欧阳君山   草根首页 | 设为首页 | 加入收藏
注目礼 - 欧阳君山首页
中国住房不过剩才是咄咄怪事
2019-03-11
字号:
    【内容提要】不否认快速城市化形成的住房刚需巨大,但哪一种商品不是刚需巨大呢?以中国丰富劳动力所形成的巨大产能,几乎所有商品都已能过剩,为什么独独住房就不可能呢?而且自住房市场化改革以来,国家通过政策支持,更加上银行通过按揭透支海量资源,房地产业生产效率理应更高,产能过剩实在自然不过。土地稀缺确是个硬性约束,可住房的高空发展及“下有政策,下有对策”的运作不都可保轻松跃过土地瓶颈吗?凡此种种,完全可大胆假设:中国住房已大大饱和,甚至过剩!

    前不久,某机构举办以“京津冀一体化与房地产未来走势”为主题的专家对话会,本人作了个旗帜鲜明的发言:京津冀一体化绝不应成为一场房地产的狂欢!原因就在于中国住房可能已大大饱和。

    中国是拥有13亿人口的第一人口大国,而且中国人一向勤劳,再加上中国人对财富的强烈进取心--被认为在世界各大民族中不亚于犹太人--如今更是乘市场经济之长风,几乎所有商品在中国都可以产能过剩。拿衣服鞋帽来说,甚至全世界都可以不生产,一个中国甚至一个珠三角地区生产够矣。再拿作为主要建筑材料的水泥来讲,据美国地质调查局和中国国家统计局的历史数据,中国2011年和2012年两年内的水泥产量就超过美国在整个20世纪的水泥产量,近乎以一挡百。那房地产作为商品为什么就不能过剩呢?不否认快速城市化形成的住房刚需巨大,但哪一种商品不是刚需巨大呢?为什么别的刚需能够被市场轻易满足,独独住房就不可能呢?而且自住房市场化改革以来,国家通过政策支持,更通过银行按揭--实是一种经济特权--透支海量资源,房地产业生产效率理应更高,产能过剩实在自然不过,不过剩才是咄咄怪事。土地稀缺倒是个硬性约束,可住房的高空发展及“下有政策,下有对策”的运作不都可保轻松跃过土地瓶颈吗?凡此种种,完全可大胆假设:中国住房已大大饱和,甚至过剩!

    这当然需要统计数据的支持,但由于人与人的博弈无所不在,统计数据本身也沦为不同利益代表的博弈,乃至真假难辨,甚至政府部门的数据其科学性和权威性也成为问题。一句诗说得好:“不畏浮云遮望眼,只缘身在最高层。”从理论逻辑的先验性讲,中国房地产业的畸形发展也是不可避免的,因为指导理论就属于“半桶水”。中国虽然号称社会主义市场经济,但在市场经济建设的指导理论上,并没有自己的真家伙,沿用的还是西方主流经济学。西方主流经济学虽标榜自由主义,但对市场是一种什么机制、市场机制如何实现资源的优化配置,其实还是似懂非懂!市场是怎么实现对资源的优化配置的呢?在市场上,由于供给和需求力量的相互博弈,市场价格趋向于一个均衡价格,即商品的供给量与需求量相等、商品的供给价格与需求价格相等时的价格。如市场价高于均衡价格,则出现超额供给,使市场价格趋于下降,直至均衡价格;如市场价格低于均衡价格,则出现超额需求,使市场价格趋于上升,直至均衡价格。这就是西方主流经济学的标准回答--均衡机制,简单讲,是均衡机制使市场实现对资源的优化配置。这的确没有错,但西方经济学在阐述均衡机制或者说均衡价格时,不幸而把具体的前提疏忽了--这是人们最容易犯的毛病之一--笼统地讲供给与需求的相互博弈,笼统地讲所谓“在市场上”。实质上,市场必须是具体的市场,供给与需求的相互博弈也必须具体的,抽象地谈论市场竞争和均衡价格,貌似天衣无缝,实则漏莫大焉。最简单的,成交必须在限定系统内进行,均衡价格是在限定系统内达致的,如系统无限开放,均衡永远也达不到,优化配置资源当然就无从谈起。西方主流经济学在阐述均衡价格时,应该说隐含着限定系统的前提,但没有明确指出均衡价格有且只有在限定系统内才能达致。“言必称希腊”的中国经济学界也稀里糊涂地忽视了这一个根本不能忽视的前提--限定系统,正应了马克·吐温的话:“问题经常在于人们深以为然而不尽然的地方。”事实很明显,中国房地产市场的发展没有从一“限”字出发,而是在所谓自由的裹挟下,再加上政府甩包袱的现实动力,几乎一开始就掉入了无序竞争,结果使投机者如鱼得水,市场严重偏离均衡,泡沫越吹越大。

    要使中国房地产市场回归正常,在正常正确的政策调整之外,可能还必须打击房地产投机食利阶层。房地产是生活和生产不可或缺的基本要素,但由于房地产泡沫的存在,极大抬高广大普通民众的生活基础成本,甚至也极大压缩了广大小微企业的利润空间,严重打击创业和实业精神,必须想方设法打击房地产投机食利阶层,尤其要尽快推进房地产信息联网和公开--这也是市场优化配置资源的重要前提。信息是自由交换的核心要素,机理上讲,没有对信息不对称的克服,就不会有市场对资源的优化配置。

    但不幸的是,中国房地产市场信息严重不对称。除了体制透明度不足、灰色地带的存在与利益集团作祟造成宏观上住房总量信息不透明、缺乏详细购房信息和住房空置率空缺之外,具体到微观环节,信息不对称也极其严重,称之为混乱,恐怕一点也不过分。具体表现有三个方面:一是房地产商有意无意制造信息不对称,三十六计差不多全使上;二是消费者无序购买加剧信息不对称,传统“安居乐业”心态和美式按揭消费对形势推波助澜;三是媒体舆论及专家言论巩固信息不对称,房地产商的强势话语权令情势雪上加霜。单凭信息不对称的严重程度,即足以断定,中国住房泡沫不言而喻,没有泡沫才是咄咄怪事!

    本文刊发于《金融博览》杂志2014年6月号

所有文章只代表作者观点,与本站立场无关!
  • 香港的政府廉租屋是从木屋区(都是50年代来香港的)发生大火开始兴建的,最初是一排排几十个单位的大房,有厕所,厨房两家共用,澡堂是一层楼几十个家庭共用,我的同事要陪女儿上澡堂在外面等候。
    当时香港工人的收入少,房租便宜。经过年年改进后,最后和私人楼房一样好。房租不便宜了,但也只是私人楼房租金的三分之一至二分之一。
    可贵的是轮候廉租公屋的名册全部公开,私人作弊只是瞒报自己的收入以便有资格申请公屋的,官员没有作弊的。
    现在香港的廉租公屋是水电煤气天花地板齐全,房间自己间隔。由于是一生居住,有的人愿意花大钱装修。
    2019/3/15 14:14:15
  • 香港的房价不是一朝一夕炒起来,英国统治者原以为涸泽而渔就搜刮到头了。他们没想到后来的大陆权贵资本连池塘的底泥都不放过,掘土三尺,把溏底的泥鳅都挖出来搜刮,我所说的香港炒房经历跟你描述的历史没有冲突。再说香港的廉租房,那种破旧筒子楼是给普通家庭住的吗?你知道大陆一二线城市里所谓的单间吗?香港的廉租房就相当于我们这里的单间。新老统治者已经通过房子这个工具把香港的工薪阶层压迫到何种程度?你所谓专业人士买得起的房子也就是大陆60平米左右的一居室而已,然而香港实际上有大量的荒地不开发,这一切都是人为的,故意的。
    2019/3/15 11:56:40
  • 香港现在有钱买贵价楼的人,是家里有钱支持的,或者月薪超过五万元的专业人士。
    如果夫妻都是专业人士,只要拿得出首期,就有能力每个月供楼。
    在1998年买高价楼的人,也多是专业人士,在香港房价大跌后他们成为负资产人士,即房价比银行贷款少,银行拍卖房产以后,还要补足差价。
    银行看见他们有稳定的职业,就让他们继续供楼,香港才渡过危机。
    但董建华在第二个任期就要辞职。
    2019/3/13 21:01:37
  • 香港房价在1998年大跌,到2003年房价跌到最高价的三分之一,当时深圳房地产受到连累,不用首期也可买房。
    后来香港房价一直上涨,是因为中国富人很多到香港买房,现在香港的房价是1998年最高价的二倍,但香港的工薪阶层不受影响,他们多是住政府的廉租屋,香港一半的居民住廉租公屋,新申请者的轮候时间现在是延长到五年半,本来目标是定为三年。
    这是和回归后的华人执政者有关,他们在1998-2003年香港房价大跌后大幅消减公屋的建设数量。
    港英在离开香港前所建的“玫瑰园”,是开发大屿山土地和建设香港新机场,切合香港现在的需要。
    2019/3/13 20:36:25
  • 为什么中国文人一直脱离实际呢?对香港如此,对印尼华人状况也是如此,总是以想当然代替事实。
    香港自1970年代大建政府廉租屋,建廉政公署,增加工人福利。
    而临回归前的1990-97年香港房价已经稳定下来,回归以后才大涨,当时特首董建华实行八万五建屋计划,就是在房屋价格大涨以后提出来的,1998亚洲金融危机房屋价格大跌,香港中产阶级就怪董建华,实际上房屋不是一二年就能建好的,董建华的八万五房屋计划根本还没有实现。  
    1965-67年我还住在印尼,作为二十几岁的青年,当然知道印尼的情况,实际上当时被屠杀的是印尼的农民,但都说成是华人遇害,香港的报纸精英说有三十多万华人遇害,最极端的说法,说有百万华人遇害,都怪在当时的中国政府身上。
    实际上爪哇岛和其他城市的华人只有几个人遇害,靠政变上台的苏哈托军人政权和华人财团的关系良好,华人财团就是那个发展起来的。
    2019/3/13 18:59:38
  • 葫芦讲得不葫芦。很有见地。
    2019/3/13 18:53:09
  • 割肿瘤是自宫?睾丸癌吗?呵呵

    香港就是被高房价政策害惨的城市。20年前的香港是世界一流城市,经济水平称雄大中华区。但是,自从港英政府败退前实施了“涸泽而渔”的炒房政策,整个香港经济就开始一蹶不振。房子只是个道具,它像劫匪手中的一把刀。港英势力及其代理人(李氏房地产商)垄断房屋供给,操纵港币发行和舆论,把香港房价炒成天价。接盘的香港工薪阶层心甘情愿的挨刀认栽,掏空家底,而且还签了按揭卖身契,奉献了未来30年的工资收入才能换来一间陋室立足。砖头瓦块在劫匪的手里就变成了钱,然后港英势力席卷香港人数十年的积蓄满载而归。后来,香港工薪阶层因为背上了巨额债务,只能关灯吃面还按揭,一晃失去了20年,本地消费被严重压制,直到今天仍然没有恢复的迹象。高房价不仅压缩消费,而且还抬高了城市生存成本,导致香港制造业失去竞争力,直至彻底消失。这样的城市只剩下一堆茶餐厅,旅游业,金融赌博业了。难怪香港新生一代怨天尤人!他们祖孙三代都被香港的高房价制度给毁了,有点革命倾向有什么好奇怪的?

    有人会拿董建华当年降房价的例子来论证“房价动不得”。这恰好证明了董特首的英明伟大。他不亏是一个懂经济的爱民爱港的好特首,只是少了一点政治手腕而已。董建华看到了香港经济正在高房价重压之下失去活力,于是对症下药,直指病根,要用扩建廉租房的办法割去肿瘤。如果董建华当年成功的去除了顽疾,今天的香港依然是生龙活虎。可惜,他忽略了既得利益集团的反攻,香港炒房集团制造谣言,煽动不明真相的香港小市民上街游行反对董的改革,令董建华心灰意冷,无奈放弃了拯救香港经济的改革努力,结果你们都看到了,香港“小市民”们胜利了,他们成功的保卫了高房价,坐稳了房奴,悲惨一生,也彻底毁掉了香港这座城市的活力,害得下一代香港青年毕业就失业!今天的香港特首痛定思痛,又开始坚决地要刺破香港房地产泡沫,但愿他能够拯救香港经济吧,阵痛总比阵亡要强!
    2019/3/13 15:52:32
  • 重庆地票制度很好,为什么不全国推开?很多农村老房子空置,而在城市又买不起
    2019/3/13 15:19:39
  • 傻逼出的药方是挥刀自宫!
    2019/3/13 15:02:26
  • 供需关系是供需关系,价格是价格,实际上两者完全没有关系。房子当然是过剩,但是没房的刚需仍然有很多,这在资本主义经济体系里是常见的。资本主义已经进入到最后阶段,垄断无处不在,一切价格都是垄断定价的。只有路边的小菜场才可能有经典的供需关系决定价格的成分存在。

    现在中国房地产泡沫只有怎么破的可能性,稳泡沫也只是口号而已。如果不考虑民间受害的反弹,我支持立即刺破泡沫,让房价回归工资水平,同时实施仁政对普通家庭自住房的房贷进行一定比例的计减(就像当年希腊、塞浦路斯危机时的债务计减一样),然后中国实体经济就可以在一年之内完成重启了。这才是真正的阵痛。但是估计保守派不会同意这么做,他们要稳泡沫,也就是让高房价一直撑到他们死,他们哪管身后洪水滔滔,而年轻一辈则拥护国家快刀斩乱麻地重启经济系统。

    一个比较高明的做法是让川普来刺破中国的房产泡沫。这样既可以达到快速重启经济的目的,又可以转嫁矛盾,积极引导不明真相的群众将不满情绪转化为爱国热情。当然需要提前做好准备,将阵痛降低到最小。我对2019充满信心,因为有川普的神助攻在,中国有可能在今年迅速卸下包袱而立于不败之地。
    2019/3/12 17:09:34
  • 有资本就会逐利,有机会就会投机,责任在管理层。
    2019/3/11 11:40:48
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
姓名 
联系方式
  评论员用户名 密码 注册为评论员
   发贴后,本网站会记录您的IP地址。请注意,根据我国法律,网站会将有关您的发帖内容、发帖时间以及您发帖时的IP地址的记录保留至少60天,并且只要接到合法请求,即会将这类信息提供给有
关机构。详细使用条款>>
草根简介


天下事尽在“我”的注目礼争夺中!

微信公众号:注目礼学说(zhumulixueshuo)

E-mail:ouyangjunshan@163.com


最新评论 更多>>

最新文章 更多>>
关于我们  联系我们:QQ513460486 邮箱:icaogen@126.com
CopyRight © 2006-2013 www.caogen.com All Rights Reserved 浙ICP备11047994号