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当前房地产市场将会发生重大变化吗?
2017-08-13
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    可以说,这几天关于房地产市场的重大新闻一个接着一个,如万达集团宣布告别经营了20多年的房地产王国,阿里巴巴杀入杭州的房地产租赁市场,不少城市还在收紧房地产市场的调控政策,北京银行的首套住房按揭贷款利率最高上浮15%,广州首套住房按揭贷款利率也要上调等。

    对于这些新闻或信息,尽管都与房地产市场有关,但所显示的事态则会有很大的差别。比如,最近几个月万达集团通过一系列眼花缭乱的资本运作,万达集团在8月10日宣布正式告别房地产市场。这可能与万达对房地产市场的经营、判断,及未来房地产市场发展关联性不会太大。这肯定是会有其他非经济或非市场的原因。至于这些原因是什么,外人是无法猜测到的,只有万达的主事人才能心知肚明。

    至于杭州市房管局与阿里巴巴集团旗下创新事业业务部、蚂蚁金服旗下芝麻信用达成战略合作,杭州市借助阿里巴巴的技术能力、生态资源、创建中国首个“智能住房租赁平台”,把公共租赁住房、长租住房、开发企业持有房屋、中介居间代理房源、个人出租的房源全部纳入平台管理,实际就是希望利用现有网络技术重建城市住房租赁市场。可以说,政府希望用互联网的技术来整合城市住房租赁市场的资源,希望以此来建立一个守信、高效、租赁成本低、能够高房价城市弱势居民的住房租赁市场,以便如政府所称的那样建立起租售并举的中国房地产市场长效机制。

    可以说,阿里巴巴把互联网技术带入城市住房租赁市场,对整合城市住房租赁市场资源能够起到一定的作用,但是仅通过技术化的方式想建立起中国有效的城市住房租赁市场是不可能的。因为,居民解决居住问题,是购买还是租赁,就在于政府所推出的一系列的激励政策,是鼓励购买住房还是租赁住房。欧洲及德国的住房租赁市场非常发达,绝大多数居民宁愿租赁住房而不购买持有住房,核心的问题就在于居民购买住房持有不可能成为赚钱投资的工具,就在于政府鼓励建设可租赁住房但其利润限制在所规定范围内,住房市场的租金也是如此,在于政府给每一个住房租赁者优惠租金补贴等。如果没有这些前提条件,中国希望通过技术化的方式来解决中国住房租赁市场的问题几乎是不可能的。可以说,阿里巴巴以技术化的方式进入城市住房租赁市场,是可提高城市住房租赁市场资源的利用效率,但无法解决城市住房租赁市场的根本问题,也不可能实现政府所希望的“租售并举”的政策战略转移解决房地产市场的问题。所以,阿里巴巴进入城市住房租赁市场对国内房地产市场影响不会太大,而且有影响也是长期的。

    可以说,目前房地产新闻对未来中国楼市影响最大可能是一些城市的银行住房按揭贷款利率上调,特别北京银行对首套按揭贷款利率最高上浮15%。这个事件对未来国内房地产市场会造成巨大的影响。如果这种情况向全国蔓延,它将让全国房价上涨预期全面逆转。如果全国的房价上涨预期出现全面逆转,那么不仅新的住房投资者不敢再进入市场,而且已经进入的住房投资者也会降低房价退出市场。如果这种情况出现,国内房地产市场的利益格局将会出现重大调整。

    我们可以看到,2015年下半年的开始的国内房地产市场繁荣,不少城市房价的疯狂上涨,完全是政府推出的鼓励有房的居民利用优惠的信用政策涌入房地产市场的结果。这些住房信贷优惠政策不仅让住房购买的首段比例降低,而且也让住房按揭贷款利率全面降低到历史最低水平(比如在最低银行基准利率的基础上,按揭贷款利率可7折优惠)。这样不仅提高的涌入市场的购买住房的杠杆率,也全面降低了购买住房者的融资成本。在这种情况下,住房投资者岂能不涌入市场?这些城市的房价岂能不疯狂炒高?2016年全国住房市场的销售金额及销售面积都历史最高水平,而2016年个人住房按揭贷款增长更是达到了46.5%的水平。房价及房地产市场繁荣基本上都是由个人住房按揭贷款快速增长所创造。

    可以说,在一线城市及二线热点城市,一系列的房地产市场调控政策出台之后,由于购买二套以上的住房的首付比例及利率早就全面上升,这些投资者再想利用银行金融杠杆进入市场几乎不可能。现在进入这些城市住房市场只有首套住房购买者,而首套住房的按揭贷款利率也最高上浮15%,这必然让首套住房购买者的还贷负担全面上升,肯定会减弱这些住房购买者进入市场动机而转身住房租赁市场。还有,当前按揭贷款利率上升是否会影响到以往的住房持有者而没有还清贷款者呢?目前应该是不确定的,一则要看其按揭贷款合同条款,因为中国住房按揭贷款合同基本上都是浮动利率;二是要看银行出台这种按揭贷款利率适应范围。影响重大是必然。

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  • 中国的房地产的价格高企,不论政府如何的调控,房价的问题是解决不了的。改变城市的政策,教育供给,医疗供给,人口政策,这是支持房价高企的几个重要的的问题。有些人总是说中国的房价为什么出现这样的局面呢?这和中国人的生活观念有关,中国的老百姓心中是一个安居乐业的民族,百姓不愿借贷过日子,这也就是中国储蓄率很高的原因。中国受到两千多年的儒家思想的熏陶,耕读传家的思想是百姓根深蒂固的上升选择。有些人总是说什么住房刚需,其实这种想法是错误的,作为一个新的家庭组建,这是几代人的心愿,为了自己下一代能有好的生存和发展环境,这是买房者需要衡量的关键因素,也是开发商掌握购房者的软肋。正经的开发商是不愿降价的,因为这种产品——住房只有我有。银行政策的调整能阻止投机者的进入,但不能解决这个问题。有人说学习西方的租赁市场,这种想法是不符合中国百姓的期待。房子问题是社会领域的问题,用经济领域的手段只会适得其反。房子的问题还是需要从社会领域着手,界定社会领域和经济领域的边界,这是我们解决房价高企的正确出路。撼山易,动利益难。中国的政府管理者需要开拓社会领域的治理能力。
    2017/8/14 8:31:29
  • 一套贴息,二套以上加息,套数越多加得越多,对银行贴息与征收特别金融税,化息为税,化商业行为为收税行为。
    2017/8/13 17:19:52
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草根简介


1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室主任。联系邮件:yixrong@vip.sina.com



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