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小产权房合法化是迟早的事
2008-07-27
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  小产权房能否合法争议已久,从目前来看,如果我国的土地制度不变,小产权房没有突破瓶颈的可能。

  国土资源部执法局副局长郭宝平7月8日在京介绍,国土资源部关于“小产权房”的报告已上交国务院,提出初步政策:新发生的一定要严肃查处;历史形成的,要由地方政府妥善处理;第三个原则就是,决不能让开发商在小产权房中占便宜。

  在这三项原则中,我们看不到小产权房松绑的可能,外界所谓松绑,不过是处理历史遗留问题的另一种说法。

  小产权房破冰传言甚多,大多让人空欢喜一场。北京发改委6月的一份文件引发了人们对小产权法合法化的遐想。日前,北京市发改委发布了关于进一步推进本市第一道绿化隔离地区建设的意见。意见中明确提出,有条件地允许已转让的农民自住房上市交易。由于社会上将此解读为小产权房解禁,北京市发改委固定资产投资处相关负责人不得不澄清:上市交易的农民自住房并非一般的农民宅基地上的自建房,即小产权房,《意见》里的相关规定均是针对北京“绿化隔离地区建设”而言的。这是特殊案例,绝不意味着有关方面会放开小产权房。绿隔新村中的农民自住房,经过正规审批程序建设的,拥有合法的产权证,与只由乡镇政府发证书,没有国家颁发的土地使用证和预售许可证,国土房管局不予备案的农民在宅基地上自建出售的房屋有本质区别。这些新村实际上是征用农村土地、开发商开发、国土房管局备案的大产权房。

  虽然困难重重,但小产权房解禁是迟早的事。

  小产权房解禁意味着目前国有土地制度瓦解,征用农村集体土地为国有性质后才能开发投入市场,在土地市场,政府是主要定价者。一旦小产权房解禁,农民宅基地流入市场,农村宅基地的流转权由市场定价,农民直接参与农村土地分配,土地利益链条将完全拆散重新组合。

  据国家有关资料统计,被征土地征用费的收益分配比例为:地方政府占20%-30%,企业占40%-50%,村级组织占25%-30%,农民仅占5%-10%。上海市社科院提供的数据表明,农村集体及农民所得到的农地征用价格大概为出让价格的1/10,而农地出让价格又大概是农地市场价格的1/5。从积极意义上看,小产权房解禁让农民进入了土地资产渠道,分享土地收益,减少城市化过程中的贫民,从整体上减少了社会成本。

  小产权房解禁还可以促进农村土地集约化,耕地减少与土地需求的增加是中国社会的主要矛盾。而去年被批准为全国统筹城乡综合配套改革试验区成都、重庆试图解开这一死结,突破口就是农村宅基地的流转和集约使用。川、渝一直在低调探索。早在去年12月份,成都已经制订《成都市全国统筹城乡综合配套改革试验区实施总体方案(草案)》中规定,今后在成都试验区内,集体建设用地将拥有与城镇建设用地几乎等同的地位,可以进入土地有形市场公开出让,并可申请办理土地使用权登记,宅基地也可在一定条件下通过房屋联建、出租等方式流转。重庆也将宅基地流转、集约使用作为土地制度与新农村建设的突破口之一。

  学界和实业界并不是一片反对之声。中国房地产业协会副会长朱中一、中房集团董事长孟晓苏等人都赞同小产权房,并且为之出谋划策。

  当然,小产权房解禁,政府不得不面临以下难题:地方政府的土地收益如何保证?如何弥补以高价获得土地的开发商的损失?如何弥补以高价购房的购房者的损失?

  最重要的是,如何实现第三个原则,“决不能让开发商在小产权房中占便宜”,这句话衍生开来,就是不让农村土地流转与小产权房成为新一轮既得利益者的盛宴。由于在定价博弈中,农民具有天然劣势,避免农民得到小笔补偿而失去日后保障,是政府首要考虑的问题。在此过程中,有必要加重农民的博弈砝码,让农民持有地票入股公司,分享日后红利,或者干脆像我国台湾地区一样,让农民持地或者持票坐等地价升值,都是不错的方法。关键是让农民获得土地资产的溢价,一劳永逸地解决城市化即农民成为城市贫民的难题。农民获得土地流通权,自然会保护自己的利益,开发商与地方政府的非正常溢价途径也就被封堵。

  种种困难不是改革滞后的理由,在土地市场一场自下而上的改革已经初露端倪,这是市场突破限制的象征,其意义不在小岗村承包之下。

  日前,备受关注的宋庄宅基地房纠纷案中的两起案件在法庭的主持下和解。而与此同时,宋庄镇政府一份《宋庄镇农村宅基地流转办法指导意见》,已经下发到各村委会。该指导意见规定,农民有权处置房产,无权处置宅基地,村民一旦卖掉房产,就视作放弃了宅基地的使用权。经过村民代表大会集体表决后,村委会有权收回宅基地并将使用权转给艺术家。村委会所得使用权转让收入将按地块大小平均分配给村民。

  要赶上市场化的脚步,有关部门不宜胶柱鼓瑟,有关亏损可以通过市场差价来弥补。此前国家土地副总督察甘藏春在回应“小产权房”问题时曾表示:国土资源部从1999年开始,就在全国不同地方,开展了农村集体所有建设用地使用权流转的试验试点,现在正在不断地总结经验,在适当的时机再提交国家立法机构,通过立法来解决。

  立法解决应该有建设性,关上小产权房大门,相当于关上土地产权变动的大门,关上农民分享土地资产收益的大门,与目前各地的土地市场化努力背道而驰。

 


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  • 4楼所见极是!
    2008/7/30 16:01:29
  • 纵观叶女士的所有博文,基本有以下几个特点:
    1、立论目的含糊不清。
    2、论述过程杂乱不堪、不知所云。
    3、结论似是而非。
    叶女士文章基本没有支撑文章经济学原理,有也基本上是本末倒置。在没有证据的情况下说她是某利益集团的代言人可能有点过分,但是她所阐述的问题和解决办法却怎么看怎么不是真正对人民大众有利的。
    2008/7/30 15:10:17
  • 为谁而写,为何而写,干卿底事?
    2008/7/27 10:37:42
  • 当然,我也认为"合法化"是迟早的事,因为控制权在谁手里是明摆着的,这更加加深了我对未来的悲观.
    2008/7/27 10:16:07
  • 叶女士此文大谬,打着农民的名义为利益集团谋取可以变现的实际利益.如果不对小产权房的实际控制人占用人的结构进行全面的了解和调查,得出全面的数据,根本不能得出合法化的收益归于农民的结论.在这里显然是用于偷换概念的手法,把小产权房占有者等同于农民.我有限观察的现象根本不是这样.
    个人以为,小产权房合法化在当前政府控制城市房地产市场差不多已经达到极致的情况,再开放小产权房,无疑是第二次掠夺第二级掠夺深化掠夺.根本解决问题之道在于对于全体国民实施宽松的住房福利政策,自然房地产的溢价就会下降,房地产相关利益集团对金融对经济的要挟才会不攻而解.
    其实不用看叶博士的中间论证过程,看头看尾已经知道她要说什么了.
    2008/7/27 10:13:29
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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历史博士,财经论者。经济领域的市场派,文化上的保守主义者。以我手写我心,用事例与逻辑说话,对事不无小补,对己无愧于心,且文章不遭斧钺之害失去原意,于愿足矣。邮箱yetan@vip.sohu.com

从历史到现实,从经济到政治,期间并无轩轾,常有令人惊讶的相似之处。因此谴责任何以牺牲个人充当某种崇高理想祭品的行为,以及脱离生活常识的高深理论。赞赏尊重常识的理论,同情任何凭辛苦工作追求个人利益的行为。转型期的人面向不可知的未来,或许彷徨,但好在并未象但丁一样,对未来失去信心与感受。


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