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中国房地产的周期嬗变
2017-09-24
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    自中国政府在20世纪90年代末推动住房商品化改革以来,房地产就一直是有关各方持续关注的热门话题。一方面,过去20年来,房地产投资对中国经济增长功不可没。当前房地产投资大概占到中国GDP的10%以上,房地产及上下游相关行业对中国GDP的整体贡献大概超过30%。另一方面,房地产也成为中国居民财富最重要的积累形式,没有之一。房地产投资占到绝大部分家庭整体财富的50%以上,甚至更高。

    市场最关注的是,自然是房价的变动。众所周知,过去10余年,房价增速显著高于人均GDP增速。这就意味着,如果一个人在过去购入了房地产(越早越好),那么他的财富增速就会显著高于收入增速。而如果一个人迄今为止没有购入房地产,那么他的相对收入与购入房地产的群体相比,实际上处于缩水状态。换言之,是否持有房地产,以及持有房地产数量的多少,是过去10余年间中国居民部门财富差距拉大最重要的原因。

    中国政府对房地产问题也是非常敏感的,这大致是出于以下四方面原因:第一,如前所述,房地产是中国老百姓最为关注的敏感问题之一;第二,如前所述,房地产投资是推动中国经济增长的重要动力之一;第三,在当前分税制的格局下,地方政府的财权与事权严重不匹配,而土地出让金则成为地方政府最重要的预算外收入来源,使得地方政府存在通过推高地价来提高预算外收入的动力;第四,中国银行体系已经与房地产错综复杂地捆绑到一起。根据我们的初步估算,中国商业银行总贷款中超过40%的部分,都与土地与房产作为抵押品有关。一旦房地产价格大幅下滑,中国商业银行体系将会出现大量坏账,甚至引发系统性金融风险。

    因此,宏观经济波动、房地产行业内部的供需变化,以及来自中国政府的房地产宏观调控(在市场过热时来帮助市场降温、在市场清淡时来帮助市场升温),共同铸就了中国房地产行业的周期特征。

    如果我们根据房地产销售价格、房地产销售面积、房地产开发投资增速等指标来开展分析,就会发现,从2000年代中期至今,中国房地产市场呈现出三年左右一个轮回的短周期。例如,从房价变动来看,如果从谷底到谷底来算,那么2007年中期至今,中国房地产市场出现了四轮周期。前三轮周期分别为2007年4月至2009年3月、2009年4月至2012年5月、2012年6月至2015年4月,持续的时间恰好都在3年左右。本轮周期从2015年5月至今,已经持续了两年多时间,且在2017年初已经进入下行周期。如果不出意外,本轮周期将在2018年二、三季度左右达到谷底。

    在前三轮周期中,房地产各项指标的走势,大致符合“销售量—资金来源—房价—投资—新开工”的传导规律。例如,随着商品房销售量的上升,房地产企业能够获得的资金来源增加,资金充裕与房价持续上涨的预期相互叠加,推动房地产投资增速的上升,进而带来新开工面积的增长。

    而在本轮周期中,房地产各项指标的传导规律被打乱。销售量的上升的确推升了房价,但在较长时间内,都没有推动资金来源增速、投资增速与新开工面积增速的上升。为什么会发生这种情况呢?我们认为,原因一是因为在本轮周期之处,房地产销售量的回暖趋势较为疲弱;二是因为本轮房地产销售回暖与政府人为推动的去库存关系密切,使得房地产对市场是否进入自发性周期复苏心存疑虑;三是因为随着人口老龄化的加剧以及城市化进程的放缓,中国房地产市场已经进入发展的中后期。

    在前三轮周期中,中国一、二、三线城市的房价变动,大致遵循了以下规律:第一,在每轮涨跌过程中,一线城市的涨跌幅度超过二线、二线城市的涨跌幅度超过三线;第二,尽管各线城市之间的房价涨幅差异较大,但在各线城市内部,房价涨幅差异较小;第三,一线、二线、三线城市房价变动方向尽管存在细微的时滞,但基本上是同涨同跌的。

    而在2015年中期至今的本轮周期中,各线城市的房价变动,呈现出与前三轮极为不同的特征:首先,在本轮上涨过程中,部分二线城市的房价涨幅(例如所谓的二线城市四小龙:合肥、南京、厦门、苏州),甚至超过了一线城市中的北京、上海与广州;其次,在本轮周期中,各线城市内部的房价涨幅也明显拉大。例如,本轮深圳的房价涨幅,就显著超过了北京、上海与广州,而上述二线城市四小龙的房价涨幅,也显著超过了其他二线城市;再次,迄今为止,一线城市房价增速已经回落,而三线城市房价增速仍在上升,说明各线城市之间房价变动的同步性显著削弱了。

    研究者总是热衷于寻找资产价格变动的先行指标,因为一旦确认了先行指标,就可以根据先行指标的变化来预测资产价格的走势。我们的研究发现,房地产信贷增速、贷款利率变动基本上是房地产周期的同步指标,而广义货币M2则是中国房地产周期的先行指标。一般而言,M2增速变动将会领先房地产周期变动两个季度左右。考虑到本轮M2增速的顶部出现在2016年1月,且从2017年5月起,M2增速已经连续4个月低于10%,这就意味着在今年年底明年年初,中国房地产市场将会遭遇更为明显的下行压力。

    从更长期、更深层次的力量来看,金融周期的变动将会深刻影响房地产等资产价格的变化。金融周期的长度一般为10余年,要比经济周期更长。我们的估算表明,中国本轮的金融周期始于2009年第二季度(谷底),目前基本上处于波峰水平(这意味着本轮金融周期上行过程大约八年左右)。这就意味着从现在起,中国金融周期将会掉头向下,而且持续时间很长。从这一角度来看,中国房地产市场最好的时间已经过去了。未来一段时间,房地产自身周期下行,将与金融周期下行相互叠加,引发更大的调整压力。对此,我们应提前做好准备。

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    2017/9/25 10:22:46
  • 深圳的房价受两个因素影响,一个是小决策者的专制,另一个是自我实现的预言。
    在深圳天价房的小区中,能够支持好几家房地产中介, 橱窗玻璃贴着的出售的房地产价格的小方块资料就是房价指标,而这些房地产中介就是依靠房价上升生存的,房价是天价,中介佣金也是天价,只要有房屋成交,维持生存就没有问题了。
    炒房者和中介是小决策者,承认房价上升的银行和政府不要以为是大机构,实际上也是小决策者,他们这些人对房价上升的期望,房价果然不断上升,而且是三级跳式的暴涨。
    但在这个小区中,连一家餐厅也支持不了,上一个月我看到有一家餐厅菜式丰富,价格适中,这个月想再去吃,想不到餐厅前已经挂着“廉价出让”的牌子,餐厅倒闭了。
    只好到大马路对面的农民房区域的餐厅去吃,小小的餐厅有很多人吃饭。
    这些原农民有很多房子出租,他们才是高消费群体。
    2017/9/25 3:24:45
  • 几百万大学生做低端制造生产销售,中国经济不垮掉,房地产没泡沫才怪,欲哭无泪的困惑。
    2017/9/25 0:10:30
  • 看起来几套房子怎么也值百八十万甚至数百万,但规则的改变可以瞬间让其丧失价值,还不如一个拥有比较高超技能的专业技师,其分水岭就是一张纸,那就是禁售。

    在这样的城市,租又很难租出去,未来还可能要上税,不能出售之后,只能考虑使用功能,可以如此规划:老婆住一处,孩子住一处,然后自己住一处,很适合完全分居。--如松
    2017/9/24 21:50:41
  • 哈哈哈哈哈哈哈,
    哈哈哈哈哈哈哈。
    俺只说一句老话,
    解铃还需系铃人。
    2017/9/24 21:12:33
  • 如果从房改一开始就明确“房子是用来住的而不是用来炒的”,就不会出现现在这样的局面。为什么这句一开始就应该想到的话要拖到20来年后才说出口?还有用吗?诺贝尔经济学奖获得者阿瑟·刘易斯说过,先进国家与落后国家的一个主要区别是投资在生产性领域还是非生产性(即消费性)领域。房地产住房是消费性领域,按这位英国著名经济学家的标准,20年来专注于房地产住房投资(投机)的中国能算是一个先进国家吗?这是很值得深思的一个问题。
    2017/9/24 14:56:38
  • 个人预计:中国房地产的峰值就是2017-2018两年,其实,今年就是房地产的峰值点;
    为什么呢?因为房地产的发展对于中国国民经济和国家安全都不具有正面意义了,中国若再靠发展房地产架空中国的GDP,就不是明智的治国之道了。
         理由如下:1、日本曾靠房地产+制造业把GDP搞成亚洲第一、世界第二;结果就被美国通过金融危机给摁下去了,之所以没有搞得很惨,是因为日本是美国亚洲的枪杆子,他 不忍心淹死它;
         2、中国成为GDP第二后,美国从奥巴马开始就给中国挖坑了,因为中国是虚胖--房地产,还有美国廉价商品的来源,中国目前对美国的威胁还不算大,中国若把房地产再搞大,也能成为一个畸形经济巨人,那么这个畸形的巨人实力没有多大提高,确是美国眼中的一个不顺眼的人庞然大物,美国这个世界霸主是会的的确确眼睛发红的。中美之战就是不可避免的了,或者在近几年就可能爆发小规模局部上的战争对持,中国准备好没有?
         3、就政治局级的决策层来说,中美只能在合作中共赢,中美不应该战争甚至冷战----你不觉的这是中国决策层的智慧吗?也是我们几代人和美国几代人的福祉所在吗?
         4、我国采用的是不冷战、共发展、不病倒的战略,这是种过哦国家生存之道;所以,就有了一带一路、共商共建共赢共享的伟大举动,这摆明中国是一头温顺的爱好和平的狮子,这仍然是不够的、还要在房地产上面坚决的遏制一下,拉开与老美GDP 的差距,才会少一些麻烦,其实房地产GDP对于中国的综合国力鸟用都莫有;
         5、中国既不能发展太快、也不能就此衰落,那么有一个产业是决不能抛弃或丢掉的,若丢掉的话,也可能出现中国未来无法抵抗日本的局面。制造业是中华大国的命根子,需要进一步做扎实。
         6、中国保持周边和睦、让房地产量不升、价部落、适量限制,做好一带一路,就是中国的生存之道。一定坚持不懈。
         7、房地产不会大跌、也不应该再涨了,这决定房地产的命运就是如此了;任何推高房地产的动作都不应该允许了。
       8、中国今后的任务就是力保制造业的顺利升级、更好地保障民生和扩大消费,.......
    2017/9/24 14:00:21
  • 统计要起作用,数据量要很大的.社会的变迁太快,一般的统计数据只怕没啥用处,因为提供不了那么大的量,二来不具备稳定性.就像抛一枚硬币来测量它落地正反面的概率,可能要几千次才能有一个较可靠的结论,可是如果该硬币还会主动改变形状来影响它的概率呢?这就使得统计数据毫无用处了,人类社会也许就具备这种特性,一般的统计方法可能不起作用.譬如炒股票,一般人可能一辈子交易的次数还不到一两百次,分析这一两百次的交易,很难得出此人水平或高或低的结论,因为运气的作用太大了.国外的NL Holdem是一门技术性很强的游戏,长期来说,可以忽略运气的作用,但是什么才算“长期“?你看高手之间约战,两万手牌以上才定赢输!9成的盈率算不算高?随便打一场比赛,只要你打得比较长时间没死掉,你可以看到很多9成以上盈率输掉的例子,当你看到如此之多九成,九成五把握的事情失败,你就会对“概率“一词有那么点认识了!
    一书说的,人脑其实对随机的认识能力很差的,一般性的学过<概率论><数理统计>恐怕改变不了这个状况!
    2017/9/24 12:32:53
  • 通过对房地产的价格、销售面积、资金投入等指标的分析,得出一个比较有规律性的周期,即:“大致符合“销售量—资金来源—房价—投资—新开工”的传导规律。例如,随着商品房销售量的上升,房地产企业能够获得的资金来源增加,资金充裕与房价持续上涨的预期相互叠加,推动房地产投资增速的上升,进而带来新开工面积的增长。”这是从商家角度来分析或者说从经济角度来分析研究的,但从个体消费角度来分析,这一规律恰好反映了消费者的消费进入了一个恶性循环之中。价格越来越高,而人们的消费水平却并没有由此而提高,从而进入了一个怪圈。中国政府的宏观调整,必然使得房地产进入一个衰退的时期,即阻止上述的周期再发生。对国家来说,也许不是一件好事,而对消费者来说,也许是一件好事。
    2017/9/24 11:49:20
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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草根简介


经济学博士,现任职于中国社会科学院世界经济与政治研究所。研究领域为宏观经济学和资本市场。E-mail:zhangyuxuan@gmail.com
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