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消极调控为何成地方主流
2016-12-08
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    编者按:据中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心11月30日共同发布《中国住房发展报告(2016-2017)》(下称《报告》)中了解到,一二线城市出现“暴涨恐慌”,三四线城市库存巨量而又开发仍继。《报告》指出,地方政府消极调控是房价暴涨和市场恐慌的重要原因。那么,地方政府为何持续“消极”,“消极调控”为何成地方主流?且看下文分解。

    一、地方发展的“跃进性”指标是楼市乱象的主因

    (一)《报告》暴露出顶层设计者们的浅表与玄虚

    1.对问题的成因分析流于浅表,问题根源未锁定

    《报告》分析,经济下行、人民币贬值、资产荒、实体经济不景气与城市分化是引发楼市局部过热的重要环境条件;驱动全社会支持或从事房地产投资投机的利益机制是导致楼市局部过热的深层根源;市场主体合作博弈是楼巿局部过热的整体原因;巨量资金导入是楼市局部过热的主要源头;“地王”频出是加速楼市过热与恐慌的直接原因;地方政府消极调控是房价暴涨和市场恐慌的重要原因。

    《报告》指出,在固有的制度漏洞之下,楼市局部过热及其一系列问题的产生,是购房者、开发商、金融机构、中介等市场主体以及政府部门,其于利益追求和心理预期开展合作博弈的结果。

    几乎所有上述观点都成立。但是,话虽有理,却流于浅表。人们难免要问:局面何时改观,成因怎样根绝?这是一个严峻的问题,不仅仅是回答人们的疑惑,更重要的是找准问题的主因,才能对症配套下药,使之药到病除!

    2.治理乱象的建议流于玄虚,于事无补

    先看报告建议:为避免楼市调整过犹不及为金融稳定与经济增长带来压力,需要完善短期政策引导楼市软着陆。紧持“虚实结合,主动周控”、“长短结合,标本兼治”、“边调边看,逐步完善”“分城施策,协同作战”等调控施策原则。

    具有真理性质的建议,却过于形上,流于玄虚!基于此指导原则之下,人们还得从头寻找病因与对策。

    (二)地方发展计划中的高增长指标是楼市混乱之宗

    1.先寻主因

    依附于地产开发的不切发展实际的高增长是“消极调控”(也可以理解为消极对抗)之源和楼市混乱之宗。例如“三公”超标乱象、基建过热等皆是其所派生。这厢上级要增长幅度,那厢地方财政(主要是经济发展与公共事业需要)要开支,更有财大气粗的耗费习惯养成条件下的团队协力需要一时难以改变的悲哀。如此三重压力之下,地方只好虚以委蛇,几头兼顾。

    调控不力或消极对抗非地方官员不愿(试问:谁不愿仕途平安、轻松生活),实则是无力扭转,随大流得过且过走着瞧!

    2.断脐非易

    于公,由于层层加码的增幅指标所迫、财政需要,而绝大多数地方的经济培育尚未成型,税源有限,高投入和超前耗费,加上中央摄取过多等换做何人,都不可避免地持续“土地财政”。

    于私,不愿当失败者而随大流保官位,顾名声并保家人;害怕枪打出头鸟而不敢向上指责和反应实际问题。当然,违法乱纪的利益链条不愿斩断也在个别人身上作怪。

    二、主流既成,如何转圜消极调控从而实现中国经济软着陆

    《报告》呼吁,未来需要在四个方面着手构建长效机制:调整发展战略,让房地产与宏观经济、城市化协调发展;加快相关制度改革,释放新需求去库存并对冲市场调整;在土地、金融、财税等关键领域实现改革突破,铲除经济房地产化及波动的根基;健全楼市调控的工作机制,完善楼市调控的问责机制。基于此,中国社会科学院财经战略研究院院长助理、倪鹏飞研究员建议:“推进中国经济去房地产化,促进房地产稳定健康发展,释放新需求去库存并对冲市场调整,关键是建立一套让房地产利润平均化的市场调节机制与政府调控机制,让政府部门与市场相关主体积极又理性地参与促进房地产发展。”

    诚然,其呼吁和建议不无道理,其途径选择与方法举措皆是必要之着。但是,依附于“土地财政”的经济“较快增长”指标不调整,地方压力未减轻、负重包袱未卸掉,应付性质的“消极调控”仍将变形性存续,中国经济的泡沫只会越吹越大!

    是时候了,或釜底抽薪、或刀斩乱麻从源头治理抓起,然后施行多措并举的惯常配套政策来消除“消极调控”并校准中国经济,使之实现软着陆并持续健康发展。其建议如下:

    (一)重启经济普查,调整举国规划与计划指标

    1.普查设定要注重客观性,剔除官僚性

    鉴于国内相关权威机构多为官办,难免官样文章流习如旧,不妨吸收新鲜血液,征询国际调查机构意见或委托多个国内外调查机构设定(请一个足球教练的年薪支付初设费用绰绰有余),再选优重构。如此,或可求得较客观数据。

    2.由学者或专业人士操作普查,免掺“朕”意

    如一味由既往的惜金官办,难免参和进政绩私心,从而误导顶层设计者和决策主导者。普查时即便是专业团队施行,也许严格培训并竞争上岗。只有保证其客观性,才有可能导出科学决策(可行且可持续的)。

    3.从中央做起,地方各级要在规划与计划要挤干水分并不带泡沫

    在得到反映客观实际的数据之后,才有可能在规划或计划中挤干水分并不带泡沫。要实现这一点,只有至上而下地从中央化淤消肿做起,才可能在地方层层卸重解套。不然无解!

    (二)中央对地方的予取要留有余地,不能搞一刀切

    1.针对不同的发展程度,对地区实行有差别支持

    我国东西部或同一区域不同板块的发展进度的不一样的。国家要视其发展需要及人民生活需要,实行有差别予取政策,以确保我国社会经济的总体均衡发展(非无差别发展)和各地的可持续发展。

    当然,中央和上级的支持不全是财力上的,更重要的是政策性的,从政策解套到用人唯才是举等激活地方可持续发展的内生动力入手,方可转圜。

    2.严防基层形成共犯结构,合伙诈骗上级和中央

    此脐带如不斩断,雁过拔毛的习气就老改不了,再多输血,于事少补。教育过少,惩戒过轻,攻守同谋必须改变。公职人员的定期与不定期调动是破攻守同谋的共犯默契的有效法宝,实效学习、责任高薪和严厉惩戒的配套也可以从源头使诈骗上级和中央的组织犯罪消形。

    (三)地方上开源节流,量力而行

    1.统计单列,作为硬性考核指标

    首先要从思想根子上解决问题,使地方官员在认识上抵触卖地收入。这就需要中央或上级在统计中将“土地财政”专项列出,看为官者是在逐步减少对其依赖还是原地踏步或偶有增多。同时还将其依赖性或克制能力作为硬性考核指标,作为述职或擢升考量。

    2.过渡期,逐步减少对“土地财政”的依赖

    能否在阻断“土地财政”上踩急刹车,要视地方财政情况和上级扶持而定。就目前情况而言,多数地方只能逐步减少对其依赖。这一方面需要有新的补贴来源,另一方面需要在地方政府自身上下功夫,进行开源节流。

    先期主要从节流上下功夫。治理“三公”是一方面,投资过热是重要方面。中长期摆脱对“土地财政”的一类,却要在开源上下足功夫,且要从现在开始规划布局,在促进财税有序增长方面构建工程体系,促地方产业和实体经济勃兴,以便在中长期显效,在实现经济可持续增长的同时,实现财税的有序增长。

    可以预言,中国在摆脱“土地财政”支撑之日,便是中国经济的软着陆成功之时,也就是地方“消极调控”破局之时。因此,从中央到地方要有此心理准备,不能操之过急。

    三、楼市调控的几个要点

    (一)城市化带来的住房需求仍在持续

    中国城市化进程方兴未艾,大中城市的人口聚集仍在持续,特别是实体产业兴旺之地,其人口聚集将会是爆炸性的,相应地,其住房需求也将成阶段性放量趋势。这些城市所要做的就是理性把握其需求量,从而安排土地供应并调节其开发产能来一方面满足市场需要,另一方面防止过热过剩产生大量库存。

    (二)严厉打击地产开发商的哄抬暴利行为

    造价核价时可通过网络招标的形式随机不见面、不走漏消息地无声进行。严惩物价操作者勾兑与泄密。如此,才可以规避暴利高价。

    对既有的房价要重核,对暴利超过某个界线值之上的收益,罚没加等值罚金。

    对炒作哄抬房价者,动用重典,罚到其倾家荡产还不够,还要施以刑罚才能基本杜绝其恶意炒作行为。

    地产商洗钱或转移财产到国外者吊销执照,更不得拿地。

    (三)对银行违规放款造成风险者重惩,对炒房者施行技术性阻断

    为何对银行业重惩而又对炒房族网开一面?

    是因为违规放贷将造成大面积灾难,而炒房却是市场投机行为,只能用技术性措施加以阻断。对炒房族主要在税收和信贷上加以遏制。建议建立全民地产登记,规定一个较短截止日期,同时实行全国联网,规定购房者不能在住家外的城市置产第二套房,且在本市持有多套房产不能在某个周期内(十年或更长)买卖。

    (四)对产业尚未兴隆且库存较重的三四线城市阻断土地供应

    其财政开支缺口,设立一个过渡期,一方面节流过硬,特别是过渡性开发的公共项目和不匹配的超前建设,另一方面减少国资持有以阶段性缓解赤字。

    同时,驰援兴业以助其发展。用城市间的区域合作与对口支援以实现援助方与受援方双赢。

    依托当地自身资源并激活内生动力是根本。

    (五)中央的予取及其人事任免等配套政策是关键

    大指挥棒的舞动可以取得事半功倍的效果。反之,单靠各地自发努力,其前景将不可预料。中央是关键核心,调整从中央开始提纲挈领。

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  • 房地产问题折射出了社会大问题,能解决社会大问题的权力力量,来自于民众的立场,舍此不会有。
    2016/12/9 6:28:24
  • 新中国成立不到一年,黄赌毒等社会顽疾顿时销声匿迹,多年无解的恶性通胀也很快解决。如果掌权者真的想解决社会问题,办法有千千万万种;如果它实际上不想去解决,拖延解决问题的借口也有千千万万种。本来我看到中央在处理汇率泡沫的问题上的动作很干脆,以为它开窍了,产生了那么点小希望,毕竟亡羊补牢,为时未晚。没想到一触碰最核心的房泡泡问题,那怂货又好像要痿下去了。看来中国房泡泡问题的解决还是得靠外国势力操刀,靠朝堂之上那帮怂货是无解的。

    现在房泡泡问题的关键点在于“上面的”是不是下决心割除经济肿瘤。如果下不了决心,一切都无解,这也难,那也难,经济危机下社会化大生产机器处于停产/半停产的状态,挺不挺得过去就听天由命吧!如果真的下了决心,虽然难,解决问题的办法总是有的。
    2016/12/8 23:52:37
  • 政府不肯下大力气打压楼价,是因为“现在依然是经济低迷期,彻底打压楼市对整体经济期望走好不利”!
    2016/12/8 16:02:44
  • 地价高,是因为“楼价高了”,所以“地价也不能不跟着走高”!!
    2016/12/8 16:00:08
  • 各位总爱搞错:楼价高,是因为“人们的剩余资金多”“没有其他投资出路”?!
    2016/12/8 15:59:05
  • 好笑:楼价高,但又“愿买愿卖”,凭什么搞“暴利处罚”?!
    2016/12/8 15:57:42
  • 题目应该攺为:地方政府为什么消极调控?有三种可能.一是中央权力下放,地方政府按本地区实际,享有自主处理权.比如地方债务过重急于偿还,也就顾不得调控,只能硬啃下去.二是地方政府主观上想调控,但市场自行其事,房地产商不答应,地方政府无可奈何.三是中央调控是假,喊喊而巳,维持高房价是真,这种情况巳经存在多年,前几届就是这么做的,地方政府对此心知肚明.所以,简单地说地方政府调控消极有失公允.
    2016/12/8 15:30:02
  • 政治经济学是政治主导经济。银行、地方政府和开发商是一条利益链,这是官商结合的利益链。大地主与大资本家相结合是什么社会?
    2016/12/8 14:53:47
  • 依评论者分析:消极调控为何成地方主流的原因,主要有三:一是,财政税收方面的原因。地方政府自八十年代分税制后,其诸多负担均要靠自己承担,而地方税收明显不足于开支,且随着社会的发展,农民工进城及城市化,地方政府财政已不堪重负。为找出路,地方政府只有卖地,从而推动了一系列的负反应;二是,私有资本(特别表现于房地产)的驱利性,不断地渗透地方,所谓官商勾结,正是在这样的一种资本模式下进行的;三是,一些地方大员基于稳定与明哲保身,同时又迫于大环境,不作为或假作为,已经成了他们的护身符。
          消极调控成了地方主流的深层次原因已经发酵,矛盾重重。
    2016/12/8 14:35:08
  • 消极调控为何成地方主流
    因为缺乏联动性,谁调控谁吃亏。
    调控触动强权利益,危及自身。
    调控资金溢出没有好的流向,去向不明,会折腾个手忙脚乱,政绩会出严重事故。
    2016/12/8 11:59:35
  • 房地产乱象,虽非三言两语言明,但只源于利益。斩断利益链,只会产生更大风暴。房地产只是乱象之一,任一乱象,足以让某些人疯犯。顶层设计,需要大师现身,当今社会,无人能当此大任。且行且珍惜吧!
    2016/12/8 10:23:10
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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网名广雪水,生于1963年11月2日,重庆南川区人。
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