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鸡年,中国房地产市场繁荣并没有结束
2017-02-06
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    春节假期之后,市场看到的是,2016年国内一些热点城市的房地产市场的销售量基本上进入冰冻期。在春节期间,这些热点城市的住房销售不仅在于急然下跌,更在于出现零销售。有新闻媒体报道,这些住房热点城市卖房子的人要多于来看房子的人。可以说,在当前的市场条件下,这种情况的出现最平常不过了,并不是什么大不了的事情,这种情况市场早就预测到了。

    因为,在2016年930房地产宏观调控之后,中央已经明确地提出住房是用来住房,不是用来投资炒作的,所以要遏制房地产泡沫,要挤出房地产市场泡沫。尽管当前的遏制房地产市场泡沫的政策还没有对路,或还没有打在点子上,但方向则是对的。

    对于2016年中国房地产市场的热点城市来看,基本上就是一个投机炒作的市场,2016年疯狂进入房地产市场购买住房者基本上是住房投机炒作者或持有多套住房的居民。有央行过度扩张的银行信贷政策,这些人岂能不涌房地产市场?房地产市场价格岂能不短期内炒作到天上去?也就是在一年多的时间里,深圳、上海、北京等的住房价格就炒作到10万元一平方米了!不少2016年的房地产热点城市的房价当年翻番。而这些城市的房价越是快速上涨,房地产投机炒作者越是会涌房地产市场,房价越是会快速上涨。资产的价格就是会在这种情况下疯狂及积聚巨大泡沫了。可以说,2016年这些房地产热点城市,哪一个城市房地产泡沫不是吹得巨大呢?

    当中央政府看到这些城市的房地产泡沫吹得巨大,市场面临着巨大的风险时,肯定会对这个政策市的房地产市场出手,否则中国的房地产市场一旦破灭,更是一发不可收拾。所以2016年930房地产宏观调控政策出台,目的就是要遏制房地产泡沫再次吹大,就是要挤出这些城市的房地产泡沫。但是930后的房地产宏观调控政策,表面上是要让房地产市场回归到居住功能,要遏制这些城市房地产价格快速上涨,但是这些调控政策并没有从根子上或实来把住房消费与投资区分开,用有效的经济杠杆来遏制房价疯狂上涨,而是这些政策希望让上一年涨得过快房价不再涨上去,让这些城市的房价稳定在现有价格水平上。如果这样,要让房价回归理性及挤出房地产市场泡沫根本就不可能。

    所以930宏观调控政策的重点是放在全面清理及禁止五花八门的首付贷,及全面提高持有住房者的首付比例上。无论是把住房首付比例提高到50-70%,还是禁止居民利用银行信贷购买第三住房,及在全国的征集体系内认房又认贷等,目的就是要降低已经持有住房者进入市场的杠杆,让这些住房投资炒作者无法进入住房市场。可以说,对于这些房地产热点城市,当前房地产市场价格,在只有住房投机炒作才有能力进入市场的情况下,而通过银行信贷阻止住房投机者再进入房地产市场,那么这些热点城市的住房市场销售突然全面冰冻也就正常了。

    不过,由于这些热点城市的房地产调控政策并没有真正触及到让住房回归居住功能的政策要害,地方政府希望稳定房价,所以这些城市住房投机炒作者基本上会认为政府是不意愿让房价下来的,只要这些城市的房地产市场价格有下跌的风吹草动,地方政府就有可能出来救市。在这种情况下,这些城市的住房投机者,想进入者不进入,持有多套住房者也不会把手中住房卖出退出市场。今年这些城市的房地产市场就可能出现这种僵持的局面。住房价格不下跌,但住房销售量急速下跌。而且这些城市的房地产市场的僵持局面可能持续到十九大召开之后。他们会观察十九大中央对房地产市场到底会如何定位。

    当然,对于2016年房地产20多个热点城市之外的城市来说,鸡年可能是一个难得发展的机会。因为,2016年,全国的住房投机炒作者把焦点放在这20多个热点城市上,所以全面的资金大多数都流入这些城市的房地产市场。但是在930房地产调控政策出台之后,热点城市的房地产市场已经无法再炒作了,而2016年20多个热点城市之外城市的房地产政策还是基本上没有多少变化,实施的房地产政策是一城一策或因城施策。在他们看来,这些城市有房地产的炒作机会。

    对于2016年房地产20多个热点之外的城市来说,尽管2016年没有出现火热的局面,但不少城市房地产市场已经在不温不火的发展起来,而且这些城市的房价也出现持续18个月以上缓慢上涨的趋势。2016年这些城市之所以没有火热,问题就在于住房投机炒作者把焦点放在20多个热点城市。如果2017年受政策限制而不能再在热点城市炒作住房了,那么只要非热点城市的房价还在上涨,中国的住房投机炒作者就可能把炒作的重点移师到没有受到政策限制的非热点城市。因为,当前这些非热点城市不仅房价还是在上涨(只是涨幅不如2016年的热点城市),而且房地产政策与促使2016年疯狂炒作热点城市的房地产政策一样。今年一月份银行信贷可能出现爆炸式增长,这有可能与房地产市场炒作已经移师到这些非热点房地产市场有关。

    而这种房地产炒作移师非热点城市,并不会向所有的非热点城市的全面铺开,可能同样会如2016年房地产炒作那样一个城市向另一个蔓延。这可能是中央政府所要看到。也就是说,只要央行对房地产过度信贷扩张的政策不改变,2017年同样会出现房地产繁荣,只不过繁荣的城市不同罢了。

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  • 面对严峻的经济形势,如果ZF还执迷不悟的维护经济泡沫,只有死路一条。何况,世界已经进入到了战国时代,外部压力促使内部的统治者做出理性抉择,尽快解决内部问题,安内攘外。种种迹象表明,中央已经开始朝着挤泡沫的正确方向前进了。这是值得肯定的。

    至于怎么挤泡沫的阵痛最小,这个问题我之前反复已经建议过,第一步就是彻底冻结二手房交易,至少10-30年,我建议是30年。没有成交就没有成交价,也就无所谓房价跌不跌,崩盘不崩盘了。因为根本没有房屋交易,所以没有新的价格出现。看来中央已经采纳了这一策略冻结了巨大的房泡泡。但是这种状态是不稳定的,必须展开其他手段,把泡沫化解与无形,否则冰冻的房泡泡还是一个堰塞湖,随时可能以其他形式爆发。例如,日本式的滞涨20年。在北上广深等一线城市,滞涨已经在蔓延,高效企业被挤出,人口的挤出效应会滞后几年,将来人口也会被挤出。现在的香港面临的问题就是这些滞涨城市的未来,或者东北那种人去楼空的未来。估计除了川普,谁也不希望中国的一二线城市都陷入滞涨和萧条吧!

    我建议后续开展以下一些策略,化解冻结的房泡泡:

    1. 明确提出,“冻结房价,让炒房者套牢30年“的政策口号,宣告这一代人炒房游戏game over,30年后再解禁。这既灭了30年内炒房的念头,又给房奴们以长期保值的“感觉”,30年后房子还是值钱的,只是禁止流通30年而已。

    2. 银行停止房贷30年。在这30年内,运用法律手段,确保现有按揭协议得到长期执行,如果债务人恶意违约,按类似信用卡恶意透支的处理方法处理债务。银行的贷款应该服务于实业和群众消费,而不是吹泡泡。

    3.一二线城市ZF承诺无限量增大公租房,廉租房的供给(实际上没必要真的搞大兴土木,只是为了30年内彻底消灭购房需求,改变民众的预期),彻底改变游戏规则,让刚需主要靠长租房解决城市生存问题。长租房就能结婚生子,安家落户,解决学区...,让刚需30年内不再需要购房。

    4. 国家建立房屋托管机构,为一些资不抵债的炒房客收尸,为银行坏账遮丑,低价接管银行或法院征收的抵债闲置房,装修后转化为公租房供给。私人房东也可以申请将空闲房屋托管给上述机构,但需要签署长期协议(20年以上),分享房租。(这些应该是政府承诺的无限量公租房的主要来源,中国房子已经大大过量了,不需要再建)

    5、全面开征高额房地产稅(自住房免稅),逼迫囤房者将多余房屋托管给国家指定机构,以达到合法避税的目的。这样就盘活了所有的闲置房资源。这么一来,其实房地产税是收不了一分钱的。自住房免了稅。房叔房婶们如果不是脑袋进水了,也一定会把房子托管出去来避税,所以实际上,房地产稅是以公租房的房租形式收的。房叔房婶们感谢托管机构替他们避税,还代劳收租。刚需很感激ZF提供了廉价居住条件,交房租(稅)交得心甘情愿。地方政府没花什么钱就提供了大量的公租房出租,以某些行政手段打击私人出租房,就可以垄断当地的租房市场,公租房的租金及物业收入是最稳定的现金流,维持地方开支应该是足够的。囤房者那头不是还可以扣一部分房屋托管费什么的。这样比赤裸裸的收房地产稅要亲民多了。
        将来30年内,地方政府吃的是“人头稅”。工商业越发达,本地居民就越多,外来移民也就越多,政府的公租房上缴的租金也就越多。为了改善政府的收支,它有动力去提供更好的服务给实业,而不是靠横征暴敛地征收超级地租续命。

    6.对于3-4线城市的房地产库存,不要再考虑卖房的策略了,识时务为俊杰,炒房游戏实际上已经game over了。一律可以转化为地方政府和银行持股的公租房公司提供有偿的公共服务,过去的债务转化为公租房公司的股份。为了消化这部分库存,要有组织的引导东南沿海的低端制造业搬迁到三四线城市去。有了工商业入驻,工薪阶层就多了,公租房就开始赚现金流了。

    7.改革养老制度,一二线城市同三四线城市间可以对接,把北上广深等一二线城市的老人集体迁往三四线城市养老,这样也就双赢了。老人去了三四线城市,用同样的养老金可以享受更高档的服务。一二线城市就释放了一大波公租房供给。三四线城市的公租房有了稳定的现金流。

    只要中央是真的想割房地产肿瘤,办法总是有的,我这里只是抛砖引玉而已。以前找一堆理由,绑架这个,绑架那个,都是借口,其实不是没办法,只是不想割而已。
    2017/2/8 3:15:55
  • 鸡年,中国房地产市场繁荣并没有结束

    鸡年中国房地产市场的继续繁荣,说明中央已经明确地提出的住房是用来住房,不是用来投资炒作的指示,落实的可能性就难说了。
    2017/2/6 20:59:59
  • 看看现在三四线城市新房卖不动,旧房无人买,还鼓吹房地产繁荣,不会好心!
    2017/2/6 17:57:55
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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草根简介


1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室主任。联系邮件:yixrong@vip.sina.com



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