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部分三四线城市自住率20%预示了啥?
2018-01-16
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    一线城市房价已经高到买不起,很多人选择到周边三四线城市去买房,过起了白天去大城市上班,晚上回到小城市睡觉的生活。

    但1月初,有权威媒体报道,燕郊廊坊市的自住率只有20%,和廊坊本地客比例相接近的,还有中山和惠州。这两个城市的本地购房者占比也分别只有20%~24%。

    实际上,在环京、环沪、环深周边的三四线城市买房的人主要有二类:

    第一类是在一线城市上班的外地人,由于在一线城市买不起房,只能跑到紧挨着的周边三四线城市购房;

    第二类是外来人做生意的基本都在这里买房,但是还有很多人买了也不住,主要是想到三四线城市炒房的,当然这里面还有不少明星也在大城市周边三四线城市买房的!

    对此,有专家提出警告,自住率如此之低,将预示着一旦廊坊之类的城市出现抛售潮,将会带来巨大的金融风险。而实际上,类似廊坊这样,充盈着大量投资客的城市并不少。

    而我们认为,由于去年三四线城市房价飙升,就连景德镇这样的城市,也有大量的投机客涌入,今年三四线城市房地产的风险不言而喻。投资者可以适当规避去年房价上涨过快的三四线城市。

    实际上,三四线城市的房价风险早在去年已经出现。环京板块累计跌幅较大。以廊坊(燕郊)为代表,从4月最高点至今累计下跌36.9%,跌幅居全国之首。

    房价中位数由去年4月的31879元/平方米跌至11月的不足20000元/平方米。正是因为,之前的疯狂炒作带来房价的大起大落,一大批投资投机者被深度套牢。

    从目前形势来看,一线城市房价高,又遭遇长期的政策性调控,如果将资金转向三四线城市,那么现在是否还值得投资呢?

    对此,我们认为,多数三四线城市在经历了去年的大涨之后,风险已经开始出现。投资者在购房时,应该选择抗跌能力较强的三四线城市楼盘。

    首先,先要搞清楚环沪、环京、环深周边具体有哪些城市,如果搞错概念就有被套的风险。

    以上海为例,有些房产中介,甚至把扬州、镇江的楼盘,也作为环沪项目销售。但按照最新发布的《上海城市规划(2017-2035)》,真正意义上的同城化都市圈,仅仅覆盖90分钟通勤时间范围内。

    事实上,一线城市和都市圈城市的环境、交通、公共服务、资源共享,更多是这90分钟通勤范围内。超过这个覆盖半径,能分享到一线城市的资源将极为有限。我们的观点是,90分钟通勤时间外的“环沪”、“环深”、“环京”三四线城市,其实并不能因为临近这些一线城市而得到实质好处。

    再者,三四线城市的基础设施是否完善,你在决定投资三四线城市房产时,可以先查一下到上海、北京、深圳,这些城市有没有高铁线路可以直达,每天到达的高铁班次,美团和摩拜是否进入,星巴克是否已经大量开店,城市的人口总量又是否流入大于流出,滴滴打车是否方便,电影院有几家,这些构成生活起居的要素一定要有详细了解。

    我们先举个廊坊案例,一些老人在买了廊坊房产自居后,发现燕郊的人民医院硬件设备,跟北京相比差距还很大。更有在北京上班、住在燕郊的北漂族反映廊坊这边的教育条件很差、当地教师工资低根本留不住“优秀教师”。

    显然,当一个城市本身缺乏足够的吸引力,房价却是被投机客抄高的,那么,怎么涨上去的,还会怎样跌回来。

    最后,自住率极低的三四线城市,这些三四线城市每个楼盘都有大量房子空置着,晚上没有几家亮着灯的,多数家庭安装的电表都是长年不动的,这些三四线城市主要由投机客购房,而当地居民的购房需求已经趋于“饱和”,在这种情况下,只要有一些人做空房地产,就会马上引发当地房价的全面下跌。作为三四线城市的廊坊就是鲜活的案例,使得无数投资者被深套在内。

    2018年三四线城市房地产将呈现“量价齐跌”的格局,因为三四线投机性购房者目前比例都较高,一旦有个风吹草动,各地房价肯定有大调整的风险。只不过离各大一线城市最近的、配套设施较为完善的、自住率较高的三四线城市还相对抗跌一些。

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  • “房子是用来住的,不是用来炒的”,在特色社会主义时期却难做到,其根本原因是经济导向,也就是金钱利益的力量,势力磅礴的压在了政治导向之上。社会主义国家,发展经济本是服务于全社会、全体人民的,而经济利益的竞争使社会资产的分配沦为畸形。
    2018/1/16 12:52:42
  • 资本是最聪明的。哪里有价值洼地,资本最先知道。当大多数人还未知觉,聪明的资本早已流入潜伏。

    资本也是最愚蠢的。当价值已虚高,聪明资本在获利后不断撤出,愚蠢的资本还在随大流不断湧入,接上捅破资产泡沫的最后一棒。

    聪明的资本不断引领社会进步发展,有益于社会也利益自己。愚蠢的资本不断制造社会泡沫,危害社会也害苦了自己。

    问题是做个聪明资本不容易,因此能做的人少。做愚蠢资本很容易,因此能做的人多。这也是在自由的资本主义生产方式下社会常常发生经济危机的主要原因。
    2018/1/16 11:20:09
  • 说明“房子是用来住的,不是用来炒的”这句话还远未落到实处。说明,只要资本不配合,许多政策就难以落实。资本已经成为实际的主导势力。
    2018/1/16 10:01:08
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草根简介


1975年生,毕业于上海财经大学国际金融专业。现任上海富大集团公司副总裁,兼理财杂志、投资客杂志、投资中国杂志的财经评论员。联系QQ: 446957993
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