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房地产上有顶下有底 区间波动是王道
2017-04-01
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    截止到3月29日,今年累计32个城市出台调控政策。

    调控的范围,主要位于环渤海、长江中游、长三角经济圈等地,也蔓延到了江西赣州等中小城市。

    调控的手法,包括提高隐性税收。如厦门发布新政,你要买180平米以下的“非豪宅”,对不起,请连续缴纳3年以上个税,或者缴纳社保。

    当地欢迎有钱的能买得起超级大房子的外地人,对连三年社保都缴不上的无业、中低收入群体关上了大门。话说回来,哪个城市不是这样“嫌贫爱富”呢?户口、户照都是抵挡中产以下群体的。

    另一个调控手法就是去杠杆,你买二套房,可以啊,认房又认贷,首付七成买房呗。如此一来,中国房地产根基被夯实,如果多数人买房首付七成,房地产即使跌到七成以下,也有人捏着一把房子不出手。

    最后两种办法是禁止交易,买房两年不准交易,相当于股市里的不准短线交易。提高假离婚风险,北京离婚一年之内买房按二套房处理。

    最后两种办法,是增加投机者的风险的。买房两年不能交易,利用杠杆的短期投机者风险就大了,谁知道两年之后市场怎么样?

    北京离婚买房的人面临双重风险,要获得优惠信贷,就不得不离婚一年以上。投资品最大的对手就是时间,一年的时间,保不齐政策会变,保不齐房价大跌,保不齐弄假成真,说不定央行取消优惠、连续加息。我能想到的最愚蠢的事,就是和你离婚买房。

    接下来,房价将进入稳定期,上有顶下有底,跟股市一个样。政策收紧,并不等于房价下跌,未来两年房地产市场依然保持稳定。

    第一个原因,资源仍然集中在热门城市,三大城市群中的热门城市是安全垫最厚的城市。资源集中、经济领先、财富聚集不变,炒房的热土也不会变。

    以北京学区房为例,为遏制疯狂的学区房炒作,今年北京幼升小将继续扩大多校划片,并通过随机摇号的方式确定具体的学校学位。买学区房的人很害怕,没有优秀教育资源加持,一夜之间,某些学区房就会恢复大杂院老旧平房的真身。

    但优质教育资源极端匮乏,名校在京外办分校的做法被叫停,两三年内还将在城六区新增25所优质校。北京城区的教育资源增加,托起了北京的整体房价。

    房价稳定是给已经脑羞成怒的政策制订部门一个面子,房价不稳,政策不停。但热门城市的资源溢价,长期来看足以对冲紧缩的政策。

    其次,目前房地产是千城千策,防止热的过热,冷的过冷,总体数据保持稳定。

    热门城市收紧房贷的同时,库存量高的三四线城市反而会放宽。官媒《经济参考报》3月29日发文指出,对于部分房价上涨较快的热点城市,整体上应严格控制贷款总量,主动上调贷款利率,适当收紧贷款条件,并提高贷款首付比例。

    而对多数三四线城市而言,房地产市场库存量居高不下,去库存压力仍然较大。商业银行应在风险可控的前提下,合理发挥住房信贷的杠杆作用,继续加大对居民合理购房的支持力度。我国城镇化还将持续较长时间,中小城市和城镇居民还有较强的购房需求未得到有效满足。

    估计库存消化量在一年以上的城市,房贷政策收得再紧也有限。

    最后也是最关键的是,货币政策再稳健,奈何基数太大,负债过高,购房投资是应对货币不值钱的无奈之举。

    货币主导者发出了警告,在3月海南博鳌论坛上,央行行长周小川明确表示,经过多年的量化宽松后,我们已经到达了这次周期的尾部,货币政策不再是宽松的了。

    比美联储更激进,中国央行今年已经两次隐性加息了,只不过大多数人并不当回事。我要收紧货币了——嘿嘿,你收你的币,我买我的房。

    根本原因是货币基数太大,即使以11%的增速,7年后广义货币翻番也将达到310万亿左右。如果现在吃个普通盒饭得要20块钱,辉山乳业一家企业就有百亿借款无法偿还,未来农村土地变成资产还得释放几十万亿人民币,怎么让人相信房价会跌?

    我早说过,最好的情况就是房地产价格稳定。货币购买力下降、民间存款增加,房价总体涨幅低于民间财富涨幅,就相当于下跌。通过几十年的时间,给房地产为座火山盖上盖子,以免有朝一日喷发玉日俱焚。

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  • 居民收入增加的重要前提之一是投资增长,工资福利等增长。要不就按人发钱?
    2017/4/1 13:42:15
  • 钱不会从天上掉下来,都是央行印出来并通过投资注入经济体的,债务已经累积很大,不宽松投资的钱又从何处找?
    2017/4/1 13:40:51
  • 民间存款增加?如何增加?
    2017/4/1 13:39:37
  • 每个有良知的中国人都知道高房价的危害,国家应该反思中国的房地产政策。国家应该是房产主权人,雇用建筑企业,以建筑成本以基础买房。现在的房产政策国家 、银行、房产商、炒房者全部是吸血鬼,是赤裸裸的剥削,比资本主义更加可恶。
    2017/4/1 10:40:18
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历史博士,财经论者。经济领域的市场派,文化上的保守主义者。以我手写我心,用事例与逻辑说话,对事不无小补,对己无愧于心,且文章不遭斧钺之害失去原意,于愿足矣。邮箱yetan@vip.sohu.com

从历史到现实,从经济到政治,期间并无轩轾,常有令人惊讶的相似之处。因此谴责任何以牺牲个人充当某种崇高理想祭品的行为,以及脱离生活常识的高深理论。赞赏尊重常识的理论,同情任何凭辛苦工作追求个人利益的行为。转型期的人面向不可知的未来,或许彷徨,但好在并未象但丁一样,对未来失去信心与感受。


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