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房产税实施后最好的经济结局是滞涨
2017-03-09
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    房产税什么时候出?起码今年不会出台。

    3月4日上午11时,十二届全国人大五次会议在人民大会堂新闻发布厅举行新闻发布会,傅莹女士表示,根据我的了解,我们今年没有把房地产税草案提请常委会审议的安排。有人大松一口气,且慢,傅女士还说,加快房地产税立法并适时推进改革,这是在党的十八届三中全会提出的改革任务中列出来的,所以本届人大常委会把制定房地产税法列入了五年立法规划。

    2020年会出台吗?如果实体经济实质好转,很有可能。

    房产税是会出台的,只是时间问题。在实体经济好转前,中国经济平稳发展主要靠固定资产投资,地方政府必须肩负起固定资产投资的重任,但是目前地方政府债务负担较重,土地财政又难以为继,未来房产税会成为地方收入来源的首选。

    有网友戏称,“国际上没有的税费,我们找个理由要征;国际上有的税,我们一定会征。”中国全面征收房产税几乎板上钉钉。

    民众最关心的还是,全面征收房产税能让房价下跌吗?

    房产税是政府最大的做空工具,实行房产税后,可能出现以下三种情况1.如果实体经济好转,政府征收2%左右的房产税,实体经济好转可以对冲房地产下行风险; 2,如果房地产库存下降、土地供应被人为控制,供应不足,房产税将转嫁给购房者。3.如果货币购买力下降,又没有其他投资品种,即使房产税推出成为常态后,热门城市房地产仍然是重要的投资品种。

    从国际上的经验来看,房产税对房价的影响也不同。德国和韩国在实施房产税后,房价涨速显著下降。英国房产税对于炒房客具有一定震慑作用,但总体上看对房地产市场影响有限,抑制房价上涨作用不明显。

    德国在实施房地产税制改革前,房价上涨快速。1987年税收改革以后,房价的年增长率为3.2%,相比改革前的5.7%有一定比例的下降。1996年税收改革之后,房价的年增长率为-5.7%,相比改革前的-2.7%,变化较明显。

    韩国自2005年开始的房地产税制改革取得了较大的成效。2007年4月,随着一系列调控政策,韩国各地房价在自2005年1月持续上涨2年3个月后,首次实现同时下降。2008年,韩国房价基本保持平稳。特别是2008年以后,韩国的房屋购买价格同比涨幅最高只有5.3%,最低的2013年还有所下降。

    从韩国经验看,征收房产税可以起到稳定房价的目标,否则首尔房价就上天了。但韩国不是移民国家,如伦敦等地当来自俄国、中东、中国的移民数量大升时,房价也同步大涨。同理可以参见加拿大、澳大利亚、美国的移民城市。

    国内投资者需要注意的是,如果中国全面征收房产税,那么它绝不会像上海和重庆试点那样轻描淡写,这两个城市的房产税试点已经被认为并不那么成功,土地收益远超房产税,接下来房产税会让人痛,中国房地产市场投资的逻辑将发生根本性改变——

    房产持有成本上升,租金回报率将受到重视,房价的合理价格很大程度上受持有成本和收益影响。

    根据当前房价和要求回报率,城市新居民很可能会过的更加悲惨。底线是,他们可以买不起房子,但是不能连租都租不起房子。从居民能承担的最高房租角度,上海的理论房价该是多少呢?

    2016年上海平均工资6378元,年收入为76536元。一般而言,居民合理的房租/收入比为25%,假设最多能承受的比例为50%,那么居民每年最多支出的房租金额为38268元。投资者1年期要求回报率为4.36%,人均租房面积24平米,0.5%、1%和2%的房产税对应的每平米理论房价分别为32808元、29748元和25070元,而上海2月份上海二手房成交均价为54321元。

    即使租客房租提升到最大可承受范围,上海房价理论上海应该下跌39.6%、45.2%和53.8%。如果按照合理的居民房租收入比计算,上海房价理论跌幅分别为69.8%、72.6%和76.9%。

    在房产税实施以后,租客和屋主之间就面临这样一个矛盾,屋主需要把由房产税带来的额外成本转嫁给租客,但是以当前租客的收入水平来看,他们无法承担这个成本。

    因此,房产税实施就会出现这三种情况:1.租客不增加房租成本,上海房价下跌到理论水平;2.上海房价稳定,房产税转嫁到租客身上,这就需要租客的工资大幅提升;3.上海房价稳定、房产税转嫁到租客身上,但是租客工资不增加,这会导致租客因无力承担房租而离开上海。4.租客工资增加、房租增加和房价下跌,部分租客离开上海。

    很遗憾,前三种情况都会引发危机,第四种情况出现也不好应对。

    如果房价短期内大幅下跌,银行将会增加大量坏账,人民币汇率也将受到冲击。整个房地产业拉动了中国最终国内需求的四分之一,楼市萧条,中国经济也将进入衰退。

    如果工人工资短期内大幅上升,企业会因成本上升而大面积关门。即使硬承担下来了,中国也将面临恶性通胀。当恶性通胀出现的时候,居民理智的做法就是,增加负债,因此房地产将进一步受到追捧,房价将迎来新一轮暴涨。这是一个死循环。

    如果劳动力离开上海,企业将面临用工短缺,工人薪资也会大幅上升,接下来会重复第二种情况。

    最后一种情况是前面三种情况的折中,滞涨。在这种情况下,黄金、商品、美元是最佳的资产组合。

    总而言之,中国实施房产税只是时间问题。房产税实施后,最好的结果也就是滞涨。(时芳胜)

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  • 本文没有论证清楚征税的方式。按博主的方法是对房价征税,或者资产价值征税。我认为这种可能性小,房价始终在变动,可操作性差。而且房屋空置和出租肯定征税的策略肯定不一样。因而博主的推论不存在。
    2017/3/9 16:21:05
  • 博主的逻辑简直一塌糊涂,结论自然是耸人听闻的。你们房奴主阶级已经通过三块表戴的力量把房地产税掐死在摇篮里了,还要这样黑白颠倒地胡乱分析吗?当了婊子,就别又想立个牌坊!

    这篇文章完全是站在房奴主的立场上进行的意淫推导。例如:

    1)......“如果实体经济好转,政府征收2%左右的房产税”...

    点评:工薪阶层一个月拿3-4千块的工资糊口尚且要被缴纳20%的个人所得税,TMD房叔房婶囤房勒索房奴用的暴利工具——房子,居然只想征2%的税??连中国平均通胀率都不到,这收的税还不够下面税务人员的人工成本。你也好意思这么算!

    2)。。。。 在房产税实施以后,租客和屋主之间就面临这样一个矛盾,屋主需要把由房产税带来的额外成本转嫁给租客,但是以当前租客的收入水平来看,他们无法承担这个成本。。。。

    点评:合着这房地产税还没出台呢,房奴主们就开始意淫全盘转嫁给刚需租客身上了。怪不得博主算出的税点这么低,原来是假设“房地产税全部由无房的租客来转嫁承担”啊!
        基于这个假设,那也就可以推出:房价还可以无限制的涨啊,因为囤房子的房奴主们可以把每年交的税都累加到房价里面去,然后逼后来的接盘侠全部埋单啊!这不就全部转嫁给下家了吗?
        做你的春秋大梦去吧!你当将来的房地产市场还是买方市场吗??将来的房子还有人抢着租吗?搞笑!中国大城市的人口已经见顶了,凡是房均价超过3万的城市,人口现在都已经开始外流了。制造业工厂也已经开始搬去湖北,江西,重庆、河南等二线城市了,所以农民工,即产业工人不会再涌向北上广深。白领阶层只要是还没有在一线城市里买房子,过不了几年就会转移到武汉,郑州,重庆等有经济活力的二线城市安家,脑子进水了的租客才想长期飘在北上广。再加上人口老龄化后,一大批老人辞去;还有淘宝,京东秒杀一切一线城市里的高价店铺,小商小贩阿姨保姆付不起房租,很多都会去二线城市生活。你再算算还有哪些人去上海租房子?
    呵呵,房奴主真是想得美啊,房子囤着勒索刚需,房地产税打包到房租里面去勒索租客,世界都围着他们转,刚需一个一个就像SB任你宰割?他们长着脚,会用脚投票。

    最后顺着博主的逻辑问一句,假如房奴主的房子没有人租,房奴主难道打算抗税?!

    3)。。。。如果房价短期内大幅下跌,银行将会增加大量坏账,人民币汇率也将受到冲击。整个房地产业拉动了中国最终国内需求的四分之一,楼市萧条,中国经济也将进入衰退。。。。

    点评:这是长期房奴主集团灌输给大众的逻辑。2016一线城市的房子已经去库存给房奴家庭了,银行贷给房地产商的钱已经收回来了,不存在什么大量坏账。而刚需房奴只贷了自己一套自住房,而且都交了3成首付,大部分人无论房价涨跌都是自己住的,30年后房价还会通胀到那个数字,所以不会断供,哪儿来的坏账?
    唯一断供的就是纯粹的炒房客,资金链断裂之后,银行没收房产,然后拍卖啊!他们不是已经交了3成首付吗?房子就算半价拍卖出去了,这7成按揭里也收回了5成啦!还有2成贷款,呵呵,要是在西方资本主义国家里,就真是坏账啦,因为炒房客破产保护。但是这儿是在中国,中国法律里根本就不存在个人房贷的破产保护!除非是炒房客跳楼自杀了,家里妻儿全都死绝了,这2成贷款才真正成为坏账。否则,炒房客家庭就算跑到天涯海角,就算还款还到白头,也一直连本带息的背着这笔债。哪儿来的那么多银行坏账?!

    “整个房地产业拉动了中国最终国内需求的四分之一”,这个更是因果倒置的强盗逻辑。本来正常家庭的吃喝拉撒衣食住行里,住房应该只占一小部分开支。结果因为房奴主阶级的强取豪夺、敲诈勒索,把房价炒上了天,结果让正常的中国家庭把全部收入的一半以上都缴纳给了房奴主,从而导致了“整个房地产业占用了中国最终国内需求的四分之一”的结果。假如,将来房价腰斩了,房租等费用也相应减少,正常家庭就不用关灯吃面啦,就有多的活钱去正常消费啦!这不就是促进真正的消费吗??

    4)。。。如果工人工资短期内大幅上升,企业会因成本上升而大面积关门。即使硬承担下来了,中国也将面临恶性通胀。当恶性通胀出现的时候,居民理智的做法就是,增加负债,因此房地产将进一步受到追捧,房价将迎来新一轮暴涨。这是一个死循环。。。

    点评: 博主这个推导是强加了一个前提假设:“上海市跟外界隔绝,人口根本逃不出去,只能在原地死循环。房奴主把房地产税强行转嫁给刚需租客头上,而且不降房租!”。本来上海房价上涨,导致城市里的一切成本都上涨,这已经是有目共睹的事实。将来,房地产税导致房价下跌,从而降低了城市里的一切基础成本,所以工人的工资应该可以有所下降啊,因为不用费那么多钱到房子上了啊!而博主的强盗逻辑,让房奴主一分钱损失都没有地再次抢劫刚需和租客,而且租客们无路可逃,只能任人宰割。在这种情况下,上海工人的工资才会大幅上升,因为又被房奴主抢劫了啊!!后面嘛,当然上海就通胀了啊,然后房奴主们又开始囤房去抢劫更多的刚需。
    旧社会的地主就靠土地剥削农民,然后再囤地,再剥削更多的农民...这是一个死循环,直到新中国的土改之后才被打破。它成立的前提条件是“封建地主专政,农民任人宰割,也不能逃到村庄外边去”。

    5)如果劳动力离开上海,企业将面临用工短缺,工人薪资也会大幅上升,接下来会重复第二种情况。

    点评:这个已经在进行中,跟房地产税没关系。上海自从房子涨成天价后,制造业已经被基本消灭掉了。企业和劳动力正在离开上海,搬去去中西部城市了,最近的搬去昆山啦!大部分工人走了,剩下那点儿工人的薪资大幅上升有什么大不了了?在这种情况下,房奴主的房子还会有人抢着租吗?房奴主还是一门心思地要租客全盘承担他转嫁的房地产税吗?

    6) 最后一种情况(租客工资增加、房租增加和房价下跌,部分租客离开上海。)是前面三种情况的折中,滞涨。

    点评:我不知道博主用的什么逻辑推导出“滞涨”的。上海打工者工资涨了,房租或房价按揭也被房地产税降下去了,他们还离开上海干什么?活不下去了才走啊,现在生活条件改善而来,为什么不留在上海享受一线城市的优良资源?

    在这种情况下,上海的物价会不会涨,我不敢肯定,反正消费市场肯定是繁荣起来了,但是因为房价下降了,整个城市的一般成本是下降了。我估计在这种情况下,上海的物价最起码是能够保持稳定,凭什么涨呢?就因为打工者手里的票子多了?商店的老板们眼红就想涨价??又是跟前面一样的强盗逻辑!物价涨不涨,要看供求关系啊,上海如果消费力提高了,外埠的商品流、第三产业人口流就会回来,供需不见得趋紧啊!明摆着整个城市的经济活力提高了,哪儿来的“滞”?

    “滞涨”是“生产停滞,通货膨胀”的缩写啊,第四种情况应该是“生产生活繁荣,物价稳定”啊!
    2017/3/9 13:43:49
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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草根简介


历史博士,财经论者。经济领域的市场派,文化上的保守主义者。以我手写我心,用事例与逻辑说话,对事不无小补,对己无愧于心,且文章不遭斧钺之害失去原意,于愿足矣。邮箱yetan@vip.sohu.com

从历史到现实,从经济到政治,期间并无轩轾,常有令人惊讶的相似之处。因此谴责任何以牺牲个人充当某种崇高理想祭品的行为,以及脱离生活常识的高深理论。赞赏尊重常识的理论,同情任何凭辛苦工作追求个人利益的行为。转型期的人面向不可知的未来,或许彷徨,但好在并未象但丁一样,对未来失去信心与感受。


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