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长沙的房屋征收试点
2019-03-05
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    《物权法》颁布实施后,《国有 土地上房屋征收与补偿条例(征求意见稿)》公布,却一直不能颁布正式条例的情况下,2009 年,长沙市政府为积极落实棚户区改造政策,在非常困难的情况下做出实施东牌楼棚户区改造的重大决策。长沙市政府于2009年7月1日发布《长沙市国有土地上房屋征收与补偿安置工作规定》。东牌楼第一期项目总用地面积约78亩,拟筹措资金12亿元。根据《长沙市人民政府关于进一步加快改造工作的通知》,政府棚户区改造土地供应所得总价款全额上交市财政,由财政部门返还部分费用作拆迁补偿安置腾地成本后,按市与区5:5比例分享收益或者同比例分担亏损。当时长沙市政府又没有棚改配套资金,引进香港恒隆地产,由该公司风险性地投资10亿元,协议约定投资正常使用成本和土地价格的波动范围;并约定土地公开拍卖时,在约定的范围内该公司优先摘牌,高出上限时自由竞拍,高出部分政府与该公司按约定比例分享增值收益。在现实的操作中,合理地解决了“公共利益”的界定问题。长沙市国土资源局、英蓉区政府发布的征收公告中,对东牌楼国有土地使用权的回收均定性为“实施城市规划,提升城市品位,改善居民生活环境,加快芙蓉区东牌楼地区棚户区改造、环境治理和中央商务区的建设”,即“公共利益”。在此基础上,经过当地机关干部大量艰苦细致的工作,该项目的房屋征收工作率先以拆迁的方式快速完成。

    长沙市人民政府于2011年11月1日颁布《长沙市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》。2014 年拟定《长沙市国有土地上房屋模拟征收工作的指导意见(征求意见稿)》。该《指导意见》明确模拟征收,是政府尚未正武发布房屋征收决定前,征收人与被征收人协商并签订附有特定生效条件的征收补偿安置协议。若在规定签约期内,征收红线范围内的住户签约率达到90%的预定比例,政府则正式下达征收决定,前期签订模拟征收补偿协议正式生效,进入搬迁期。而如果签约率未达到90%的预定比例,模拟征收补偿安置协议自动失效,该地块的模拟征收工作自动中止。

    雨花区维一宿舍占地面积8.8亩,建筑面积8350㎡;辖区共4栋房屋,152户居民,其中有3栋房屋建于1976年,经安全监测,有两栋属于D类危房。居民群众征拆意愿十分强烈,师多次联名向社区、(砂子塘街道)办事处、区、市表达征收要求。

    2014年11月,砂子塘街道对维一宿金地块开展入户调查,征集征收意愿,居民同意率达96. 7%。2015年,街道正式启动维一宿舍项目模拟征收工作, 先后完成征收范围告知、房屋调查情况告知、补偿方案征求意见稿及修改稿,以及模拟征收预签约等公告的发布,然而最终签约率只有81%,项目运作中止。中止期间,经过街道工委、办事处以及征收干部等各方努力,居民群众得到了更加充分的教育和发动。2015年末,雨花区征收办再次启动对维宿舍地块的模拟征收,最终152户居民中,147 户签约,签约率为96.7%。2016年3月17日,维一宿舍模拟征收项目指挥部发布第五公告。3月21日上午,长沙市雨花区砂子塘街道茶园坡社区维一宿舍的近百户居民,集中来到社区服务中心,在房屋征收补充协议上进行了最后签约,该项目由“模拟征收”正式转入“行政征收”,并最终完成长沙市棚改首个模拟征收项目的房屋征收工作。

    “模拟征收”公开透明且有效杜绝了潜规则、不透明和不公平行为及其现象,充分调动居民的积极性,让群众主动来参与房屋征收工作,更多的时候依靠群众来做群众工作,矛盾纠纷在征收工作正式开始前就集中得到发现、展示、调整和解决,让想“浑水摸鱼”的人没有办法,让想通过当钉子户获得更大利益的人没有机会。这种做法,尊重房屋所有权人的权利,顺应民意,平等自由协商为主导,以民意为先,有效缓解征拆矛盾,减少征拆信访,最终实质性地推动房屋征收工作的顺利完成。

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草根简介


1971年生于湖南省邵阳市,1992年毕业于邵阳高等工业专科学校(现邵阳学院)建筑系,1992年至邵阳市人民政府房屋拆迁管理办公室工作。喜欢阅读和思考,业余从事社会科学理论研究和发明创造。
我的所有文章,包括哲学、文化理论研究文章,都摘自拙著《纽带论》,35万字,正寻求出版帮助。


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