子会更加难熬。目前,全国已经有海南省在今年3月发布了《建立房地产市场平稳健康发展的通知》,该文件发布之日开,新出让的土地建设商品房的,全部要实行现房销售制度,不再使用预售制。

    预售制指的是开发商将在建设中的商品房预先出售给购房者。1994年中国内地在《地产管理法》中正式引入商品房预售制,主要是为了解决房企自有资金不足,资金来源渠道狭小的问题。当时的本意,就是鼓励房企多造房,解决老百姓的住房问题。按办法规定,投入开发建设的资金达到总投资的25%即可,就能够取得商品房预售许可。这样房企可以在还没有建房之前,就从购房者那边先融到大量资金,从促进了国内房地产业的快速发展。不过,外界也经常诟病预售制为“空手套白狼”。

    而我们认为,房地产预售制存在着三大弊端:一个是,房企把融资来的钱,在没有第三方监管的情况下,用于其他地方,购房者是不知情的。除非因为补不上这个窟窿东窗事发才知道。二个是,房企收了购房者的预付款,建好了房子交给购房者后,如果购房者不满意也没有办法,如果是商品房,购房者是一手交钱一手交货,房子的质量问题就可以得到有效的保障。三个是,预售制的房子建到一半后,房企如果因资金链断裂而造成烂尾楼,这会给购房者带来巨大的财产损失。所以,现在房地产取消预售制的呼声已经是越来越高了,也是大势所趋。

    此外,正是有了房地产预售制,很多房企的销售员可以对外声称,我们的房子十分紧缺,一开始房子都没造好了,就被哄抢而空,你不买房,别人都买完了,真到了看房买楼的时刻,也剩不了几套楼层不是最好的房子了。所以,大家一看到开发商在卖楼花(房子还没建起来),就去疯狂购买,这些氛围无疑会推高了当地房地产的虚假繁荣。如果没有预售制,大家买房都是一手看房,一手交钱,房价就不会节节攀升,甚至出现日光盘的现象。

    那么,目前房屋预售制对房企究竟有多重要呢?今年上半年,房地产开发投资达6.28万亿,商品房预售比例在8成以上,若全面取消预售制,地产商马上面临财务压力和流动性危机。据摩根大通估计,取消预售制恐致行业股本回报率下降10%至12%。而美林银行则根据买地到交房约30个月计算,若取消预售,资金周转能力或延迟10至24个月不等。而目前,全国100个城市新建商品住宅库存总量约4.48亿平方米,同比增长7.5%,显然开发商现在正处于库存商品积压,资金周转不灵、债务集中到期等困境之中,如果再来取消预售制,恐怕国内真的会有大量房企倒闭或被资产重组了。

    房屋取消预售制是大势所趋势,但也不必一步到位:一方面,要切实降低房企的预售制比重,让具备取消预售制条件的城市率先取消,新房预售制应寿终正寝,但要一点点降低,否则房企集中倒闭的后果也是很严重的。另一方面,我国可以参考欧美国家的惯例,引入第三方机构进行监管,把预售房款集中在一个专门的账号里,你商品房项目建到哪个阶段了,就把哪个阶段的预付款拨付下来,这样可以做到专款专用,房企挪用预售款就不可能了。目前房屋预售制马上要取消了,房企应该尽快回笼资金,赶紧把高杠杆、高负债率给降价下来,这样才能获得先机。


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草根简介


1975年生,毕业于上海财经大学国际金融专业。现任上海富大集团公司副总裁,兼理财杂志、投资客杂志、投资中国杂志的财经评论员。联系QQ: 446957993
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