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建立房地产长效机制的关键在土地制度改革
2018-10-09
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    自2007年开始,决策部门就提出了建立房地产长效机制,过去十年有关部门一直在为建立房地产长效机制殚精竭虑,但长效机制一直待字闺中,说明此事难度相当大。

    笔者认为,建立房地产长效机制的初衷是要解决房价长期只涨不跌的难题,目标是让房地产市场回归到市场主导,让市场机制决定房价的涨跌。

    导致当前房价只涨不跌或易涨难跌的根本原因是土地制度的设计不合理。

    改革不合理的土地制度和住房制度是全体人民的期待。在党的十九大会议现场,当习总书记读到关于住房制度这一段话的时候,全场长时间响起热烈掌声。“坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”。前后只有49个字,但是全场响起了两次热烈的掌声。在整个十九大报告三个半小时当中,一共有70多次掌声,关于同一个问题响起两次掌声的只有两次,一个是关于外交捍卫领土完整的那个讲话,有两次热烈的掌声,但是关于住房制度那两次热烈的掌声更加热烈。这个热烈的掌声实际上含义非常深刻,它一方面反映出了所有的代表对住房制度改革高度的期待,同时也表明我们关于解决老百姓的住房问题的工作完成得非常之不好,不能满足人民群众迫切的期待和需要。

    关于住房制度和土地制度改革,我们有必要从上个世纪八十年代初说起。在改革开放之初,我们经济发展的最大制约因素是资本不足,有香港商人向决策层建议,说大陆现在的经济制度最不合理的就是住房制度。因为当时所有的城镇人口住房是实物分配,这种制度意味着城镇居民从一生下来政府就欠他一套房子,政府就背下了沉重的负担。另外当城镇人口进行调度,或者是死亡,这个房子要无偿收回,所以对居民来说,对这种住房制度也不满意。对政府和居民两头都不讨好,所以这个制度效率非常低。

    如果采取香港的这套制度,只要土地使用权可以转让,可以获得大量的资金,可以更好的解决中国的住房问题。

    随后,中国的土地使用权转让开始在深圳进行试点。1987年12月第一轮土地使用权的转让在深圳开始进行。

    当时的我国宪法和国土管理法明确规定,土地是公有和集体所有,土地的所有权和使用权是不能转让的。土地使用权有偿转让的制度首先在深圳特区开始试点,试点之后在全国人大进行讨论,然后通过了这样一个制度。

    但是八十年代的整个土地制度改革和住房制度改革,并没有获得突破性的进展。住房制度改革迈出了更大决定性的一步是1998年,1998在内忧外患的压力之下,当时的总理朱镕基毅然决然的启动了住房制度改革,以国务院名义颁发了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998]23号,简称“23号文件”),23号文件是中国住房制度从计划经济向市场经济转轨的标志。

    当时面临的内部困境是什么呢?是人口与住房就业的突出矛盾。中国在60年代和70年代那十多年时间,新增加了3亿多人口,这3亿多人口到1998年正好是在三十岁左右的年龄,是要买房、结婚、但是那个时候中国人均住房面积只有10平方米,北京和上海只有7平方米,所以在面临住房矛盾的面前必须要改革。

    外部挑战是亚洲金融危机对中国出口造成严重冲击。

    上述两个冲击加在一起,导致了住房制度的出台。但是23号文件,1998年的住房制度改革,设计的是多层次住房供应体系。当时设计者广泛吸收了全世界各个国家的住房制度的经验,确立了我们国家住房体系目标,大概是这样的比例关系:10%的最低收人家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房;70%的中低收人家庭购买经济适用住房;20%其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。

    2003年新旧两届政府开始交接,朱镕基总理光荣退休,温家宝总理拿过接力棒。但是就在那一年的春天发生了一次突如其来的非典疫情,在非典的冲击之下,新的总理心里面应该说承受着巨大的压力,为了缓解疫情对中国经济的冲击,于是乎采取了宽松的货币政策。

    截止到2003年的6月份,新增加贷款就超过了2002年全年的总额,于是人民银行就开始在非典疫情获得了控制之后,开始控制信贷和货币。在当年的6月份出台了121号文件,企图控制房地产投资的增长速度。这个文件出台之后,国务院在有关各方的呼吁和压力之下,在当年的8月份出台了一个非常重要的文件,即《国务院关于促进房地产市场持续健康发展通知》,是以当年的国务院18号文件形式颁布的。

    2003年的18号文件确定了两个核心要点。第一个是要把房地产建设成为支柱产业,这是在党中央的文件当中第一次有这样的提法。第二是要达到这个目标,要调整住房供应结构,因为1998年的住房供应结构是保留了大量的保障性住房的供应,但是在2003年开始调整住房供应结构,加大商品住房的供应比例,压缩保障性住房的供应比例。

    为了落实国务院的18号文件精神,在2003年之后出台了一系列的相关配套制度,这些制度影响最大的是2004年3月份由国土资源部等出台《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》,规定所有经营性的土地一律都要公开竞价出让(即土地招、拍、挂政策),这是开启了中国土地价格上涨的制度性文件。其次是废除跨行政区的占补平衡制度,2004年4月份,国务院出台《深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》。

    在影响住房制度的所有制度当中,还有一个十分重要的制度是《中华人民共和国土地管理法》,土体管理法第63条规定:农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。简单来说,农村集体所有制的土地必须卖给地方政府,由地方政府才能获得合法的身份卖给开发商,中间的差价形成了财政收入。

    2004年这些制度落地之后,对中国的土地价格和房地产价格形成了长远的影响。2004年是分水岭,2004年之前中国的房价年度涨幅都是有限的,2004年以后每年涨幅都非常突出。原因是土地购置面积从2004年之后就一直是下降的,土地供应在不断减少,所以房屋完成的竣工面积也相应的在2004年之后减少,供应减少价格就上涨,这是个很简单的道理。

    当一系列的制度完成之后,就形成了所谓的土地财政,地方政府对土地财政的依赖越来越严重。2010年到2016年,地方政府土地的收入占地方基金收入一直是在80%左右。当土地财政愈演愈烈,地方政府的行为也必然围绕土地财政展开,一切不利于土地财政的政策或措施都会被削弱或被化解为无形,一切有利于土地财政的政策措施都会被放大。

    土地财政被实施多年之后,已经形成“尾大不掉”之势。十八届三中全会关于土地制度已经破解,该文件赋予农村集体经营性建设用地自由交易转让的权利。《决定》提出:“在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。”如果该制度得到落实,则地方制度垄断土地的格局就会打破,土地市场的参与主体就会出现多元化的局面,房地产市场才能成为真正的市场。

    但是过去的几年,这个土地制度的改革落实应该说步履维艰,难度很大,除了前面的财政难题之外,更难的问题是金融问题。

    今年的7月31号,政治局会议对上半年的工作总结,部署了下半年的工作,提出六个稳定,第一个是稳就业,第二个是稳金融,稳金融的核心就是稳土地价格,稳房地产价格。假如土地价格和房地产价格开始下跌,整个中国的金融运行就会面临巨大的挑战。在以稳金融为导向的前提之下,土地制度改革应该说前景光明,道路漫长。

    因此,建立房地产长效机制不仅是住房部门的事情,它的关键环节是土地制度改革,除此之外,还与财税体系深度关联,甚至与货币体系密切相关。


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  • 9楼lygxu0518!-------中国举国储蓄可投资资金最多!------不投资房地产,又能投资于何处?!--------几乎行行都“产能过剩”!只有城市居屋,面临举国城市化,才有“房地产不曾过剩”!!!
    2018/10/10 16:15:11
  • 要向生产的深度和广度进军,不要再向已经饱和的房地产投入了!对房地产投入越多,对未来的隐患就越大,造成的浪费就越大。现代科技、现代农业,现代国防、现代人文社会、现代服务,环境保护等领域,都需要加大投资,为什么还要投房地产?
    2018/10/10 9:32:49
  • 净说些没用边的话。房地产是拉动中国GDP的主要行业,是龙头行业。农民工进城,主要就是从事建筑行业。如果这个行业不行了,中国的GDP怎么办?农民工进城干什么?地方政府的财政来源任何解决。到目前为止,没用一个行业能够代替它在改革中的作用。
    2018/10/10 3:00:42
  • 建议立即开征三种税:一,房地产税,但要定出每户一套有限定面积的免税额。第二套税率,和三套以上有区别,职业经营出租房业者除了出租经营税外其房地产税又是一种税率。二、对房开商未售出空置楼盘超过一定时间加收空置税;三、对征地长期不用,或不按期开发者,征收土地闲置税,超过一定时间则由土地主管部门科以罚款或没收土地使用权,再重新招投标。
    2018/10/10 1:03:45
  • 关于“建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”,哪怕稍稍向社会主义方向主导偏移一下,这个问题就不难解决。多主体供给中的‘主体’应该包括集资建房,小产权房在符合规划的前提下予以解禁,多渠道并举应不限于非房地产企业在征用企业用地范围内建立职工住房的政策应该扩大到公有制企业。租售并举,以租转售,应包括政府成立非营利性公租房公司,进行经适房经租房投资和向房地产商低价收购所谓‘鬼楼’‘‘鬼盘’转卖给刚需购房户,允许农民进城购房后,农村房基地仍有建房权,可做农家游或度假别墅出租(不能卖)。严格禁止城市房地产资本进入农村。
    2018/10/10 0:43:35
  • 什么“市场机制”啊,“民主机制”啊,究竟是个什么东西,中国人知道的不多,大多是跟着起哄,人云亦云。
    2018/10/9 18:39:50
  • 不能允许出现新的“地主阶级”!
    2018/10/9 16:17:46
  • 坚决反对楼主!-------农民土地是国有的,不能允许变成可以是郊区农民发财的私有土地!!!
    2018/10/9 16:17:06
  • “建立房地产长效机制不仅是住房部门的事情,它的关键环节是土地制度改革,除此之外,还与财税体系深度关联,甚至与货币体系密切相关。”
    ----------
    这种关联,让房价不可以激烈波动,否则将会对国家财政、甚至货币体系造成动荡。也就是结论是:房价不可以落?有些话不好说到明面,只有去猜。
    2018/10/9 11:12:03
  • 建立房地产长效机制在于政策稳定,在于均衡发展。
    均衡发展,不能把几乎所有的资本人力资源不顾国民经济评价效率,集中到北上广深杭这类特大城市。我曾聊过:北京修一平方米的道路,在云贵甘陕能修一公里的一级公路。这在国民经济评价上,完全是不合算的。不均衡发展,导致当今中西部地区路后地区与发达地区比较超过了国家间的差距。这埋下了极大的隐患。需要重启新三线建设。促进均衡发展。

    其次,减小人的冲动政策行为。防止短炒住房,从前的五年后入市就足够了。按揭买房后,按揭五年后,再入市交易,资金时间经济形势变化,短炒资本怎么可能舍得?不是真实需求,怎么能吵得起来?
    另一个政策也是足够了。一年内交易缴纳10%的契税,每年递减,五年后交易,缴纳2%的契税。如今买楼花期房,一两年交房拿证,五年后交易,实际按揭6-7年了。

    我们本来有好的可行政策,但由于一时是刺激,一时是遏制。经济形势不好,拿房产交易税开刀,一时要大发展,大建设,只能冲动卖地。总之,就是如此。

    如果上述政策能长期坚持,限什么购?
    加上1%左右房产税,你买吧,跟买汽车一样,交税。
    2018/10/9 10:36:10
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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草根简介


1967年生,毕业于中国社会科学院研究生院,获博士学位,副研究员。现任中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任。曾就职于商业银行、证券公司、上市公司等。长期关注股票市场和房地产市场。有丰富的金融实践经验和扎实的理论功底。

联系地址:北京市,建国门内大街5号中国社会科学院金融研究所


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