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如何才能让住房回归到居住功能?
2016-12-20
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    据报道,中央经济工作会议12月14日至16日在北京举行。这次会议最大的亮点就是对中国的房地产市场或住房的性质重新定位,即“房子是用来住的,不是用来炒作的”。如果这个原则能够真正地落实,并转化为相关的各种房地政策,那么从2017年开始,中国的房地产市场将发生根本性转变,而且这种房地产市场的转变将给中国楼市带来翻天覆地的变化。对此无论是地方政府、房地产企业、住房的投资者,还是住房消费者都不得不密切关注,因为这种转变是一次重大的利益关系调整。

    在今年的中央经济工作会议的公告中,明确表示中国住房市场要回归到它的基本居住功能,而要去除房地产投机炒作的赚钱功能。会议公告指出,要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止大起大落。要在宏观上管住货币,微观信贷政策要支持合理自住购房,严格限制信贷流向投资投机性购房。同时还要求地方政府对房地产市场承担主体责任,增加住房的供应,让一线城市的居民分流到周边区域,发展住房的租赁市场,整顿房地产市场交易秩序等

    从这次中央经济工作会议公告的内容来看,未来房地产市场的发展原则是确立了,住房就是要回归到它的居住功能,要去除房地产的赚钱功能。也就是说,要让当前中国房地产市场由投资炒作为主导的市场转型为以消费为主导市场,让房地产市场的性质发生根本性的转变。可以说,未来中国房地产市场发展原则是确立了,这也让中国房地产市场走向正确的路上。但是这个原则要具体地落实可能会存在一定的差距。

    从当前已经的房地产政策来看,对住房投资炒作进行限制的房地产政策只是对住房购买资格的限制政策,比如有一些城市对持有第二套住房购买房者的首付比例提高,以此来降低投资杠杆比例,有一些城市对购买第三套住房者禁止贷款等,但是这些政策要对住房的投资与消费在事前进行严格界定清楚不仅成本高,而且如果房价还在上涨,住房投资者还可以通过不同的方式来规避这种限制。比如首付贷的出现就是最好的一个例子。

    还有,如果让住房回归居住功能还准备从增加住房供应,及购买住房者分流进入租房市场等方式入手,而不是对住房的投资与消费进入严格地界定,那么这些政策要让当前中国以住房投资者为主导的市场转型为以消费为主导的市场同样是不可能的。因为,住房的两种性质没有界定清楚,住房既可投资也可消费,住房投资者出价肯定会高于住房消费者,最后还是投机炒作者在主导市场,特别是住房购买是有利可图时,增加住房供给只是让住房投资者有更多的投资机会,只是在现行的政策上增加了一些投资者进入成本而已。

    所以,要让住房回归到居住功能而不是赚钱的工具,最重要的经济杠杆就得对住房性质在事中及事后用税收政策进行严格界定。因为,住房投机炒作者要达到其投资之目的就必须通过交易的方式来现实。如果购买的住房没有进行交易,其投资收益是无法实现的,也不知道购买住房者是用于投资还是用于消费。所以,住房的交易税及交易所得税是界定住房是投资品及消费品的最好的方式。

    比如要限制住房短期投机炒作,可以对持有一套以上住房的交易者进行严厉的征税。在香港为了打击住房的投机炒作,一般的住房契税或交易税为15%。还有,如果是购买住房之后在半年内交易再征收20%住房交易税;对于购买之后一年内交易的再征收15%交易税;而购买之后二年内交易的征收10%的交易税。同时,不是香港本地居民到香港购买住房还得征收15%的交易税等。而香港的住房交所得税是15%。而这些税收对住房投机炒作的限制是十分重要的。

    但是在日本及美国住房交易所得税征收的税率是采取累进的方式,即持有一套住房交易后获得的所得再在半年内购买一套住房,其交易所得税是免征的。如果是持有一套住房,第二套以上的住房交易所得税是采取的累进的方式,所得收益率越高,其征收税率也越高。在日本,最高的住房交易所得税率可达75%。再加上住房物业税及、住房遗产税、住房空置税等,都是限制住房投机炒作的最好工具。

    可以说,如果能够在住房交易税及住房交易所得税入手,就能够清楚界定住房的性质,对住房投机炒作收益通过税收的方式收回,让住房投机炒作无利可图。如果这样才能够把住房的投机炒作的赚钱工具去除。如果不采取严格的税收政策把住房的投机炒作与消费区分开,让投机炒作无利图,那么要想让中国住房市场回归到居住功能是根本不可能的。

    当然住房市场的性质调整,其实就是一种利益关系重组与调整,这种对绝大多数人或中低收入者来说当然是有利,对少数住房投机炒作者或手上持有过多住房的人来说当然是不利。所以,要让住房市场回归到居住功能的政策出台,都会受到各种既得利益者严重阻碍。所中央对住房市场重新定位是相当正确的,它将中国住房市场走向健康之路,但要让这个原则转化为具体房地产政策估计会是一个缓慢的过程。但是中国的住房市场转型越是缓慢,整个社会可能付出的代价与成本会越高。只有快刀斩乱麻式地调整,尽管会引起房地产市场短期阵痛,却能够让中国经济及房地产市场很快就走出当前困境,否则中国住房市场居住原则很难落实。何去何从,希望中央政府深思!

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  • 要让房子回到居住功能,矫枉过正,严厉打击投机之风,设置简单易行的重税是重要的一环,要让投机者知难而退,让投机者自动吐出多余房源,不能长时间垄断扰乱市场,成为阻挠房价合理回归的阻力。
    2016/12/24 13:22:29
  • 征收房产保有环节一定的税收,包括房产商的和其他持有者的,在租赁市场对租金超出一定水平的征税,还怕投机者不把房子放出来?!关键还是看政策制定者站在谁的立场。
    2016/12/22 21:44:01
  • 让住房回到居住功能,首先必须要明确土地公有的性质和界限,多余房产不能垄断在少数人手里成为盘剥的工具,超过自住的多套房产,应在政策,财税各个方面严加限制。政府机构应在前期的政策和税收与后期的管理发挥主动和积极作用。从房产税和个人财产公开迟迟不能推进来看,是制度的设计无法切断放纵利益之手,可以预见,如果不从根本入手,财税的制定不仅难以科学,住房也难以回到居住的功能,收税的执法成本和权力的寻租又将成为新的难题。
    2016/12/21 11:59:30
  • 11
    大头不是抄房。
    我建房,建完卖,这个时候有几个抄的,也有几个是消费的,但这不是主要的。我不得不找企业借钱,然后把房子押给它——我一边押给它,一边还可以卖(销楼处还保留,多余的大家一走分)。
    我从企业拿到了钱,然后就可以进行其余的开发。

    房产业的属性决定了需要寻找接盘的资金,或者说中转资金。如果没有,这个行业就只能死。如果没有,房产业又要能生存,那么只能是降地价,让房产业不再是一个要大资金的项目。
    2016/12/21 11:19:37
  • 中国房地产问题,在很长一段时间内,无解!炒房者是聪明的,手中握有大量房产,押注的不是刚需,也不是金融货币政策;而是最强大中央政府对现今一切的掌控能力!炒房者,才真正是与精英决策层同呼吸、共命运!这点,他们绝对摸准了、看准了!
    2016/12/21 11:11:23
  • 一定要了解企业是如何运作的。然后再拿出你的想法。
    如果你的想法一定也不符合企业,或者企业只能死,那么企业也只有暗渡陈仓了。
    2016/12/21 10:56:21
  • 搞马列的,很难细细地想经济事,做出的政策只具有形式。

    房产,是大资金项目。财务费用高,房产开发者,不具备与百姓讨价还价的时间。因此,必定要出现下面的情形:开发商在项目完工后半年之内(做不到的,一定完蛋),一定会找到接盘者——或者押给银行,或者押给某企业,或者交易商,或者是抄房者。

    如果房子明上的市价为一万,房子押给中间商一般只有五千(没有全部产权,也不办证)。作为合作,后期上涨的部分,中间商与开发商都会参与分成。


    大家要明白一点。只有早期的情形,开发商才是直接把房买给住户。后来的模式,都是整体转移。为什么要这么做?几万的地价,房价仅仅高了万把,这个资金量太大,开发商拖不起。


    要查多套房的情形很难。因为很多很多是以借贷形式临时转移,不存在产权证的办理。
    2016/12/21 10:54:22
  • 之前新闻说上市公司出售住房保业绩保壳,企业怎么可以购买住房呢?,只能买写字楼办公楼厂房,这政策真是见鬼了
    2016/12/21 10:27:26
  • 面对国内这庞大的,乱入牛毛的房产市场,我们现在最首要完成的是,先弄清谁家有几套房,快速实现全国联网,采取先易后难的策略,可执行对拥有大量房产者,比如从家庭有超过五套房产的开始先下手整治。不交易,收取当地平均租房费30%租赁费,出售收取30%的交易税,从五套起,多一套,加收多一个点,最多至100%,在如此震慑力的打压下,房地产市场自然会迅速降温。这是最捷径最得民心的大好事。
    2016/12/21 9:19:30
  • 房地产相关政策法规的制定者,无一不是名下房产值千万的业主。难道可以指望这些业主会想方设法让自己的产业不断缩水吗?
    2016/12/21 1:55:42
  • 如何才能让住房回归到居住功能?
    =============
    1、高房价问题,我们的经济学者,包括决策层,搞错了对象。
    2、高房价问题,仅仅是表象;
        高房价问题的背后,是过剩资本。
    3、什么意思?
        高房价问题的本质是:过剩资本问题。
    4、解决高房价问题,本质是解决过剩资本问题。
        过剩资本,如何解决,才是问题的关键。
    5、别再错把【牛皮】当【牛肉】了。
    2016/12/20 21:41:18
  • 房子是用来住的,不是用来炒作的社会问题,延续了几十年,当今提上议事日程。恢复房子的居住价值,对绝大多数人或中低收入者来说当然是有利,能否兑现,是取信于民的关键。
    2016/12/20 21:28:54
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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草根简介


1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室主任。联系邮件:yixrong@vip.sina.com



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