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上海有能力打造6000元/平方米宜居房
2019-10-25
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    房地产是国内不稳定因素最多、宏观调控难度最大的产业。土地竞拍最高价中标,地价房价泡沫泛起,炒房妖风屡禁不止,高房价助力的经济高增长模式已不可持续。

    中国(上海)自由贸易试验区临港新片区在启动前行进程中,必将会面遇房地产市场动荡不安、市民宜居难等拦路虎。只要能解放思想,充分发挥集中力量办大事等举国体制优势,大力推行“路房合一”新政,新片区就完全有能力打造6000元/平方米造价的新型宜居房。

    一、价廉质优

    路房合一的核心内容是:复合开发土地资源,实现道路建设与房屋建筑底层架空工艺的有机融合,在城市道路上方兴建高品质过街楼。既可强力纾解路房争地矛盾,又能开创城市土地开发优质化、住房价格平民化的新局面。

    一是土地开发优质化。

    路房分离是城市土地高消费和粗放开发的产物,路房合一则是城市土地低消耗和复合开发的新标杆。

    城市道路应呈正方形网格状,并分别为北东--南西以及北西--南东向,板式过街楼建筑为东西走向,坐北朝南,斜跨道路。这样既利于通风、采光和确保过街楼的高容积率,又有助于优化城市路房建设布局、合理降低建筑密度、有序提升人口密度和生态环境质量。

    路房合一地面空间是机动车穿梭行进的交通要道,也是公交车站的最佳载体。现有公交站的缺陷是:露天分布,设施简陋,无力抵御恶劣气候的侵袭。若能得到过街楼的呵护,乘客就不会再受风雨雪、雷电和烈日的折磨,候车和乘车环境均可得到历史性改善。

    以往城市道路的地下空间复合利用率水平低,开发质量也不尽人意。临港新片区内的现代化道路网应重点构建地下综合管廊及路网隧道,或用于过街楼建筑重型设备的安放,这样就能实现城市基础设施的提质升级。

    二是住房价格平民化。

    路房合一将打造无需土地费支出的新型城市住宅建筑,从而能大幅度压缩住宅造价,使房价变得温馨和亲民。

    如同烹制菜肴。两位技艺水平相仿的厨师,各制作烤鸭、板鸭、盐水鸭三道名菜。甲是同地采购、同室作业;乙采购、烹饪则各分三处。尽管无需支付工作场地费用,但是两者最终的成本、效率和质量成果却大相径庭。

    “路房分离”是在不同地块进行人机物法环测的分散作业,故必然会暴露出生产要素配置效率低下和资源浪费严重等运行短板,使各开发项目长期陷入施工作业成本高企、经营效率陡坡攀行等困境。

    “路房合一”则是在同一地块上进行人机物法环测的标准化管理,实现生产要素的最优配置以及道路、房屋和地下综合管廊的同步规划、设计和施工,这种节约土地、集约化生产的开发模式,可最大限度地精简工艺流程、压缩工期和减少资源消耗,彰显出规模经济的卓著效应,因而能使“路房合一”在质量、效益,尤其是成本方面占尽优势。

    其实,按照当今的建筑施工技术和管理水平,建安成本4000-5000元/平方米的绿色过街楼住宅,其品质、环境、配套、舒适度,完全有能力与优质公寓、甚至高档别墅展开良性竞争。即便是宽打满算,上海打造6000元/平方米宜居房的建议,也决非是画饼充饥和纸上谈兵。

    二、亲民宜居

    路房合一新建筑或许会与市民传统的生活习俗存在着一定的差异,并可能会成为市民产生疑虑和不解的新心结。因此必须在人性化设计等方面重彩浓墨,强化和完善防火、防坠落、防撞击、防噪音、防扬尘、防振颤、抗震、低碳节能以及配套服务等保障功能,确保过街楼住宅的安全、舒适、环保、便捷和造型多样化。这种环境美、品质优的平价租赁房将会成为最亲民、最接地气和最暖心的百姓宜居港湾。

    三、绿色生态

    临港新片区开发,应规范将每平方公里建成区均分成4个方形街区,并使道路、房屋建筑和蓝绿空间呈现出一种回字型结构的分布状态。只要能重点突出地方特色,拓展历史文化底蕴,就定能改变千城一面、生态退化等城市旧貌,将临港新片区真正打造成现代化城市开发的新模板。

    一是道路。

    以往城市规划追尾,故导致路网布局混乱、道路弯直无序、路幅宽窄不一,路边建筑物更是层层叠叠、密不透风,建成区充斥着一种人、车、路、房、绿争地的乱象。

    临港新片区各正方形街区的外围为封闭结构、宽窄规整的新型城市道路。除特殊的景观或禁高地段外,道路上方都应有序构建大视野、宽间距的过街楼。

    过街楼通风、光照、视觉及景观环境上佳,每一层都规划有弄堂和公共院落,弄堂两边或院落四周将打造整合石库门、园林等建筑要素的绿色庭院房。

    城市绿化攀高登顶,从二维走向三维,不仅能大大提升土地资源利用率,优化城市环境,更可为每一户居室配置一块绿地或私家小院,让邻里之间都能拥有一个人与自然和谐共融的交流平台。

    二是房屋建筑。

    街区四周的框型地块,应按市场化运作方式开发容积率4-6、建筑密度不高于20%、高低错落有致、商品住宅与产业园有机融合的底层架空建筑群,以满足不同梯度的购房消费需求。土地竞拍不再与最高价狂欢,其特征是竞质量、竞环境、竞配套、竞售后服务以及竞房价(请注意:房价不是竞高,而是竞低)。

    架空底层空间既能为居民创造全天候休闲、健身、娱乐新环境,还能作为大型车辆的停车库,更可使原本拦截人们视线和空气流动的地面建筑,变得通透明亮和视野开阔。

    三是蓝绿空间。

    街区中心将成为以蓝绿空间为主体的城市生态区,或是与绿地、森林、湿地互融的幼儿园、学校以及机关、文体场馆。当然也可以适度将周边道路改建为高架或隧道,并通过与框型商品房底层架空建筑的灵动组合,使植入地方基因的大尺度蓝绿空间连成一片,让“300米进公园、1公里进林带、3公里进森林”的创新规划以及混合的城市功能、优美的生态环境、舒适宜人的居住空间、可步行的独立生活圈,成为现代化城市的靓丽风景线。


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草根简介


    高级经济师。1969年上山下乡。 1974年加入中国共产党。1975年起先后在安徽省地质矿产局所属325地质队、第一水文地质工程地质队、第二水文地质工程地质队、地质测绘技术院、327地质队从事水文地质、党政、行政、企业管理等工作。80年代和90年代多次在报刊上发表论文。一些文章曾被新华文摘等文摘刊物转载。近年来热衷于在工余之后研究城镇化和城市住行等经济发展问题。联系方式:yyjahytjs@163.com <mailto:yyjahytjs@163.com)>



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