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关于“国有土地上房屋征收和拆迁管理”的立法建议草案
2019-03-19
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    为推动在“公共利益需要”和“非公共利益需要”两种情况的完备立法工作,尝试着以2011年1月21日颁布施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》(第590号国务院令)为借鉴,以及2001年6月13日《城市房屋拆迁管理条例》(第305号国务院令)为借鉴,综合两个《条例》,进行改造合并,探索着为房屋征收和房屋拆迁行为全面立法,而有以下建议性的立法草案。

    国有土地上房屋征收和拆迁管理条例

    (建议草案)的若干说明

    第一章 总则

    第一条 为了规范国有土地上房屋征拆与补偿活动,维护公共利益和社会主义市场经济建设,保障相关房屋所有权人的合法权益,制定本条例。说明:国有土地上房屋征拆与补偿活动,天然存在“公共利益需要”和“非公共利益需要”两种情况,其中“非公共利益需要”的行为是商业性建设和房屋拆迁行为;而商业性建设和房屋拆迁行为,是开放地面向未来的、具有无限发展可能的建设行为,是构成社会主义市场经济的重要组成部分。

    第二条 为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。社会主义市场经济建设,需要拆迁国有土地上单位、个人的房屋,应当与被拆迁的房屋所有权人(以下称被拆迁人)以自由协商的方式达成拆迁补偿协议,按协议约定给予补偿。

    说明:理论上和操作上分两种情况,分别对待。其中为公共利益需要的情况实行政府征收,强调程序合法和实体合法;其中属于社会主义市场经济建设的非公共利益需要的情况,实行自由协商的方式。    第三条 房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则进行。房屋拆迁补偿应当以自由、自主、自愿的法律原则为基础,与相关权利人协商一致的方式进行。

    说明:对应前一条的情况区分,分别遵循不同的行为原则。决策民主、程序正当、结果公开的原则,是为保障政府征收房屋的行为具有科学性、合理性和合法性。自由、自主、自愿的法律原则,是本质上属于民事行为的房屋拆迁补偿行为能够合法地正当地进行的法律原则。

    第四条 市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收和拆迁工作。

    市、县级人民政府确定的房屋征拆部门(以下称房屋征拆部门)组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作,管理并指导本行政区域的房屋拆迁补偿工作。

    市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工,互相配合,保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。说明:为公共利益需要的行政征收行为,由政府确定的征收部门组织实施,直接行为,完成征收与补偿工作,并从行政上和实体上全面承担相关律责任。非公共利益需要的商业性建设的房屋拆迁行为,由政府确定的拆迁管理部门进行管理和指导,法律原则地宏观政策地管理,实体上是间接地作为,行政机关不实质性地介入民事行为,可以拒绝合作(签约)的民事行为不会产生行政强制性的侵权或侵权损害之类的法律责任。

    征收部门是现行《征收与补偿条例》的行政性行为部门,拆迁管理部门是以前《房屋拆迁管理条例》对应的主管部门,两个部门的实体管理内容高度一致,差另的是法律的前提条件不同,以致行为方式、方法、原则和具体做法不同,从机构精简高效的角度,合并为一个机构,称为“征拆部门”。

    第五条 房屋征拆部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。

    房屋征拆部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督,并对其行为后果承担法律责任。    房屋征拆部门管理、指导并委托房屋拆迁实施单位承担房屋拆迁补偿的具体工作。说明:公共利益需要的房屋征收行为,由房屋征拆部门委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作,房屋征拆部门对房屋征收实施单位行为负责监督,并对其行为后果承担法律责任。    非公共利益需要的房屋拆迁行为,房屋征拆部门负责管理、指导并委托房屋拆迁实施单位承担。    第六条 上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作、房屋拆迁管理和指导工作的监督。

    国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门,加强对房屋征收与补偿、拆迁与补偿实施工作的指导。说明:按政府的行政层级关系进行房屋征收与补偿工作、房屋拆迁管理和指导工作的监督。建设和房屋征拆行为都是复杂的社会性工作,政府住建部门会同其他部门一起监督房屋征拆与补偿行为。

    第七条 任何组织和个人对违反本条例规定的行为,都有权向有关人民政府、房屋征拆部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征拆部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。

    监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿、拆迁补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。说明:对房屋征收与补偿、拆迁补偿工作中的违法行为,法律上是一样地严格,监察机关的监察也是一视同仁的。

    第二章 征收决定

    第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要,有下列情形之一,确需征收房屋的,由市、县级人民政府作出房屋征收决定:

    (一)国防和外交的需要;

    (二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;

    (三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;

    (四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;

    (五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;

    (六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

    说明:对公共利益需要的情况认定,沿用原《征收与补偿条例》的方式。

    第九条 依照本条例第八条规定,确需征收房屋的各项建设活动,应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建,应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。

    制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划,应当广泛征求社会公众意见,经过科学论证。

    市、县级人民政府应当根据当地城市建设发展情况,发布可以进行改造的旧城区的技术衡量标准。

    说明:公共利益需要的各项建设活动的规划,仍沿用原《征收与补偿条例》的方式,对政府增加事先在立法上公布认定旧城改造的技术衡量标准的要求,增强可操作性和公信力。

    第十条 房屋征拆部门拟定征收补偿方案,报市、县级人民政府。

    市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布,征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

    说明:征收补偿方案的拟定、论证、征求意见、公布,也沿用原《征收与补偿条例》的规定。

    第十一条 市、县级人民政府应当将征收补偿方案的征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

    因旧城区改建需要征收房屋,多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的,市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会,并根据听证会情况修改方案。

    旧城区改建需要征收房屋,征收补偿方案能得到2/3多数被征收人认可,但达不到85%被征收人认可的,可以采用预征收的方式开展房屋征收工作,待房屋征收工作达到80%或以上时正式实施房屋征收。

    说明:征收补偿方案的沿用原《征收与补偿条例》的规定,对认可度不是很高而有一定难度的项目增加预征收的方式,在实践中检验征收方案,负责任地推进房屋征收工作。

    第十二条 市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当按照有关规定进行社会稳定风险评估;房屋征收决定涉及被征收人数量较多的,应当经政府常务会议讨论决定。

    作出房屋征收决定前,征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

    说明:社会性地涉及较多人的重大权利的行政行为应当在行为前作社会稳定风险评估,这是政府作出房屋征收决定前的准备工作之一,沿用原《征收与补偿条例》的规定。

    第十三条 市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

    市、县级人民政府及房屋征拆部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。

    房屋被依法征收的,国有土地使用权同时收回。

    说明:与作为行政行为的房屋征收决定相关的权利,包括土地使用权的处置,沿用原《征收与补偿条例》的规定。

    第十四条 被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。

    说明:本条是由行政复议法和行政诉讼法规定,对行政行为法定地设置的救济权利,沿用原《征收与补偿条例》的规定。

    第十五条 房屋征拆部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记,被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

    说明:房屋征拆部门对房屋征收范围内房屋的调查登记和公布,沿用原《征收与补偿条例》的规定。

    第十六条 房屋征收范围确定后,不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的,不予补偿。

    房屋征拆部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。

    说明:作出房屋征收决定,开始房屋征收补偿工作时,应当固定房屋相关情况,以便具体工作在一个相对稳定的状态下顺利开展,沿用原《征收与补偿条例》的规定。

    第三章 征收补偿

    第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:

    (一)被征收房屋价值的补偿;

    (二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

    (三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

    市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励。

    说明:房屋征收补偿的构成,沿用原《征收与补偿条例》的规定,其中补助和奖励办法也在法律上授权市、县级人民政府制定,有利于与房屋拆迁补偿的奖励和补偿相适合,有利于因地制宜地以适当的代价推进房屋征收补偿工作。

    第十八条 征收个人住宅,被征收人符合住房保障条件的,作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

    说明:本条沿用原《征收与补偿条例》的规定,是住房保障政策在房屋征收工作中的落实,有利于保护房屋征收中住房困难的弱势群体的利益,有利于房屋征收工作的推进。

    第十九条 对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格;实行预征收的以预征收公告发之日为被征收房屋的价值评估时点。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

    对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

    房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定,制定过程中,应当向社会公开征求意见。

    说明:房屋征收评估沿用原《征收与补偿条例》的规定,价值标准为类似房地产的市场价格,评估时点房屋征收决定公告之日;针对预征收情况,补充规定其评估时点为预征收公告发布之日。

    第二十条 房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。

    房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作,任何单位和个人不得干预。

    说明:房地产价格评估机构的选定,沿用原《征收与补偿条例》的规定。

    第二十一条 被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。

    被征收人选择房屋产权调换的,市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋,并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

    因旧城区改建征收个人住宅,被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的,作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。说明:沿用原《征收与补偿条》的规定,房屋征收补偿中贯彻等价值原则,结算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价,被征收人享有原地住房的优先权。

    第二十二条 因征收房屋造成搬迁的,房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费;选择房屋产权调换的,产权调换房屋交付前,房屋征收部闸应当向被征攲人支仐临时安置费或者提伛周转用房。

    说明:房屋征收中搬迁费和过渡费,沿用原《征收与补偿条例》的规定。

    第二十三条 对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等困素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。   说明:房屋征收中停产停业损失的补偿,沿用原《征收与豥偿条例》的规定,地域差距大,授权各地具体制定补偿标准。

    第二十四条 市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理,对违反城乡规划进行建设的,依法予以处理。

    市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当组织有关部门依法对征收范围未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿。说明:沿用原《征收与补偿条例》的规定,法律上授权市、县级人民政府服权组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理,有利于作为政府行政行为的房屏征收与补偿工作的顺利推进。

    第二十五条 房屋征拆部门与被征收人依照本条例的规定,就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项,订立补偿协议。

    补偿协议订立后?一方当事人不履行补偿协议约定的义务的,另一方当事人可以依法提起诉讼。

    说明:沿用原《徃收与补偿条例》的规定,就房屋征收衤偿实体的权利义务具体仅协议的方式固定下来,并受诚信约束和法律保抄,有强制执行力。

    第二十六条 戻屋征拆部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征拆部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定,按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。

    补偿决定应当公平,包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。

    被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。说明:沿用原《征收与补偿条例》的规定,对房屋征收补偿实体内容达不成补偿协议的情况,由政府作出征收补偿决定;而征收补偿决定作为政府作出的行政行为,有行政复议和行政诉讼的法律救济程序。

    第二十七条 实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

    作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后,被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。 说明:沿用原《征收与补偿条例》的规定,在房屋征收的实体利益落实上有“先补偿、后搬迀”的基本要求,政府作出征收补偿决定作为一种强制性划定利益边界的方式,与自主达成的补偿协议有相同作用和效力。

    第二十八条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。?

    强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。说明:沿用原《征收与补偿条例》的规定,对拒绝配合房屋征收工作--不搬迁的情况,明确规定具体怎样申请人民法院强制执行。这是法律上应对个别极端情况而设立的强力推进工作的法律的刚性的保障措施。

    第二十九条 房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案,并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

    审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督,并公布审计结果。说明:房屋征收的档案备查和公开制度,以及审计工作,沿用原《征收与补偿条例》的规定。

    第四章  拆迁管理

    第三十条   社会主义市场经济建设需要拆迁房屋,建设单位向房屋征拆部门提交下列资料:    (一) 建设用地规划许可证和预审批的设计详规方案;    (二) 国有土地使用权批准文件(土地储备批准文件和同意拆迁的临时用地批复,或者假设目标土地为净地的预拍卖摘牌合同和临时用地批复?;    (三) 建设项目备案文件;    (四) 模拟拆迁补偿安置方案;    (五) 办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿徉置资金证明。    (六) 模拟拆迁范围内有文物或其它保护建筑的,应当提交文物保护部门对保护方案作出的批复文件。    市、县人民政府房屋征收部门应当自收到申请之日起30日内,对申请事项进行审查;经审查,对符同条件的,颁发房屋模拟拆迁许可证。说明:在现行法律体系下,为公共别益需要的建设行为可以申请政府采取征收的方式按行政程序强力处分相关房屋,除此之外的其它建设行为只能是友好协商,以取得对方理解支持的合作,而进行房屋拆迁。在社会性地面临较多被拆迁房屋时,为合理地规避必然存在的重大风险,智慧地采取模拟拆迁的方式推进处分相关房屋的工作。    申请房屋模拟拆迁许可的法律条件,参考原《房屋拆迁管理条例》,进行若干调整。其中规划在建设用地许可之外,要有根据详规条件做出的并预审批的设计详规方案;国土通过土地储备程序或假设为净地的拍卖程序,由国土部门出具有时间限刷的批复单;发改委立项程序已改为备案程序,由于未拆迁完毕,还不是正式用地,其备案行为是预备性的;环保要求已经在发改委备案中有规定,在此不再重复要求;增加对有保护价值的文物的排除性规定和保护性方案的要求。    第三十一条 市、县人民政府制定房屋模拟拆迁补助和奖励的一般性标准。

    房屋征拆部门审查拆迁实施单住拟订的模揟拆迁补偿安置方案。方案合理可行的,予以批准同意。    模拟拆迁补偿安置方案审批同意后,建设单位应当将拆迁保证金和工作经费存入专用账户,涉及在建安置房的应当设立交易限制措施。说明:本条为新增条款,要求政府一般性地规定当地房屋拆迁的补助和奖励的限度,征拆部门以此规定为依据、根据法律政策规定和特定项目被拆迁房屋的具体情况,对模拟拆迁补偿安置方案进行实质性审查,并对建设单位明确作出开展拆迁工作的资源准备要求。    第三十二条 房屋拆迁管理部门在发放房屋模拟拆迁许可证的同时,应当发布房屋模拟拆迁公告和模拟拆迁补偿安置方案;其中房屋模拟拆迁公告包括房屋模拟拆迁许可证中载明的房屋拆迁实施单位、拆迁范围、拆迁期限、模拟拆迁协议生效的签约比例等事项;模拟拆迁补偿安置方案应当包括房屋模拟拆迁的补偿、安置、补助、奖励、模拟拆迁协议生效的签约比例等内容。    房屋征拆部门和拆迁实施单位应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。说明:参考原《房屋拆迁管理条例》,明确模拟拆迁许可和公告的发求;参照房屋征收程序中征收补偿方案的发布程序,明确规定同时发布的模拟拆迁补偿安置方案的实体内容要求。    第三十三条 拆迁实施单位应当在房屋模拟拆迁许可证确定的拆迁范围和模拟拆迁期限内,实施房屋模拟拆迁。    需要延长模拟拆迁期限的,房屋拆迁实施单位应当在拆迁期限届满15日前,向房屋征拆部门提出延期申请;房屋征拆部门应当自收到延期申请之日起14日内给予批复。说明:套用原《房屋拆迁管理条例》规定,明确模拟拆迁的时间性限制,这是对具有社会性扰动作用的房屋(模拟)拆迁行为进行管理的重要方式;为保证工作的严肃性和连续性,对延期作出规定。    第三十四条  模拟拆迁期限内,签订房屋模拟拆迁协议超过2/3多数,但达不到模拟拆迁协议生效的签约比例,需要适当提高补助和奖励的,由房屋拆迁实施单位提出适当提高补助和奖励申请方案,经房屋征拆部门审查批准的,在延期公告中公布。    在延长的模拟拆迁期限内,继续签订模拟拆迁协议达到生效条件时,房屋拆迁实施单位向房屋征拆部门进行协议备案前,应当与先签订房屋模拟拆迁协议的被拆迁人签订补充协议,补足所提高的补助和奖励。    模拟拆迁期限内,签订房屋模拟拆迁协议不能达到2/3多数,或者两次延期后签订房屋模拟拆迁协议不能达到模拟拆迁协议生效的签约比例的,模拟拆迁工作中止。说明:进一步对延长模拟拆迁期限可能遇到的情况进行规定。其中模拟拆迁协议达不到2/3多数的基本要求,说明建设行为和方案得不到大多数被拆迁人的理解和支持,应当直接停止工作;签订模拟拆迁协议超过2/3多数的,说明建设行为和方案已经得到大多数被拆迁人的理解和支持,具有相当的可行性,但达不到模拟拆近协议生效的签约比例,可能直接延期,也可能需要适当提高补助和奖励;在适当提高补助和奖励进行工作的,在达到协议生效条件后,应当对之前支持工作签订协议的人补足所提高的补助和奖励,让先支持工作的人没有后顾之忧;延期并适当提高补助和奖励,仍不能达到工作目标的,应当果断地停止工作。在房屋拆迁这种尖锐复杂而又矛盾激烈的社会性工作中,既要有积极应对的智慧,又要能勇敢地面对现实,不能执著地蛮干,适时停止工作,也是一种智慧的选择。    第三十五条  模拟拆迁范围确定后,拆迁范围内的单位和个人,不得进行下列活动:

    (一) 新建、扩建、改建房屋;    (二) 改变房屋和土地用途;    (三) 租赁房屋。    房屋征拆部门应当就前款所列事项,书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年;需要延长暂停期限的,必须经房屋征拆部门批准,延长暂停期限不得超过1年。说明:与第十六条类似,房屋拆迁过程中,应当固定房屋相关情况,以便具体工作在一个相对稳定的状态下顺利开展,沿用原《房屋拆迁管理条例》的规定。

    第三十六条 房屋拆迁实施单住与被拆迁人应当依照本条例的规定,就补偿方式及补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项,订立附生效条件的模拟拆迁补偿安置协议。    拆迁租赁房屋的,房屋拆迁实施单位应当与被拆迁人、房屋承租人订立模拟拆迁补偿安置协议,或依据原租赁协议解除租赁关系的搬迁补偿协议。说明:经过前期协商,在自由自主自愿基础上,就实体性利益边界达成一致,并书面表达,表达方式上可以附加生效条件,以致房屋拆迁工作的实施表现为模拟拆迁的形式。租赁关系在法律地位上从属于所有权,有一定的独立性(按《合同法》规定处理。

    第三十七条 模拟拆迁期限内房屋拆迁实施单位应当与被拆迁人签订的模拟拆迁补偿安置协议达到生效比例条件,房屋拆迁实施单位向房屋征拆部门进行协议备案。    房屋拆迁实施单位和建设单位联合向房屋征拆部门报告申请宣布房屋模拟拆迁补偿安置协议生效时,建设单位应当将房屋拆迁补偿款足额存入房屋征拆部门设立的专用账户,有未建设完成的安置房的应当到房屋产权登记部门对安置房进行产权预登记或权利限制登记,并将安置房建设所需费用存入专用账户。    房屋征拆部门审查合格后,发布搬迁公告,在搬迁公告中宣布房屋模拟拆迁补偿安置协议生效。

    说明:这是针对模拟拆迁情况,新增的条款。其中宣布模拟拆迁补偿安置协议的权力,由征拆部门掌握,房屋拆迁实施单位向征拆部门备案,建设单位负责准备作价款和安置房等资源;其中安置房可能存在未建成的情况,应当采取产权预登记或权利限制登记的措施,还有安置房建设所需费用也应当存入专用账户,以对等地保障房屋被拆除后的被拆迁人的合法权利。负责任地对作价款和安置房等资源提出要求,并进行有效掌握;这在物权交付的民事/ 民法意义上,应当是对等的,在行政管理上是政府授权的征拆部门管理房屋拆迁工作的职责,也是对被拆迁人负责的具体表现。    第三十八条 模拟拆迁补偿安置协议订立后,被拆迁人或者房屋承租人违反协议约定,在搬迁期限内拒绝搬迁的,按协议约定扣除搬迁履约奖励,并承担违约责任;房屋拆迁实施单位可以依法向人民法院起诉;诉讼期间,房屋拆迁实施单位可以依法申请人民法院先予执行,诉讼和强制执行的费用由违反协议约定的被拆迁人或者房屋承租人承担。说明:这是一般性地应对可能发生的违反协议约定的不搬迁的情况,是契约精神的体现,也是法律具有刚性的强制力的体现。此规定是合法的,也是合理的,有利于维护当事人的合法权利和协议的严肃性,维护正常的拆迁秩序、社会正义和行为秩序。    第三十九条 房屋拆迁补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的补偿安置,不得挪作他用。    县级以上地方人民政府房屋征拆部门应当加强对房屋拆迁补偿安置资金使甪的监管。说明:套用原《房屋拆迁管理条例》规定,法律上授权并要求房屋征拆部门监管房屋拆迁补偿安置资金。    第四十条 房屋征拆部门府当建立、健全房屋拆迁档案管理制度,加弲对拆迁档案资料的管理,方便房屋拆迁范围内的被拆迁人查询他人房屋拆迁补偿安置等情况。说明:套用原《房屋拆迁管理条例》规定,要求征拆部门建立档案和档案的查询使用制度,有利于向被拆迁人公开房屋拆迁补偿安置的结果,接受群众监督,以向社会公开的方式保障公平公正的最终实现。

    第五章 拆迁补偿

    第四十一条 房屋拆迁实施单位应当依照本条例规定,对被拆迁人给予补偿,并对积极配合模拟拆迁的给予适当的补助和奖励。    拆除违法建筑和超过批准期限的临时建筑,不予补偿;拆除未超过批准期限的临时建筑,应当给予适当补偿。说明:套用原《房屋拆迁管理条例》规定,从实体上明确权利的实施单位、利益边界,并为给予适当的补助和奖励提供法律基础。    第四十二条 拆迁补偿的方式可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换。    除本条例第四十四条第二款、第四十六条第二款规定以外,被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。说明:套用原《房屋拆迁管理条例》规定,就实体利益的处分方式进行实质性规定,而且作价还是安置的选择权设置在被要约的作为被拆迁人的房屋所有权人一方,是民事意义上房屋所有权人自由自主自愿地行使自己的权利的体现。    第四十三条 货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。说明:套用原《房屋拆迁管理条例》规定,货币补偿的金额是房地产市场评估价格。房屋拆迁补偿中扣除补助、奖励和异动成本,剩下的就是房屋本身的价值。这是《民法》、《物权法》和《合同法》中公平公正的基本法律原则和精神的具体体现--等价值交换,也是承认并正确面对市场经济的价值规律的体现。房地产价格评估是复杂而又专业的技术服务工作,在行业的技术统一性之外,有一定的地域性差别,法律上授权各地制定地方规章。    第四十四条 实行房屋产权调换的,房屋拆迁实施单位与被拆迁人应当依照本条例第四十三条的规定,计算被拆迁房屋和所调换房屋的价值,结算产权调换的差价。    拆迁非公益事业房屋的附属物,不作产权调换,由房屋拆迁实施单位给予货币补偿。说明:套用原《房屋拆迁管理条例》规定,就房屋产权调换的情况具体贯彻等价值交换原则,对被拆迁房屋和所调换房屋计算并结算产权调换的价值差。    第四十五条 拆迁公益事业用房的,房屋拆迁实施单位应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建,或者给予货币补偿。说明:房屋拆迁中可能遇到公益事业用房,按法律规定和城市规划的要求重建,不能重建的给予货币补偿。    第四十六条 拆迁租赁房屋,被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的,或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的,房屋拆迁实施单位对被拆迁人给予补偿。    被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的,房屋拆迁实施单位应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租,被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。说明:租赁关系是使用权的让度,也是收益权的实现,属于民事关系范畴。模拟拆迁以自由自主自愿为核心的民事行为为主体,其中租赁关系的解除是从属于所有权的民事行为,按《合同法》处理,可以由房屋所有权人出面解除,也可以在遇到租赁合同有约定时提供产权调换房屋所有权人与租赁人之间维持原租赁关系,即换约续租。    第四十七条 房屋拆迁实施单位应当提供符合国家质量安全标准的房屋,用于拆迁安置。说明:套用原《房屋拆迁管理条例》规定,刚性地明确对安置房的质量要求。    第四十八条 拆迁产权不明确的房屋,房屋拆迁实施单位应当提出补偿安置方案,报房屋征拆部门审核同意后实施拆迁。拆迁前,房屋拆迁实施单位应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。说明:套用原《房屋拆迁管理条例》规定,应对房屋产权不明确的情况。    第四十九条 拆迁设有抵押权的房屋,依照国家有关担保的法律执行。说明:套用原《房屋拆迁管理条例》规定,应对房屋设有抵押--房屋所有权受限制的情况,按《抵押担保法》的有关规定处理。    第五十条 房屋拆迁实施单位应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。    在过渡期限内,被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的,房屋拆迁实施单位应当支付临时安置补助费;被拆迁人或者房屋承租人使用房屋拆迁实施单位提供的周转房的,房屋拆迁实施单位不支付临时安置补助费。    搬迁补助费和临时安置补助费的标准,由省、自治区、直辖市人民政府规定。说明:套用原《房屋拆迁管理条例》规定,对搬迁补助和临时安置补助进行原则规定,面对地域差异性大的现实情况,授权地方政府规定具体标准。    第五十一条 房屋拆迁实施单位不得擅自延长过渡期限,周转房的使用人应当按时腾退周转房。    因房屋拆迁实施单位的责任延长过渡期限的,对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人,应当自逾期之月起增加临时安置补助费;对周转房的使用人,应当自逾期之月起付给临时安置补助费。说明:套用原《房屋拆迁管理条例》规定,应对过渡期满之后的情况。    第五十二条 因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的,房屋拆迁实施单位应当给予适当补偿。说明:套用原《房屋拆迁管理条例》规定,应对拆迁非住宅房屋造成停产停业的情况。

    第六章 法律责任    第五十四条 市、县级人民政府及房屋征拆部门的工作人员在房屋征收与补偿工作、管理并指导本行政区域的房屋拆迁补偿工作中不履行本条例规定的职责,或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由上级人民政府或者本级人民政府责令改正,通报批评;造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。说明:套用原《房屋拆迁管理条例》规定,预防性应对政府和征拆部门在工作中可能发生违法行为的情况。

    第五十五条 采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人或被拆迁人搬迁,造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予处分;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚。说明:套用原《房屋拆迁管理条例》规定,预防性应对房屋征拆中曾经出现过的对房屋和房屋所有权人实施暴力侵权的情况。

    第五十六条 采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作,构成犯罪的,依法追究刑事责任;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚。说明:套用原《房屋拆迁管理条例》规定,预防性应对暴力威胁征拆工作人员的情况。

    第五十七条 贪污、挪用、私分、截留、拖欠房屋征收补偿费用或房屋拆迁补偿费用的,责令改正,追回有关款项,限期退还违法所得,对有关责任单位通报批评、给予警告;造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予处分。说明:套用原《房屋拆迁管理条例》规定,预防性保护房屋征拆费用,应对可能出现的侵权现象。

    第五十八条 房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的,由发证机关责令限期改正,给予警告,对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款,对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款,并记入信用档案;情节严重的,吊销资质证书、注册证书;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。说明:套用原《房屋拆迁管理条例》规定,预防性应对房地产评估中的违法犯罪行为。                     第七章 附  则

    第三十九条 本条例自公布之日起施行。2011年1月21日国务院公布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》同时废止。说明:套用原《房屋拆迁管理条例》规定,本条为法律的时效性规定,不溯及既往。总说明:在章节结构上,在总则、法律责任和罚则之外,结构分四章,其中征收两章:征收决定和征收补偿,拆迁也分两章:拆迁管理和拆迁补偿。房屋征收以2011年1月21日颁布施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》(第590号国务院令)为借鉴,房屋模拟拆迁以2001年6月13日《城市房屋拆迁管理条例》(第305号国务院令)为借鉴。两个《条例》分别有自己的年代和法律前提,都曾积极为我国经济建设,特别是城市建设,作出了巨大贡献,虽然也存在一些问题,但是成功和经验是主要的。在此,为简化问题,以二《条例》为蓝本,进行改造合并,探索着为房屋征收和房屋拆迁行为全面立法。

    住建部可以在此区分公共利益与非公共利益而分别进行征收和模拟拆迁(含为克服特殊困难而进行的预征收行为)的立法基础上,就其间的房屋价值评估行为进行立法规范,按行为的时间顺序在部门规章中明确有关法律条文:项目成立的法律审批文件、启动项目的经济基础的实体条件、选定评估机构(先由有关部门告知,请相关房屋所有权人选择,期间可以有评估机构的广告宣传行为,可以要求一致认可,也可以少数服从多数地选择,选不出时公开抽签,由征收部门管理掌控并公示)、入户勘察、分类初评公示用于模拟拆迁(含为克服特殊困难而进行的预征收行为)、详细的分户评估用于房屋征收,就分类评估和分户评估分别设定公示、答疑、复评、专家鉴定等法律救济程序。

    本文所涉及的模拟拆迁和预征收做法,已经被全国许多地方实际使用,有利于在当前法律条件下积极务实地推进房屋征收或者说模拟拆迁工作。从社会具体实践角度,丞需国家立法机关有所作为地在法律上积极进行肯定、规范和保护,给我国房屋征收和房屋拆迁行为一个全面、善良、公平、正义、合理、合法的法制秩序。    抛砖引玉,等待专业法律人士的努力,等待国家立法机关负责任的立法工作,从立法的源头上实质性地落实并推进我国全面依法治国工作。

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草根简介


1971年生于湖南省邵阳市,1992年毕业于邵阳高等工业专科学校(现邵阳学院)建筑系,1992年至邵阳市人民政府房屋拆迁管理办公室工作。喜欢阅读和思考,业余从事社会科学理论研究和发明创造。
我的所有文章,包括哲学、文化理论研究文章,都摘自拙著《纽带论》,35万字,正寻求出版帮助。


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