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雄安应成为土地征迁的新样板(中)
2018-11-05
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    土地征迁与土地竞拍密不可分。我国土地竞拍评标规则过于简单和粗放,价格决定土地竞标的生杀权,致使地价恶性攀高,土地收入更成了地方政府的第二财政收入。

    如何正确寻找一条适合国情民意的土地征迁新路,千年大计的雄安应发挥先试先行、探索创新和开山劈路的领军作用。

    俗话说,有破有立,破而后立。

    土地是高房价的主要推手。据悉在中国一线城市,土地成本占比已超过70%。土地财政上吃祖宗,下吃子孙,是一种竭泽而渔、杀鸡取卵的经济行为,既不能持久,又有失公平,更容易埋下政府公信力下降的祸根。稳定地价房价不可扬汤止沸,关键之举是“釜底抽薪”,痛打高地价之“七寸”。各级政府必须以壮士断腕之勇气,切断地方财政与土地竞拍之脐带,杜绝“面粉比面包贵”、地价房价高位运行等怪象。

    雄安不搞土地财政,规范政府的市场行为,这在国内是首创。不过尽管严打了炒地和炒房行为,然而却凸显出“有破无立、破而不立”的新弊端,中途搁浅的土地竞拍处于一种趋势不明、前途未卜的微妙境地,雄安未来的土地开发更是被蒙上了一层神秘的新面纱。例如:

    土地供应将选择何种方式?

    土地征迁应如何操作实施?

    土地竞拍是坚持还是放弃?

    购租并举能不能落到实处?

    政府能否主导租赁房运作?

    上述问题雄安规划尚未进行明确描述。

    要素市场化潮流已奔涌多年,摒弃土地财政决非是重走计划经济老路。只有先打破落后和不适应城市宜居发展的旧模式,才能创造出生命力强、可行度高和符合科学发展规律的新模式。

    雄安推行土地征迁运行新机制的准备工作必须强化,土地竞拍的空白点更应该及时填补和完善。当前亟待解决的是以下三个新难题。

    一、住房供应单足前行

    在计划经济时代,我国实施的是土地行政划拨、福利分房和低租金制度。建房无需交纳土地费,分房主要是看职务、看资历,有时还要看关系,低廉的租金似乎是在无偿使用住房。各城市开发建设民用住宅,往往因投资不能回收、住宅维修费用和补贴急剧膨胀,而导致住宅开发资金恶性循环以及低租金福利分房制度难乎为继。

    实施房地产市场化运作后,我国人民的居住条件和环境发生了翻天覆地的变化,全国城镇人均住房面积从1978年的3.6平方米,增长至2017年的30多平方米。然而由于住宅买卖已成为房地产市场交易的新主角,租房则退居至配角的地位,因而引发出地价房价高位运行、住房占有贫富不均、中低收入者宜居难、房地产市场动荡不安、金融风险危机暗伏等乱象,并已严重影响到国家的兴旺发达和长治久安。

    《河北雄安新区规划纲要》指出:“改革创新住房制度。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。坚持保障基本、兼顾差异、满足多层次个性化需求,建立多元化住房供应体系。坚持市场主导、政府引导,形成供需匹配、结构合理、流转有序、支出与消费能力基本适应的住房供应格局。完善多层次住房供给政策和市场调控体制,严控房地产开发,建立严禁投机的长效机制。”

    雄安目前展现的是一种“只租不卖”的新格局,“购租并举”似乎已成为纸上的画饼。住房供应体系单一,结构欠合理,就必然难以抵挡住炒租歪风的侵扰和冲击,同时更可能会重蹈计划经济时代住房紧缺之覆辙。

    如何开创一条租购并举的可行之路,实现租房与购房的双足前行,将成为雄安宜居攻坚战的决胜关键。

    二、土地开发捉襟见肘

    雄安起步区绿化覆盖率50%,道路面积率约25%,剩余的土地资源,要想满足城市发展和宜居宜业需要,其开发难度和面临的瓶颈障碍,将远远超出我们的预期。

    新区“严格控制建筑高度”。由于多层建筑容积率一般为1.2-1.5,多层+小高层建筑容积率为1.5-2.0。即便雄安能将剩余的25%土地全部用于建房,最多只能兴建50万平方米建筑,与“新区规划建设区按1万人/平方公里控制”指标所需的住宅、产业等建筑的总面积相比,至少还存在着50%的缺口。也就是说,新区规划建设区土地最多只能承载5000人/平方公里。

    人口密度与城市经济发展水平呈正相关关系。一个城市,只要能高质量理顺好宜居和畅行、人与自然生态和谐发展等关系,并保持2万人/平方公里左右的人口密度,就会有足够的底气冲破住房短缺和交通拥堵的羁绊,赢得可观的集约效益和显现出强大的发展活力。

    为了降低雄安的开发成本、人均基础设施投入,提高人均GDP、人均创利率和人均收入水平,新区至少应保持1万人/平方公里的人口密度,因此如何高效益开发宝贵的土地资源以及打造人口高密度的城市建成区?同样是雄安必须科学破解的战略性大难题。

    三、土地竞拍中途搁浅

    土地竞拍的长处是构建优胜劣汰的市场竞争环境、提高土地开发效率和效益、促进房地产市场的稳定可持续发展,故必须保留。房地产市场化改革之路必须坚定不移地走下去,雄安开发、建设和腾飞,离不开土地资源的强力支撑,土地供应如何良性运作?这是一个无法回避的新问题。如果我们从一个极端走向了另一个极端,使土地竞拍因无辜受株连而惨遭一刀切,并导致正常的土地收入断档枯竭,那就会使雄安宜居建设出现新的运作偏差。

    新区启动万事俱备,只欠土地开发之东风。雄安理应成为土地征迁的新样板,故一定要有清晰的规划思路、创新举措和突破性进展。尤其是在摒弃土地财政后必须继续破冰而行、乘胜进击,不能停顿,更不能倒退。这是举国上下的共同期待!

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草根简介


    高级经济师。1969年上山下乡。 1974年加入中国共产党。1975年起先后在安徽省地质矿产局所属325地质队、第一水文地质工程地质队、第二水文地质工程地质队、地质测绘技术院、327地质队从事水文地质、党政、行政、企业管理等工作。80年代和90年代多次在报刊上发表论文。一些文章曾被新华文摘等文摘刊物转载。近年来热衷于在工余之后研究城镇化和城市住行等经济发展问题。联系方式:yyjahytjs@163.com <mailto:yyjahytjs@163.com)>



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