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釜底抽钱:楼市有可能重蹈股市财富梦魇
2008-09-02
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  这会是压垮中国楼市的“最后一根稻草”吗?

  8月27日,央行和银监会联合下发了《关于金融促进节约用地的通知》,它提出了包括“贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70%,贷款期限原则上不超过2年”的5条禁令。在股市非常孱弱难以直接融资之际,这无疑让不少资金链已经岌岌可危的房地产开发商断绝了最后的侥幸心理。此后,开发商是否会追随本土中小企业身后,向那些化身为PE、高利贷的热钱卑躬屈膝,以50-100%的年利率乞讨活命之水呢?

  对于这个通知,本人颇有迷惑:一,比如“贷款抵押率最高不得超过抵押物评估值的70%,贷款期限原则上不超过2年”的依据是什么?二,通知的名称也颇令人费解——关于金融促进节约用地——节约用地何时成为了央行的职责?如果是为了避免楼市风险或“规范”控制房地产贷款,为什么不直接说呢?

  这个通知的市场效果很可能相当大,就像6月7日,A股在3000点保卫战打响之后,股指正二次筑底的关键时刻,央行一次性上调1%的存款准备金率至历史记录的17.5%,3000点保卫阵营立刻分崩离析,次日上证指数就大跌7.73%,并连跌6天跌去16%。而这个通知对于楼市的效果,我估计与前者有得一比。

  接下来,不少地产商的资金链断裂,房价下挫已是势在必然。对于如此局面,相信有不少人拍手称快。原因有二:1,房地产在过去几年中是最暴富的产业,不乏地产商坑蒙拐骗,为富不仁,现在是“欠债还钱”的时候了;2,没房者会想:以前房价太贵,买不起,现在房价跌下来才好呢,跌30%都不过瘾,跌50%还差不多。

  说句实话,本人对房地产行业也没有什么好印象,中国的那些福布斯富豪们大约有一半都有房地产业务,这明显是一个畸形暴发的产业。对这样的产业冷峻地洗礼一下也是应该的。然而,如果深究下来,如果没有货币政策之源——人民币连续加速升值,人民币连续加息的诱惑,国际热钱大量投机人民币资产,尤其是楼市、股市——如果没有货币之水量大增,那些像“鱼”和“虾”一样的地产商怎么能长的如此“肥美”呢?

  至于“房价太贵,大跌下来才能买得起”的心态,笔者却不能无保留地同意。即使未来商品房价跌到30%,甚至50%,穷人就真的买得起了吗?否,因为几千万家庭的资产已经大大缩水了,如今(8月31日)股指已经由历史高点跌去了61%,A股投资者财富(流通股市值)蒸发了约6.67万亿元之巨。

  进一层探究,股票资产虽然巨大,但它仍然是中国人财富的次要的资产,排行榜首的当然是房产,2007年底,中国人私房总值约105万亿元人民币。如果房价跌去了30%-50%,则中国人的财富就又蒸发了30—50万亿之巨,很多贷款买房者会成为负资产。这再加上股市6.67万亿的财富蒸发,谁还有余钱来买房子呢,连消费增长都会成问题。届时绝大多数人只能是空喜欢一场。至于真正解决低收入者住房的正道,是政府提供大量保障性住房。

  倘若楼市随股市之后惨烈崩盘,“双管其下”做空中国,中国经济增长必定难保,就业压力将骤然增长,换言之就是老百姓失业增加,工资性收入锐减,届时,谁还有闲钱闲心来买房子呢?

  肯定会有人会辩解说,如果房地产大跌,老百姓的房产绝大多数是自住的一套,那对国人来说,即使下跌也是账面损失,没有什么实际意义。

  这话仿佛有一定道理,但是,如果房地产价格大跌,鉴于其产业拉动性很强,其收缩也将拖累众多行业,则A股股票必定形成新一轮做空力量。更关键的是,如果房价在现在的基础上跌去30%,则银行中房地产贷款者的资产净值可能接近于零,如果下跌50%,则房地产贷款资产将成为负值,则意味着银行业利润大幅收缩,如果银行业由今年上半年的盈利大增而转为下半年的利润大减或者亏损,那么,A股最大的权重股——银行股则会重挫,又会连带A股进一步下跌。

  在这种房价、股价的连环下跌之时,“贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70%,贷款期限原则上不超过2年”这句话就会产生连环收缩作用。对房地产商来说,构成银行抵押物的最重要资产就是土地、房价和股票,如果地价、房价跌了30%,地产商只能贷到当初最多的49%(70%*70%)的贷款,如果房价跌50%,则最多贷到35%的贷款。则地产商可能获得的银行贷款将恶性收缩,破产潮势在难免。

  那么,如果房地产业崩溃,谁是最大的受害者呢?正是紧缩房地产贷款的银行!一言以蔽之,以避免对方伤害为目的,结果却在房地产与商业银行间演绎相互连环伤害的悲剧。

  地产和银行如此“鹬蚌相争”,谁会是背后窃喜的“渔翁”呢?恰是中国宏观调控的主要对手——热钱!即使有一部分热钱离境救大本营次贷危机之火,那么藏匿下来的热钱怎么继续升值赚钱呢?让人民币资产价格大跌,在地产商资金链崩断的同时,热钱抛出房产做空房价,则主要以现金存在的热钱就在实际升值!比如100万的房子和100万的现金,如果房子跌到50万,那么100万的现金就可以买两套房子,购买力实际升值了100%!如果未来境外热钱再回流,同样一套房子涨到200万,则以50万一套抄底的热钱就升值到原来的4倍。

  在这个热钱的如意算盘中,热钱及其背后势力必尽最大政策和舆论影响力紧缩中国流通的人民币,然后就等待“涸泽而渔”,甚至让“鱼”自己跳进热钱的“鱼篓”了。

  这也是本人在《反热钱战争》一书中指出的“法宝”——“守住股市、楼市的安全底线”的原因——上证指数至少应守住2500点,楼市应守住下跌30%后的那根线。跌30%,让泡沫软着陆,并清理一下地产业门户也是好事。但如跌破30%,则是房贷人和银行噩梦的开始,甚至是中国金融危机的开始,这根线一旦受到威胁,就应该毫不犹豫地降低存款准备金率,出笼央票,释放足够的流动性,直到守住它为止。

  希望股市自毁3000点保卫战防御线的一幕不要在楼市重演,希望这一次货币政策不要让房产业重演本土中小企业涸泽之悲。最后热钱来个廉价欢喜大购物。


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  •       别忘了,中国人存银行钱多,存股市钱少,增加经济适用房的投资力度同样会带来就业和增长。虚幻的繁荣只带来少数人的财富聚集效应,与共同富裕关系不大。
    2009/3/1 18:03:55
  • 张先生的意见有几分道理,但是不敢苟同。第一,是泡沫总是要爆的,晚爆不如早爆,危害可以少一点,去补救的努力也会代价少一点。第二,房价掉到一个合理的价位, 好处多多。除去了市场动荡的因素, 理性购房,杜绝投机, 居民有房住,造房的有钱赚, 劳工成本也会下降。曾几何时,地方政府, 建筑行业,投机集团,都靠此发财,温总理的宏观调控被阳奉阴违。他们现在叫唤,既已太迟,也不合时宜。
    2009/1/18 5:30:40
  • 如果政府不改以GDP为追求方向。 中国经济必然瓦解。
    中国政府的救市意在救哪些人? 就那些本已经是社会最顶层的阶级。
    追求消费扩大,无疑,政策是偏向比较富裕的资产阶级。:救100个普通老百姓,使其消费每年增加100%,达到5万,总收益不过才500万;救10个资产阶级,使其消费增长50%,总收益就超过这500万的数倍了。
    于是GDP和消费指数都上升上去了。

    从房地产,到前不久爆料出来的倒票事件,无一不在表明:政府在忽悠百姓。
    2009/1/15 14:26:55
  • 33楼LPZ:
    郎教授英明,我佩服您,我一直都很留意你的演讲,近排没有见到你在TVS1演讲,是什么原因啊。我认同房产应该下跌30-40%左右,股市应该徘徊在2000至3000点左右。房地产
    投资应该在2009年底或2010年的年中才不会见财化水,更不会变成负资产的可能。中国的经济起码要低迷到2011年才算度过寒冬,2012年春天才到,大家要耐心的等啊!郎教授好嘢!
    2009/1/15 9:13:45
  • 在2007年之前,只听说外国人到中国来洗钱,这个局面也将因此而改变,中国人终于到外国去洗钱了。再说得深入一点,就是中国人民创造的财富被别人悄悄地“盗走”了,而“盗匪?看看如何解决产能过剩的问题。其实,很简单,产能过剩的解决之道是刺激消费,而刺激消费的唯一办法就是降低房价。房价不降,中国人对未来的预期必将产生较大的压力而不敢消费,还有一部分成了房奴无钱消费。马晓河先生说,中国工业品利用率有半数低于50%,所以,为了减少风险,必须扩大内需。而内需如何才能扩大呢?

        中国居民的消费率是38.2%,世界平均消费率是78%—79%
        中国居民平均房价收入比是一比十,世界平均房价收入比是一比

        两相对照,中国经济问题的症结就暴露出来,是高得离谱的房价将中国居民的财富搜刮一空,还拿什么去消费呢?所以中国人的消费率创下了历史新低。有专家预测,中国房价每下降一个点,将为市场一年增加100亿以上的消费,而中国房价从2006年前三季度的综合平均价位上,至少有30%以上的下降空间,也就是说,只要中国房价下降30%,中国市场一年将增加3000亿的消费总额,中国经济的问题也迎刃而解,中国民众也从此能过上好日子。
    2009/1/3 21:14:37
  • 简单的说就是要拉动内需:首先要消化掉存量的房子——》动工建设新的房子——》增加水泥、钢材、建材等相关行业需求——》真正的拉动内需!然而现在比较核心的问题就是“消化掉存量的房子”,如何消化?个人觉得除了降价似乎没有第二条路。
    正如前面所分析的:
    1.房产新政将会导致房地产“大小非”集中抛售,供应急剧增加
    2.经济形式和房地产的预期只会导致观望气氛进一步加剧,需求持续萎缩
    3.房地产存量不消化的情况下,不可能拉动内需,而似乎消化存量房地产唯一的途径就是降价
    综上所述:房产新政事实上是释放“大小非”,必然导致房价进一步下跌!
    我们该如何面对?有待下期分析!
    2008/12/28 14:13:25
  • 通过下面的统计就可以看出:参照
    政府救市各方反应
    购房者 八成受访者称将继续观望

    地产商 谨慎乐观

    已购者 新政落地 万亿房贷或重新定价

    银行 房贷“救市” 利润将受巨大冲击

    市场 房产市场不确定性增加 未改低迷状态

    研究机构 2010年房地产业重回上升周期

    业界 今年底楼市继续降价毫无悬念

    专家 或看跌 或看涨


    上面的表格是sohu网站的统计结果,大约80%的购房者将持续观望。另外,随着世界经济形式的进一步恶化,前面已经说了 “国家经济形势的确进入了比较严峻的时刻,这个是不容质疑的,傻子都能看得出来的,并且2009年将会进一步加剧”,这个必然导致居民的购买力进一步下降。有的人可能会说,房产新政可能进一步刺激炒房,试问“如果你有钱,在这样的经济大环境下,在这样的房地产下跌的预期下,你会去抄底吗?就像股票市场一样,现在房地产相当于6000点的水平,你还敢去抄底吗?就是要抄底,也是要等到跌倒2000点水平才去吧”。
    另外有一点比较重要的就是内需问题:国家要拉动内需靠什么?就是要通过新的房产项目的开工建设拉动水泥、钢材、建材等相关产业的发展。要开建新的房地产项目(已经家建成的和炒房客手里的房子对于内需的直接拉动是很小的)必然要消化掉原有的房子,但是从目前来看,现有的水泥、钢材、建材、土地成本等相关的价格大幅度下降,新建房子的成本必然比存量房子的成本要低很多。但是目前来看,现有的存量房子都需要好几年来消化,更不用去说建设新的房子了?
    2008/12/28 14:13:06
  • 房产新政事实上是释放“大小非”,必然导致房价进一步下跌
    房产新政“对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平,再申请购买第二套普通自住房的居民,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的,免征营业税;将个人购买普通住房不足2年转让的,由按其转让收入全额 征收营业税,改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。” 个人认为:房产新政只会导致房价进一步下跌,具体分析如下:
    首先分析一下现在社会经济环境:
    国民经济:国家经济形势的确进入了比较严峻的时刻,这个是不容质疑的,傻子都能看得出来的,并且2009年将会进一步加剧。如果不信可以到东莞、浙江、以及内地的一些省份区看看。
    房地产市场:首先,目前中国的房价是严重高于居民的购买力;其次,现在的房地产市场中总体是供大于求的,这个也是不容质疑的。相关的研究大家可以到网上搜索,不展开。
    大家都知道2006-2007年是房价上涨最迅速的时候,其中很大一部分是炒房客所谓,可以说2006-2007年是炒房比较严重的,也是比较集中的。新政中“个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的”,本来二手房转让需要5年时间,现在实际只需要2年,实际上现在炒房客手上的房子就相当于股票的“大小非”,他们相对成本比较低(因为他们购买的时候房价相对还是较低的)。现在房产新政事实上就是相当于把2012年(5年)之前的大小非都放到2009年(2年)集中释放了,这样2009年的房地产供应面积将会快速增加,正如大小非解禁一样。在市场供应量大量增加的同时,市场的购买力会如何了?
    2008/12/28 14:08:52
  • 银行继续支持过热的地产行业,貌似只会加深房产商,投机者,银行,地方政府的利益捆绑,打破这种捆绑的效果貌似更理想吧,不破不立,与其苟延残喘,不如壮士断臂,只希望断臂之后能别旧病复发。
    关键在推倒重来后的行业秩序重建上吧,规则不变,百姓疾苦深浅貌似就是一个程度问题了,并不能治本。
    2008/12/10 16:09:24
  • 房地产是政府亲手养大的一只狼,当猎物多或者狼不饿的时候,大家和平相处其乐融融,一派繁华景象,可是当那些猎物都已经灭绝消失,狼再也找不到食物的时候,或许就会反咬主人,亦或被主人烹食。早知还应该是肥地种粮,栽树盖房,喝奶牧羊,养蚕做裳。
    2008/12/1 21:28:59
  • 国家会保银行的,要有时间让银行从以前的贷款中慢慢脱身,所以对各地方的救房市政策持默许态度,但终究中国慢慢走向市场经济,你能骗的了一个人,但你无法骗的了所有的人;你能在一段时间内骗一群人,但你无法永远骗一群人。房价去年升到最高点,该骗的都骗到手了,最终还是趋于市场的力量解决问题。我们不妨再等个一年半载的看房价到底是多少。
    2008/11/20 13:49:19
  • 至于真正解决低收入者住房的正道,是政府提供大量保障性住房。
    你知不知道这些福利房,平价房到底是给谁了?普通居民或没有户口的有多少人能拿到这样的房子?大多数人还是要靠商品房,福利房应该是调控手段而不是市场主体。文章里太多的内容走极端,轻易假设先决条件,恶魔化房地产对国家经济的影响。我也不妨极端的假设一下:如果房产对国家经济的影响那么大的话,这个国家的经济主体是有问题的,靠政府卖地增加国库收入,开发商卖房赚取巨额差价,最后掏空老百姓口袋的每一分钱,还要预支将来几十年的收入,使国民一辈子为一套房子劳累,你不觉得下手太狠吗?
    2008/11/20 13:38:09
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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草根简介


1970年6月生,安徽灵璧人。1992年7月毕业于吉林大学中文系新闻专业。先后任《工人日报》驻安徽、《南方周末》驻上海记者。2001年初,《21世纪经济报道》创刊时加盟,先后领衔创办了管理、财富、商业和商业评论版块,历任评论管理部主任、商业管理财富部主任,编委等职。2004年10月至今,任《第一财经日报》财经新闻中心编委、副总编。联系邮箱ZTB6666@TOM.COM


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