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现在买房合适吗(上)
2008-10-01
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  主持人:聚北京智慧,议百姓之事。观众朋友大家好,您现在正在收看的是《北京议事厅》。我们这期节目比较特殊,第一话题跟现在的房价有关,第二我们的演播室改变了一个长久的一个形式。我今天坐的不光是一个黑台,而且这个台子是临时拼起来的。右边一拨嘉宾,左边一拨嘉宾,需要跟您说明的是双方的观点完全不一样。你要看一看全景能看到:一边是同意房价要涨,一边是认为房价还会继续地下跌落可能我的手势错了,应该是这样。我们今天先给大家介绍一下现场的四位嘉宾。先介绍认为房价已经还应该继续探底的两位嘉宾。我们北京市的政协委员权忠光先生。欢迎您。

  嘉宾介绍

  权忠光 北京市政协委员

  中企华资产评估公司总裁

  权忠光:好,谢谢。

  主持人:另外一位是来自北大的,也是财经评论员,岑科,欢迎岑科。您好。

  岑科:您好。

  嘉宾介绍

  岑科  北京大学光华管理学院光华智库主编

  主持人:介绍另外两位朋友,一位是北京市政协委员同时也是凯德置地的总经理业内人士毛大庆。欢迎毛总。

  嘉宾介绍

  毛大庆  北京市政协委员

  凯德置地(中国)投资公司总经理

  毛大庆:谢谢。

  主持人:另外一位是现在引起轩然大波的蔡鸿岩先生。欢迎老蔡。

  嘉宾介绍

  蔡鸿岩  楼市传媒董事长

  主持人:第一个问题先问一下老蔡,先问一下老蔡,给你一个机会现在是不是收回那句话,五年之后北京房价赶上香港?

  蔡鸿岩:不会收回。

  主持人:第二是不是要接受很多人跟您花很多钱赌这个房价最终的结局这样一个赌注?

  蔡鸿岩:这个赌本身就是开玩笑,这是一个很严肃的事情没必要去赌。

  主持人:你确确实实认为它最后是那样一个结果。

  蔡鸿岩:确确实实。我待会可以拿一些数据。

  主持人:一层一层的展开,可能房价现在是大家特别关心的一个话题,我们先来看一看近期一些数据告诉我们目前的房地产处于一个什么情况?

  议事厅社会调查《降价风暴来了吗?》

  解说:这里是浙江世贸C座12楼万科房产杭州分公司的办公区域,一名业主激动的表示这次的降价举措让她蒙受了巨大的损失。

  业主:光八楼和九楼,人家天天踩在我楼上的,还要比我便宜20几万。

  解说:现场的大部分业主都来自杭州久保魅雨之城他们当中购房最长的在一年左右,最短的只有一两个月,他们对万科的降价行为提出了质疑。

  业主:半天人走掉了,你叫我怎么申诉。

  解说:房价的下跌所给人造成的心理落差是可以理解的,而近期全国内房价的下滑却不仅仅是杭州,其他城市房价也都有一定幅度的波动。上海房价最高跌了8532元/平。深圳二手房成交量下跌50% ,房价跌近50%,东莞房价暴跌34%而北京二手房成交降27% ,二手房价首次下跌北京新房成交量跌4成。房子成交量的下跌会造成北京的房价的一个回落吗?还是会由于奥运提升了北京的优势,房价会继续上涨呢?

  判断房价涨跌的依据

  主持人:先得问一问,是不是还要继续的下降,权先生?

  权忠光:我个人认为在短期应该说有一个下降的趋势,在未来的一两年内。

  主持人:能下降多少呢?

  权忠光:  10%左右是有可能。

  主持人:这是能期待的,岑科应该也同意,或者比这个幅度降的更狠?

  岑科:我认为是10%到30%,最大是达到30%。

  主持人:30%是我们现在听到一个比较狠的一个折扣,这个消息对毛大庆来说是一个不好的一件事情。

  毛大庆:事实上我看见的数据和我们统计的数据它并没有真实的下降。

  主持人:你有哪个数据支持它?

  毛大庆:我们不能够说某一个楼盘的房价,代表北京的房价,如果按照北京的真实的现在占供应量和对市场需求起主导作用的这些房子来说,四环以内的房价同比我们看现在上涨40%以上。

  主持人:热点区域。非但没有下降,反而在上涨。

  毛大庆:同比上涨44%,环比上涨30%,怎么叫房价是下降了呢?

  权忠光:这个我也承认,这个结构和区域是很重要的。其实按照北京有些房子确实是在上涨。但是总体水平由于北京的一些特殊政策不说,两限房的供应量,经济适用房的供应量,它把整个房价有一个向下拉的作用。为什么我说有一个适度的下降的空间呢?主要是源于现在这个交易量,我们也分析了一下上半年,就是今年上半年整个北京商品楼的交易量,跟去年同比下降了基本上40%多,接近50%。

  主持人:我拿一个图支持你一下。

  权忠光:就是交易量。

  主持人:这个是基本的销售的套数,从上面能看到。

  权忠光:尤其是到八月份,八月份比上个月就是比七月份环比又下降了将近40%左右,那么同比比去年的同比交易量整个交易量下降了将近80%。  我个人认为供给并没有发生太大障碍,主要是在需求。那么需求呢为什么会发生这个障碍,主要是观望,不是说不想去消费,不想去购买,他是观望。

  主持人:第一是等待,第二还是有一部分被现在的限价房给吸引了。

  权忠光:还有一个原因就是示范效应,这个示范效应并不一定是一个很好的效应,但是发生了。深圳包括上海,比如上海今年的八月份交易量,它的价格是上升的,但是交易量下降了七成。

  主持人:这是一个非常可怕的一个事。老蔡怎么看这个交易量的事?

  蔡鸿岩:  我们说是你老百姓自己想买的房子房价还是说我们城市的平均房价,还是指的三环以内,四环以内。

  主持人:你这张图我看到了,咱们先看一个这个图然后再对比老蔡拿过来那张图咱们再看一看,这是我们拿到的北京1到8月销售价格的一个走势。

  蔡鸿岩:你这个先是谈的这是一个北京平均的城市均价。

  主持人:可能这个均价对很多人意义不大,就有的地方永远是100度,有的地方是50度到30度。

  蔡鸿岩:我这个实际上是在你那个之后的更好的一个图表。

  主持人:所以这个应该更细一些。

  蔡鸿岩:这个是我们看到这是三环路以内的这个房价的情况。最近1至8月份整个房价的情况。1至8月份房价是上升了8%,三环到四环之间是上升3%,四环到五换之间是下降了11%,五环到六环之间是下降了10.3%,到燕郊下降了是12%。  从房地产来说它是一个房地产投资有一个定律。第一是位置,第二位置,第三还是位置。就是位置决定了它的房产值,它的这种抗跌性,在市场大的动荡的时候。

  主持人:所以从你的价格来看的话,就是原来位置越差的最后它的抗跌性也就越差。

  蔡鸿岩:这个曲线图是非常明显的典型的代表了一个房地产在这个动荡时期的趋势。好的位置倒反而价钱是上升的。

  岑科:  我们谈房价呢,我们是谈房价不是谈某个区域的房价,所以只有谈均价才有意义。就像我们谈通货膨胀的时候,我们绝对是谈的是通货膨胀的指数,而不是说某种东西在涨,某种东西在跌。我们现在在说通货膨胀只是说这个物价的整体水平。

  主持人:你觉得均价现在能说明问题?

  岑科:就是看均价,你谈房价肯定是谈均价。

  权忠光:  这个价格近期肯定有一个理性的适度回归,从06年开始到去年价格上升幅度很快,涨的很快,但是我们知道这个房价的上升和我们支付能力的这种增长,出现很多的一个剪刀差,  虽然这个刚才两位专家已经提出来三环以内,这个有些区域的房价确实是在上涨,但是这个上涨呢价值是上升了,但是交易量是下降了。

  权忠光:应该说北京已经出现了由隐性又回到向显性转化这么一个趋势了。所以现阶段肯定是有一个理性的回归。

  议事厅社会调查《房价下跌是好事吗?》

  问题一:您认为北京的房价会下跌吗?

  市民:我感觉下跌的空间不会很大。

  市民:近期有可能下跌。

  市民:我觉得应该下跌,因为我觉得现在的房价和市民的真正的收入根本就不是那么回事。

  市民:我觉得应该不会吧,毕竟土地资源还是比较有限。

  市民:现在老百姓的支付能力没达到这个水平。

  市民:不好说。

  市民:我觉着应该可以吧,没问题。

  问题二:您觉得房价下跌是好事吗

  市民:对于老百姓来说,房价下跌肯定是好事情,至少我觉得是回馈老百姓了,有很多百姓想买房的话,他至少可以买的起。

  市民:应该说暂时是一个好事。

  市民:它下跌了老百姓买房子,对老百姓来说肯定是好事。

  市民:对住房有需求的人,当然是好事了。

  市民:房价下跌可能对经济可能是一个消极的信息。

  解说:除了记者的随机采访外,搜狐的一个小调查也给我们带来了一些行的信息。在问其所居住城市是否有打折情况,70%的人认为有。而大家对于房价又有一个怎样的预期呢?一多半的人认为会短期内下降。那房价的下跌是好事还是坏事呢?下跌或上涨对我们会造成哪方面的影响呢?

  谁是北京的买房人

  岑科:我总的感觉就是说那个一个地区的房价就跟这个地区的主流的居住人群的,中等收入的这个人群应该是承担的起。

  毛大庆:因为北京这个城市的消费人群像他说的中产阶级能够承受的一个。北京的何谓北京的中产阶级,我觉得北京的住宅消费并不是完全由北京的工薪消费体作为主要支撑群体的,这是一个很值得关注的。

  蔡鸿岩:就是说我刚才所说的现在的北京市场典型的是投资主导的市场。这个投资客里边相当一部分不是北京这个户籍的人。

  主持人:那他的目的是?

  蔡鸿岩:他就是为了投资。

  岑科:他们刚才说的就是问题的关键,就是说北京很多购房是以投资主导。他刚才说了他等的是房价的升值。那这个房价升值怎么实现呢?后面还有人接。你今天您是一万五买的,到了一万八没有人接你怎么升值呢?所以投资升值的前提就是说后面还有人以更高的价格来买这个东西。

  主持人:就是俗称的是击鼓传花,应该是这样是吗?

  岑科:  就是哪怕国外的人还进来买?他总有没有人买的那一天,他不可能后面源源不断的有人来买这个东西。

  主持人:你的判断现在基本上这一天就到了?

  岑科:基本上已经接近那个东西了。

  毛大庆:这是我非常反对,  北京的房地产投资我认为投资里边的刚性需求的投资是占主导的。

  蔡鸿岩:实际上我说北京的住房市场是什么?有一个大的等式是什么?13亿人口乘以GDP增长值。

  蔡鸿岩:  我们再去看看我们每个人的身边,我们身边你的公司里边,你的单位有多少真正北京原籍的人。北京有一个巨大的给这个城市提供人口的基础平台,就是北京的大学,每年这些大学我们去统计统计,每个班里头,每个系里头每年在这个城市沉淀下来不走的学生有多少。

  岑科:  他说北京这个首都效应我很同意,有很多外地或者是外国的人来买。

  主持人:包括你也是,包括我也是我们都来买。

  岑科:但是我告诉你,这个过程已经发生了,它不可能无限制的发生。过去两年是谁在买?就是他说的这些人在买。他就是说你有不断地人进来买,为什么说量特别重要。它到一定时候那些该买的人都会买,已经买完了。

  主持人:你现在认为该买的已经买完了。

  岑科:就是这个意思,他说的那个因素,我们前两年确实看到了,但是它不可能每年都这样,每年要是都按这个速度来买的话,那北京的房价再过五年你想是什么程度?

  主持人:就是变成老蔡说的那个程度了。

  岑科:再过五年是什么程度,如果按照前两年这么买?

  主持人:现在买完了吗?

  毛大庆:我认为远远没有买完。我想说的是我想多亏大家现在有观望的情绪我倒是想说一句话。这个观望情绪稳定了北京的房价也达到了刚才讲的一定的平抑的情况。  我们说我们北京的房价还是处在一个比较理性的状态下,不然的话他说的这个情况我认为不但是一定会出现,而且还会提早出现。

  主持人:用不着等到五年。老蔡补充一个数字吧。就是岑科刚才谈到很多人已经买完了,你说人没有买完理由是什么?

  蔡鸿岩:  我们的经济不是停滞的,我们是在经济即便是在衰退的时期他也是发展当中,财富阶层是在不断制造出来的,不是一个静止,说今天我挣一百万,明天我就睡觉去了,以前人家可能就是零,到后年他可能就有了10万,在到大后年他可能有了50万,这个人是在不断创造的,那我们去算个数字很简单。

  房价下跌是好事吗?

  主持人:我觉得对于现在北京的房价可能大家更关注一些,我们能不能在从建设性的观点探讨一下,就是北京包括的房价那么下跌的话,他是一件好事还是一件坏事。权先生认为?

  权忠光:房价大起大落都不是好事情,这个对经济影响是很大的。比如说房价比如说下降论也好,下降论可能对一般的消费者,对接受能力有限的消费群体可能是一个利好。但是呢这种房价要是出现了比较恶性的一个长期的下降的通道的话,从国外经验来看也不是一个成功的。比如日本广场协议以后,日本的房市,股市,大泡沫出现了。这个出现以后十多年经济是萎靡不振所以这个大起大落都是不好的现象。但是我刚才说的理性回归,在近一两年内  由于消费面以及周边市场的这种影响传染,引起这个观望交易量剧降,然后间接的引起供应商的资金的问题,可能产生了促销降价这是可能的。所以我想这个大跌大涨都不是好事情。

  岑科:当前下跌是好事。

  主持人:为什么?

  岑科:因为我认为前两年存在泡沫,你现在跌就是正常回归,是调整到正常状态。

  主持人:你认为是调整30%也是一件非常好的事情。

  岑科:我认为可以接受,好处至少有两点,一个是你跌了大家住房消费成本降低,更多人可以住得起房。

  主持人:你认为跌30%以后就会有很多人去买房了?

  岑科:会,绝对会。

  岑科:我觉得还有一点非常重要我觉得房地产的这种观念要是下跌的话是一个很好的教育。就是说这个世界上没有只涨不跌的东西,包括以后这些市场参与者要学会这种东西,你像万科降价了就要求退房,这都是以前你就没有这种概念,好像房子是只能涨不能跌这是不对的。没有说买房就一定赚钱。

  主持人:就是说不应该去退房。

  岑科:就是你要接受这种市场,你有这种先例之后,他会完善接受这种市场观念的教育。

  毛大庆:  我认为房价一定的平稳的发展,这是需要的。那么这个平稳最好是处在什么状态下,平稳的这种逐步的按照一定健康的比例往上升的,这是一个比较合理的和一个比较健康的发展趋势。

  蔡鸿岩:  我们现在实际上房地产这些年,从实际上它不应该占这么高的比重,但是事实上我们的经济已经被房地产绑架了,而在这个时候如果出现这一个行业的非理性的暴涨的话,这种是非常危险的。

  主持人:就是暴涨不是一个好事?

  蔡鸿岩:那这种暴跌对于国家,对于老百姓,对于企业都不是好事,一定是坏事。所以现在出现了这种,如果出现了剧跌的情况下一定是不应该的,政府一定要干预。

  主持人:实际上对于北京的房价,大家有各种各样的分析。这上面既可以涉及到一家一户买房的规划,也可以涉及到以后人生的幸福,还可以涉及到行业,也可以上升到一个经济的层面。不管怎么说这是大家特别关心的一个事情。那么今天我们就是暂时这两个话题先谈到这,明天我们还继续来关注,还是由这个纸片来带领我们,说目前在房价已经下跌的基础之上,买房现在是不是一个好的时机?包括救市的话题都可以来聊一聊。那么感谢大家收看我们今天的《北京议事厅》,明天同一时间再见。谢谢四位嘉宾非常感谢。谢谢各位。


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  • 大胆预测一下年底至少跌20%,要问理由,请看通胀。我不知道其实有些东西是小孩子都懂的东西,一捅就破,怎么又那么多人还活在童话里。
    2008/10/4 23:31:38
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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草根简介


1975年出生于贵州,1996年毕业于中央民族大学经济系。2002年~2003年写作出版《当代中国经济学家学术评传:茅于轼》;2005年与茅于轼先生共同编写出版《大家的经济学》。

我的偶像叫凯恩斯。他用一本书挽救了资本主义;在证券投资中赚过50万英镑;还娶了世界上最出色的芭蕾舞演员为妻。QQ:80351540 MSN:ckck075@hotmail.com


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