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当前楼市是政策失误还是刻意为之?
2016-09-28
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    当前国内各城市房价疯狂,不仅全国的房价持续上涨了18个月,也出现了全国各城市房价普遍上涨,而这种情况出现也意味着今年政府部门提出中国住房市场“去库存化”的政策完全失误。因为,很简单,如果中国住房市场是真的库存过多,按照市场的法则,就是让住房的价格降下来,这样住房需求就会逐渐增加,所过多的住房库存就会得以消化,但实际的情况是全国的住房价格不仅没有降下来,反之今年以来出现疯狂上涨。所以,今年上半年政府的房地产“去库存化”的政策完全是谎报军情的结果。

    现在全国的房地产市场的情况是不少城市的房价都在疯狂上涨,而房价上涨的核心是各类的投资者都涌入房地产。从当前不少楼盘打出的广告就知道,当前中国房地产市场投资热情已经火到什么程度。不少房地产开发商打出的广告就是,“购买新房,就是购买原始股”,“没有哪个投资者会用自己的钱来购买住房”,“错过了当前购买住房机会,一生只能远离财富”等。可以说,这就是当前中国房地产市场价格为何会如此疯狂,而且当前中国房价的疯狂已经在一个又一个城市蔓延。至于这种房价的疯狂能够持续多久没有谁能够知道?因为,就当前中国的房地产泡沫来说,历史上没有哪个国家的房地产泡沫会比这更为疯狂了。

    而当前国内房地产价格疯狂上涨,地方政府面对这种房价的疯狂都在假惺惺地出台所谓的住房调控政策,国内的媒体都在报道,不少地方政府都在重拳出击房地产市场。从而导致国内房地产乱象丛生,比如早些时候上海抢房的离婚潮,到合肥及郑州房价疯狂潮,再到上市公司欲卖学区房保壳,及深圳开发商推出了仅仅6平方米的户型,售价则是88万等怪现象,这更是使得国内房地产市场更是进入了疯狂。或许说,政府出台的楼市调控政策成了当前各地房地产市场价格更是疯狂上涨的助推剂!

    比如,深圳房地产开发商卖出6平方米住房为88万元时,深圳市规划委和国土资源委立刻出面指出这种住房是违规违法的,11套中已经售出4套下令全部解约,并要求房地产开发商将占用的公共面积恢复原来状态。而在G20后房价再度一飞冲天的杭州楼市,昨天也紧急叫停原本29日要竞标两主城区土地,并发布《加大土地供应调整竞价方式》的规定,新规需求当土地成交溢价超过100%时,开发商需一个月內付清出让金;当溢价率超过120%时,需达到现房才能销售;当溢价率超过150%时,不接受更高报价,新政今日就上路。

    还有,继苏州,厦门等实施限购之后,南京从昨天开始重新启动限购,这是南京在2014年9月宣布松绑限购后,不到两年再次启动房价调控政策。南京政府规定,本地居民禁止购买第三套住房,外地居民禁止购买第二套住房等。看到这些啼笑皆非的地方政府房地产调控政策,就知道地方政府到底在做什么。

    其实,当前中国住房价格的疯狂完全与所谓的住房市场供求失衡无关,也与土地的价格高低无关。房地产开发商之所以会把土地的价格推高,根本上就在于他们预期未来房价还会上涨。房地产开发商为何会有这样的预期,就在于他们认为政府不会让房价下跌,政府离不开这个吹得巨大的房地产泡沫,否则政府的GDP要下行,地方政府土地财政要出问题,否则中国金融体系要出问题。道理就是这样简单,而中国政府事实上是给房地产开发这样的一个预期。所以,地方政府在土地拍卖的问题大作文章,实际上也在向房地产开发商示意,政府是不愿让房价下跌。只不过,两者所扮演的角色不同而已。

    还有,当前的房价疯狂上涨,与住房供求关系也没有多少关系。因为,作为一个完全由投资投机为主导的住房市场,住房已经完全成为投资工具,或购买新房就是原始股,而投资品的供求关系可以是零到无穷大。当房价下跌时,这时投资者预期购买的住房不可能获得收益,因此都会退出市场甚至于逃离市场,这时的住房需求会降到零,或没有投资者会在房价下跌时进入市场。如果房价在上涨,而且金融市场条件又十分有利投机炒作者,比如利率低、首付低、贷款获得容易等,这时房价上涨预期会不断地得以强化,从而住房投机炒作者会涌入市场。这时住房需求可以是无穷大。比如住房投机炒作者可购买一套住房、二套住房,及更多的住房,反之多多益善。在这种情况下,住房供给增加再多也无济于事。因为住房投资需求可无穷大。而地方政府的各种限购住房限购政策,实际上就向住房投资示意,当前住房投资大用可为,不仅投资者可以通过不同的方式来突破这种限制,也可由此城市限购可以转到另一个城市购买。只要去抢购买住房就能够赚钱,在这种情况下,中国各城市的住房岂不能疯狂上涨。所以,当前不少城市就借房价疯狂上涨来增加拍卖土地,实际上对正在疯狂上涨房价是对牛弹琴。

    还有,当前中国房价疯狂上涨,最为重要的中国央行过度宽松的货币政策所导致的结果,而不是央行发货币过多。因为当前货币的创造并非是央行发行的结果,而且国内居民及企业预期房价上涨而涌入房地产市场,大量地借住房按揭贷款的结果。今年1-8月份国内银行的大部分信贷都通过居民的住房按揭贷款进入房地产市场。其主要根源在于2014年930和2015年330住房按揭贷款新政。如果当前统一货币政策政策不改变,仅是采取所谓的因城施策,或地方政府所谓的限购政策及土地拍卖政策的调整,那么当前中国各个城市的房价只能越推越高,最后只能让中国各城市的房地产市场泡沫吹得更大。这些或是地方政府所要看到,但中国经济要想再走出这种困境,不用几十年时间几乎不可能。对此中央政府就没有看到吗?

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  • 可以確認是可以為之。
    由於朱膿包的分稅制將75%的稅收增量奪走并交給中央各部委支配,造成地方政府不能從地方實體經濟中獲得好處,唯一的收入只能來自資產出售(說得好聽的叫做“土地出讓”,另外還有江賊時期的“招商引資”出售國企),而要實現地方財政的增收,房地產價格的持續快速上漲是絕對的前提條件,所以房地產價格一停止上漲,地方政府甚至很可能發不出工資,他們不找中央訴苦纔是笑話。而中央各部委作為既得利益者同時還是更加強勢的上位者,顯然也不會同意讓出部分利益,則權衡之下,暫時放鬆樓市的調控,放任房價的上漲就成為必然的政策選擇。可以肯定在今後的一段時間內,這種反復將樓市政策的常態。
    2016/10/2 10:29:00
  • 说刻意为之,那就让全体官员腐败。因为任何一个官员名下都有多套房产,有产的官员不可能信仰共产主义,这样共产主义就会自动死亡。如果说1998年国企破产改制是让一部分握有实权的官员先腐败,那如今的房价飞涨是让几乎所有的普通官员再腐败,这样,共产主义阵容就会自动瓦解。
    2016/9/29 7:06:48
  • 失误跟刻意为之,需要二选一吗?刻意为之不就是失误?
    是否刻意研究的是动机;是否失误研究的是结果。
    完全可以同时存在嘛。
    所谓政策当然是主观刻意的范畴了,世上还有天上不小心掉下个政策的事儿么?
    2016/9/29 1:15:47
  • 不是失误,也不是刻意,而是主动为之,据某个天天讲阴谋博主说,这是国家专门安排的,做为战略手段,其实说穿了就是要跟欧美日比谁能活久些,谁才能保证不被对手收割
    2016/9/28 23:39:03
  • 中国人目前扎堆买房(尤其是在北方)的根本原因是基础设施配套跟不上;众所周知北方是集中供暖制,供暖和管道煤气开通的先决条件是入住装修率要达到75—80%才给通煤气和暖气,这样3—4线城市的北方房子就根本没有投资价值:入住率达不到要求,不给通管道煤气,暖气费也根本收不上来,所以只能空置等待……
    而北京周边由于人口密度大,空置率低,管道煤气暖气及时供暖,这就反而促进人气旺盛!
    那些叫嚣投资过剩空置率过高的砖家叫兽们去那些空置率高的社区寒冬里实际调查研究一下就知道答案了,免得到处胡说八道……
    2016/9/28 20:18:47
  • 8楼:
        老伙计,我感觉你这个动议还真的不错。
    2016/9/28 13:41:47
  • 大家都把地段好的房产作为保值增值的手段。银行把房地产贷款作为最优的贷款。国民经济变成了房地产经济。全国拜倒在房地产前,挤压其他邻域的发展,最后结果必然很惨。

    谁该为此负责,谁该为此买单,谁该被问责。
    2016/9/28 13:20:04
  • “当前中国房价疯狂上涨,最为重要的中国央行过度宽松的货币政策所导致的结果,而不是央行发货币过多。因为当前货币的创造并非是央行发行的结果,而且国内居民及企业预期房价上涨而涌入房地产市场,大量地借住房按揭贷款的结果。”

    易老师这个认识比吴敬琏的货币超发论高明许多。
    2016/9/28 12:44:33
  • 房子有需要。这与土地财政没有多大关系。
    要建新区,土地征收又难,政府也不可能做亏本买卖,自然想赚钱。土地财政也不能说是坏得不得了。
    当前,要解决空置。也要新建。毕竟还有这么多年轻人,还有这么多人想进城,还有这么多人想改变居住。
    2016/9/28 12:37:51
  • 本来,中国的城市设计有问题。
    大多不是在新地上建,而是在老城的周边慢慢发展。一是拆迁难,二是规划难,三是工程婆婆多,四是易抄作。十多亿人的国家,工作居住不相宜,几乎人人都不满意。

    要学西方,建城网格式,配套有主干道。绿色不应当是一排树,而是多排。一律高层建筑。对外活动不太多的单位也要是在高层内办事,即使是对外活动多的,把窗口部分放平房,其余置于较远地区的高楼内。
    学区房,一律建成一室一厅式,只租不售,由政府经营管理,只租给在校生家长。不然,一代代轮下去,一代代家长烦心。
    2016/9/28 12:33:05
  • 土地财政是政府维系运转的主要收入来源,这是改革开放后滋生的一个劣种。改革以前,全民所有制企业的全部利润都上缴国家,大部分都用于国家的工农业建设和国防开支,只有6%左右用于政府行政开支,基本上是盈亏平衡,略有节余。而改革后尤其是1994年后,大部分国有企业实行破产兼并重组,公有制被一夜颠覆,政府的主要收入来源大大缩水,政府运转面临危机,怎么办?分税制应运而生,土地财政随之也浮出水面,把原来已收归国有的土地,拍卖给资本家办工厂做实业,后来延展到住房市场,彻底废弃了免费住房政策,逼使人们按市价购房,这样住房市场的逐步活跃,盘活了土地市场,土地出让金越来越庞大,填补了国企破产收入缩水的空白,使政府的行政运转得以维系,与此同时,地方债飞速攀升,不断打破地方的收支平衡,搞不好就会背负严重的赤字,使政府破产。当住房市场由刚需变成投机后,政府并没有找到更合适的办法来纾解庞大的地主债务,只有继续依赖土地财政来缓解危机,这样不断循环,酿成了今日房价飞涨的这种恐怖局面。
    2016/9/28 12:28:43
  • 要发展交通,便利的交通。这样,住在边远地方也方便。
    就可以打乱土地供应。

    供地,既要在城边供地,也要在很远的地方供地(上面说了要交通方便),让购房者有选择余地。目前看似建了一些房,在价格上与方便性上并不行。城中交通太差。城边远一点的新区交通没有配套。
    2016/9/28 12:21:35
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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草根简介


1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室主任。联系邮件:yixrong@vip.sina.com



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