汪耀辉   草根首页 | 设为首页 | 加入收藏
谈笑人生 - 汪耀辉首页
与网友侃经济(五):价钱是谁定的?
2008-10-30
字号:

  一天,刚登录MSN不久,一位网友陡然来了这么一句:“我不活了!”,早就熟悉了她聊天夸张的口吻,我并未惊慌,略作停顿,问怎么回事?原来她订了一套房子,交了几万块钱的定金,没过多久,开发商打了个八五折,这么一折,差价就把定金部分吃掉了。网友没了主意,问我房价还会降吗?我反问道,你先回答我一个问题:房价是谁定的?

  这又是个奇怪的问题,还用问吗?售楼处几楼的房子多少钱一个平方标得清清楚楚,价格当然是他们定的。可是要我说啊,房价是由买房子的人而不是卖方人决定的。虽然开发商可以标价,但这个价钱只是他们的一厢情愿,如果购房者不认账,那个价格就会作废。

  在前面的文章里,本人说过“价格标签”上的数字变动,是通过交易实现的。有行无市的价钱只能作为参考,进而言之,仅仅有行有市还不够,还要看成交量。没有成交量的价钱也还是维持不了。这又是什么原因呢?原因很简单:开发商耗不起。

  我跟网友们说过,如今研究经济问题有两个非常重要的因素,一个是杠杆率,一个是现金流。房地产行业的一个普遍的特点就是高负债,资产负债率能达到70%就不错了,达到80%以上的也毫不奇怪,简单地说,他们手中的钱一大半是借来的。

  举例来说,土地成本占房地产开发总成本的50%左右,假定一个项目的总成本为一个亿,开发商手里有个七千万(在70%负债率的情况下,4900万是借来的)基本上就能启动了,五千万支付土地款,再支付设计费、施工单位的首批工程款(按形象进度付款)、一部分材料费,剩下的钱就不多了。怎么办?他们有的是办法:出售期房,收取预付款或者定金,以未来的现金流补当前现金流的不足,实在不行的话再拖欠一下工程款和供货单位的材料款。

  在楼市很火的时候,开发商的现金流不会有什么问题,拿到地以后,用围墙把它圈起来,再盖个售楼处,雇几个售楼小姐,大厅中央放上一个模型,就热热闹闹地开张了。

  一个新建小区最先盖好的房子,一定是售楼处。干嘛用的?收钱用的!没到允许的开盘时间,就先发展会员,给你戴上个VIP的高帽子,每人先收个万儿八千的。可别小看这笔会员费,攒到一起够他们用一阵子的,还不用付利息,现金流就这么续上了。等到一开盘,白花花的银子就进来了。以上面的例子,假如开发商设定的毛利率为50%,再假定项目完工前他们的贷款都没到期,他们只需卖掉20%的房源,收回3000万就可以满足现金流的需要,剩下的房子就不用急着卖了。

  这时候他们又使出一招:捂盘。把那些楼层、房型和朝向不大好的先出手,换回现金流,其它的房子标上“已售出”的字样,待价而沽,分阶段卖出,以实现利益最大化。于是我们时常看到有“珍藏版”的房源推出。

  正所谓风水轮流转,如今楼市的拐点已过,价格进入了下降通道,虽然开发商们还圈地,还盖售楼处,还雇售楼小姐,还放模型,情况却是今非昔比了。售楼处来的客人少了许多,偶尔来几个也大多数是看客,拿几份宣传资料,问问价格后,也不还价,就慢条斯理的走了。

  原来那个价格离看客们的“心理价位”还有差距,那个价格他们不认可,因此不能形成交易,价格无效。没有交易就无法形成收入,这时候开发商的现金流就出问题了。

  现金流入的少,流出的多,现金流成了负数,意味着他们可以动用的现金越来越少,意味着他们就不能及时足额支付工程的进度款,建材供应商的货款支付也会出问题,虽然可以拖欠一些时间,但这总不是个办法,别的不说,光是工期拖延开发商也拖不起,随时时间的流逝,他们原先那些贷款的还款期日益临近。

  设想一下,如果你是开发商,这时候你会怎么做?还用说吗?只有降价!

  于是“心理价”决定“成交价”,索罗斯的“意识决定存在”理论再次发生作用。你要是问我:什么叫“再次”发生作用?我就反问:难道前两年大牛市的时候,这个理论不是起过一回作用了吗?

  因此可以断言,在市场经济的条件下,价格最终是由买方决定的。

  在计划经济年代就是一口价,爱买不买!价格无疑是卖方定的。那会儿价格不贵,但物资缺乏,想买也不是可以随便买的,买台彩电还得找人批条子(那会儿房子还不是商品)。

  如今房源充足,全国光是空置房面积就有一亿多平米,新的楼盘还在不断推出,如果不急着用,干嘛要急着买?调低你的“心理价位”吧!心理价和成交价总是相互起作用,成交价下调后,心理价位又变了,于是形成价格的“下降螺旋”。

  网友问我:你觉得房价会怎么走,到底了吗?

  我说:房价会继续重置。

  网友气鼓鼓地说:什么“重置”?少来专业术语!

  我说:那前面还有“继续”两个字。

  又过了几天,网友说:开发商说房价马上要涨了,催我去交款。

  我回答了一个字:哦。


所有文章只代表作者观点,与本站立场无关!
  • 哈哈,看来说话得小心了,近来好些发言貌似触犯了某些红线。
    2008/12/21 1:37:50
  • 和老秦:
    老汪上次让粉丝团喝了一壶猫尿,便得了个“汪尿辉”的雅号,呵呵。
    老汪也还记得某人说过草根网是学术网站,据此老汪认为今日这帮“舞者”就是粉丝团成员,这般推理是否有几分道理啊?
    2008/11/7 15:04:47
  • 和老汪:是的,是的!极是,极是!愚以为:虽然文章观点尽可以批判;但是,不要满腹 的贪嗔痴 。
    2008/11/7 14:56:58
  • “这样差劲的贴也上草根网?可能与草根网的定位不符吧?”
    哈哈,“好久没有听到这么尖锐的批评了”,过瘾啊。
    不知道阁下如何给草根网“定位”的,对了,是“学术型”的是吗?
    老汪倒以为,如果不差劲,就不用贴在草根网了,可以直接交给“管理层”。
    恭贺“粉丝团”完成了向“劲舞团”的转型!
    老秦以为呢?
    2008/11/7 14:45:02
  • 这样差劲的贴也上草根网?可能与草根网的定位不符吧?
    2008/11/7 14:27:13
  • TO老汪,

    哪里招来的冰狐MM,伶牙俐齿的不好对付噢。
    2008/11/4 15:52:46
  • 呵呵44-47,看来是被删了。
    2008/11/4 15:02:46
  • 我明明记得在这说过话,怎么回头就找不着了啊?哦
    2008/11/4 15:01:43
  • 汪老师,躲到哪里清闲去了?!
    罗切斯特在满屋宾朋时躲出去,尚且装个算命人回来看看,呵呵......
    不说茶水,连个人影都不见了,小心把房顶给您拆了?!哈哈.现在建材可贵啊!!
    2008/11/1 16:58:42
  • [42楼] 评论人: 秦川人:您好!既然您自喻"鞋匠",那咱们就来个鞋匠间的对话,就不要"指正"了,要不酸掉了汪兄或者那位看客的牙,咱俩岂不是罪魁祸首?!呵呵......
    我可以揣着明白装糊涂,那就非得站到你"所理解"的对立面去,那我又不知道接下来说什么?因为那一面的观点也不是我推崇的,所以,只能揣着糊涂装明白,呵呵......
    糊涂在哪?我不相信您没有理解我对您话意的解读:"起码我对您就有一种认知:如果哪天我和您狭路相逢华容道,我一定不会多此一举的暗忖:"关云长"会不会在我故作女儿态时楞神,让我趁机溜之大吉?我直接的反应就是整合资源,找到"关云长"的"软肋",奋力杀出一条血路......
    不甚恰当,尚能达意.
    好在我未在您的言外之意里读出:不屑于和女子为伍!万幸啊!呵呵......"我一直相信言为心声,对您的话意我的理解是:此人非登徒浪子,也非大男子主义!如果理解有偏差,尚请海涵!
    所以您今天的什么对于性别的理解和对辩论中的男,女的理解,也正是我所推崇的,不管男的,女的,在交往或辩驳中,首先是一个自然人,就多了一份行云流水的自然的交流,而非男,女的扭捏作态.
    您和我讲话不要"阁下"好吗?我真是来学习的,汪老师怕我麻烦他.所以把我带到这来,自己琢磨去吧!
    认识您很荣幸!以后请多关照!
    2008/11/1 16:53:09
  • [39楼] 评论人: 冰狐您好!
       愚以为:1、草根网不是像古罗马的角斗场那样恐怖,而是智者相互交流思想得到提高的晨练花园——春意盎然。然而,这一切和性别没有什么关系。绝非是不才搞性别歧视。在鄙人眼里苏东坡与李清照的词只有艺术风格的区别而不存在性别的问题。2、凡是智者虽然不轻易放弃自己的观点并且极其希望自己的观点能够被对方心悦诚服的接受;但是,他们更希望自己心悦诚服的被对方的观点所折服——唯有如此,才能得到应有的提高。这就是拿破仑所说的:“文明对于愚昧的征服是唯一不令人遗憾的征服。”3、子曰:三人行必有吾师。马克思说:艺术家也不要不屑于鞋匠的指正(大意)——更何况鄙人根本不是艺术家而是一个地道的“鞋匠”。因此,不才静候阁下的指正。
    2008/11/1 8:12:13
  • 老汪,不好意思,又拿您这当辩室了.初来乍到,不知道您的"高人"要经过几个回合的考核,才能放我"过关"呀?呵呵.......早上专门来"答题"的,哈哈,因为今天事还多,走了,晨练去了......88.
    周末愉快!
    奥,祝秦川人,本君:周末愉快!
    2008/11/1 7:34:31
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
姓名 
联系方式
  评论员用户名 密码 注册为评论员
   发贴后,本网站会记录您的IP地址。请注意,根据我国法律,网站会将有关您的发帖内容、发帖时间以及您发帖时的IP地址的记录保留至少60天,并且只要接到合法请求,即会将这类信息提供给有
关机构。详细使用条款>>
草根简介


1963年的老虎,无党派人士,1983年毕业于上海交大机械工程系,曾参加国家重点工程的建设十年,任某合资企业负责人十年,现为自由职业者。
OZ先生简介:海外华侨,在中国生活过,曾非常贫穷,给别人打过工,也曾当过雇主,46岁即退休,主要的经济收入来自股票投资收益。目前在闲暇之余仍进行股票投资,热爱读书,思考和写作。

最新评论 更多>>

最新文章 更多>>
关于我们  联系我们:QQ513460486 邮箱:icaogen@126.com
CopyRight © 2006-2013 www.caogen.com All Rights Reserved 浙ICP备11047994号