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三四线城市房价连续大涨 购房时机到了吗?
2017-07-02
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    近日,穆迪发布了《中国房地产市场焦点》报告称,受强劲销售增长支撑,三四线城市房价已连续第7个月实现环比上涨,且平均涨幅高于一线和二线城市。另据Wind统计数据显示,用全国商品房销售面积减掉全国30大中城市销售面积后,目前三四线城市市场占全国市场比重长期保持在77%-90%之间。

    此外,据统计局公布5月份住房数据显示,蚌埠、北海、湛江等三四线城市房价环比领涨全国,一些更小的城市比如廊坊、黄山、张家口等,房价基本一年翻倍,俨然呈现小牛市的氛围。由此可见,三四线城市目前占据着中国房地产重要的地位,而且它的地位已从被动跟随到主动领涨阶段。

    自2015年初以来,30个大中城市的商品房成交量主导了全国房地产销售行情,但自2016年四季度以来,全国30个大中城市商品房销售面积大幅下挫,而全国商品房销售面积却保持平稳增长。这也意味着,三四线城市在支撑着销售量,并且走出了完全独立行情。那么,部分三四线城市为何会出现“量价齐升”的局面呢?

    一方面,我国政府对房地产的政策是“因城施策”,就是对部分热点的一二线城市进行严厉调控,但对于多数三四线城市房地产更是要“去库存”。当一二线城市的炒房热度开始降温之后,更多的炒房者就跑到了一些价格尚处于“洼地”的三四线城市继续他们的炒楼活动。既然一二线城市不允许炒房了,那就跑到三四线城市再去抄一把。

    另一方面,现在很多银行都提高了热点城市的购房贷款利率,往往是一二线城市首套房贷是在基准利率上调10%,二套房贷利率是基准利率上调20%。有些银行干脆延迟房贷发放的进程。

    而对于三四线城市来说,消化过剩库存仍是首要目标,银行在购房贷款采取了比较宽松的政策。这对于很多已经踏空房价上涨行情的群体来说,既然在一二线城市已买不起房,只能退而求其次,在周边三四线城市投资购房,至少也可以分得三四线城市房价上涨的最后一杯残羹。

    正是因为大量投机性需求从大中城市被赶出来,以及不想再踏空行情的购房者群体蜂拥而入,才会导致近期部分三四线城市房价开始出现“补涨”行情。面对三四线城市房价七连涨,现在三四线城市房产能否继续介入呢?对此,笔者认为三四线城市炒房风险很大,大家在购房时应采用有条件的筛选方式,以便尽可能的规避潜在的置业风险。第一,有区位优势的三四线城市可以考虑。从目前来看,比较显著的都市圈有环京(京津冀)、环沪(长三角)、环深(珠三角)城市群。环沪是整个中国经济聚集区最强的,和它最接近的城市是:南通、无锡、苏州、嘉兴、昆山、宁波、镇江。环深的活力也很强,代表城市有:惠州、东莞、佛山、珠海、江门、中山、汕头。环京一直是房客关注的重点,代表城市有:廊坊、保定。

    此外,部分经济实力较强的二线城市周边所带动的城市也可考虑。比如,厦门附近的漳州、合肥附近的六安、武汉附近的孝感、杭州附近的绍兴等。从区域位置上说,以上这些三四线与其他三四线不能等同对待。因为它们的特殊性是离开热点城市比较近,往往是数小时都市圈所能覆盖的城市。

    第二,要看这个三四线城市基础设施是否完善,交通是否通畅,在经济发展方面是否具有各自的特色。笔者认为,只有制造业和服务业都比较发达,才能解决更多的就业岗位,吸引更多外来人口的净流入。

    举个真实案例,内蒙古的鄂尔多斯的房价也曾一度被炒房客推上了天,但是当地经济增长方式比较单一(主要靠煤矿和羊毛),对外来人口缺乏足够的吸引力,到最后不仅房价泡沫被挤破,而且还有规模极其庞大的商品房被空置,只能沦为鬼城。

    第三,选择“去库存”压力并不大的,而且政策调控相对较轻的三四线城市。由于前些年房地产投资过热,大家一窝蜂的搞房地产开发建设,导致多数三四线城市出现严重的“去库存”问题。而只有少数部分三四线城市没有明显的去库存压力。如果现在要到三四线城市去投资,只能选择一些库存压力不大,比较容易消化城市。试想,如果一个三四线城市不算新房入市数量,仅存量房“去库存”就要耗费二到三年以上,那么巨大的库存会使现在的购房者沦为接盘侠。

    相对于一二线城市的高房价和严调控来说,三四线城市的确是价格“洼地”。但我们并不建议,大家都跑到三四线城市去投资炒房,因为潜在的不确定性风险很多。但如果投资者一定要参与其中的话,那么我提供给大家的以上几点建议,希望能够为您在投资三四线城市房产时提供参考,以便能规避风险。

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  • 让说房子是住的而不是炒的人情何以堪!?
    2017/7/2 21:21:20
  • d
    2017/7/2 17:33:35
  • 2017/7/2 17:28:30
  • 2017/7/2 17:16:01
  • 2017/7/2 17:09:27
  • 2017/7/2 16:49:40
  • 2017/7/2 16:42:41
  • 2017/7/2 16:35:03
  • 房价背后主要是当地的税收支持,有税收才有三甲医院重点学校社保补助街心绿化立交桥写字楼商业街区规划等等,而这些才是支持高房价的决定性因素……
    2017/7/2 14:55:57
  • 三四线城大规模拆迁(棚户区改造,旧城改造等)。


    据统计局公布5月份住房数据显示,蚌埠、北海、湛江等三四线城市房价环比领涨全国,一些更小的城市比如廊坊、黄山、张家口等,房价基本一年翻倍,俨然呈现小牛市的氛围。由此可见,三四线城市目前占据着中国房地产重要的地位,而且它的地位已从被动跟随到主动领涨阶段。

    三四线城市炒房风险很大,大家在购房时应采用有条件的筛选方式,以便尽可能的规避潜在的置业风险。第一,有区位优势的三四线城市可以考虑。从目前来看,比较显著的都市圈有环京(京津冀)、环沪(长三角)、环深(珠三角)城市群。环沪是整个中国经济聚集区最强的,和它最接近的城市是:南通、无锡、苏州、嘉兴、昆山、宁波、镇江。环深的活力也很强,代表城市有:惠州、东莞、佛山、珠海、江门、中山、汕头。环京一直是房客关注的重点,代表城市有:廊坊、保定。
    2017/7/2 13:14:17
  • 专家永远是砖家,那里是买方市场转移,而是三四线城大规模拆迁(棚户区改造,旧城改造等)。
    2017/7/2 11:22:53
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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草根简介


1975年生,毕业于上海财经大学国际金融专业。现任上海富大集团公司副总裁,兼理财杂志、投资客杂志、投资中国杂志的财经评论员。联系QQ: 446957993
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