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信达地产成为上海“地王”背后的秘密?
2016-06-08
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    “58.05亿”,随着信达地产的再次举牌,众多国内知名的房产开发商在面对起价14.39亿,溢价率306.53%的竞拍价格,已竞争无力退让。最终,信达地产拿下了上海顾村这块地,成为上海新晋“地王”。该地仅楼板价就高达4.81万元/平方米,而未来的房屋保本售价,预计高达7万元/平方米。

    就在刚过去的5月,上海地王颇现,在不断刷新交易价格的同时,大家也已窥出“地王”大都具有央企背景。如保利地产在5月以54.5亿、溢价率296%拍得上海周浦地块,该地的挂牌起始价为13.77亿。与此同时,合肥、武汉、厦门、杭州等地也同时出现了多起地王现象,拿地最多的,也是具央企背景的房产企业。

    对于新晋升为上海地王的信达地产,很多人或许并不陌生。这是一家由财政部控股的公司,而控股方信达资产是建设银行最初为剥离不良资产而设立的不良资产处置平台,其与东方、华融、长城并称为四大资产管理公司,业内俗称四大AMC,是金融行业著名的金融巨头。信达资产的注册资本为251亿,公司性质为非银金融机构,公司67.84%的股份由中国财政部直接持有。

    对此,业内专家提出警告,央企房产企业如此豪赌,怎么测算都无法盈利。按照房地产行业的开发周期计算,2015年出让的土地大概会在2016年下半年才能集中入市,而今年出让的土地,会在未来2-3年内投入市场。以信达为代表的央企凭什么就认为未来房价还有上涨空间?

    而笔者认为,央企豪赌房地产业主要有二大因素:一方面,具有央企背景的房产企业的融资成本都比较低,而且央行的货币政策将持续宽松。所以这些房企认为房价不会跌。另一方面,美元升值预期加重,为防止人民币资产流出,巨额资金必须要沉淀在国内,而能够吸金沉淀的,也莫过于房地产业。

    近年来,随着融资渠道的逐步放开,房企在融资方面拥有更多的选择。作为债权融资,中期票据、公司债、可转债的优势堪比银行信贷,不但期限更长,甚至成本更低。因此,对房企而言,中期票据、公司债、可转债是最理想的债权融资方式。但是相较于债权融资,在股市中定向增长才是信达融资成本最低的途径之一。

    当然,想要在股市定增也并非一帆风顺。信达曾于去年12月发布公告称,公司拟调整于今年6月发布的定增预案,其中发行底价拟由8.37元/股下调为6.21元/股,调整后发行数量为不超过3.22亿股,拟募集资金总额不变,仍为不超过20亿元。虽然只有20亿元,但该定增方案目前仍未获得证监会通过。

    事实上,信达拿地并非要做房产项目开发,而是等待周边地价继续被炒高。如果明年这块地边上出了一块类拟的地,要价达到80亿,那信达今年拿的地估值就会大幅提高,同时也会在资本市场上的估值快速提升。所以,对信达来说,等到明年土地升值再去二级市场定增,然后再拿钱来开发房产项目,这无疑是绝妙之策。不过,笔者认为,信达孤注一掷争当上海地王还是存在着较大风险的。

    首先,三四线城市未来2-3年人口拐点的压力很大,而一线城市人口增幅、收入增幅也在放缓,如上海,届时地王房价还能否获得支持,需要打一个巨大的问号。有业内人士曾提出:“像顾村这样远离市中心的地块,怎么测算房价未来要买7万元以上的难度是相当大的。”

    再者,信达地产去年接连斩获72.99亿新江湾城地王、123亿杭州滨江区奥体中心地王,现在又溢价率超过300%的上海顾村地王。但信达地产的负债率已高得惊人,资产负债率规模达83.96%,净负债率高达315%,财务杠杆在业内处于较高水平。所以近两年,迅速走高的资产负债率跟其疯狂的拿地不无关系。如果信达地产“任性拿地”都是靠举债而得,那资金链随时有崩盘的风险。

    最后,单就信达地产拿下顾村这块地为看,仅楼板价就超过4万/平为,对于资产富裕的个人,资产的配置自由度较高,风险的承受能力也强,买些高价房也无妨,但这些人毕竟是少数。

    而对于普通工薪收入民众,面对地域较偏,还卖7万/平方米的房,再勒紧裤腰带去投资的话,未来存在较大的风险,故建议要谨慎。因为你不是央企可以“任性而为”,亏的钱是自己的,所以在买这么贵的房产前,还要想想自己是否“玩得起”。

    信达地产因高溢价率拿下顾村地块,不仅让民营房企为观止,也倍受业界质疑。不过,信达地产高价拿地恐怕并不在于造房这么简单,而是希望地价继续上涨,自己这块地在资本市场上能够估个好价钱,然后可以获得定增的授权,这样可以更好的在二级市场上融资。必竟二级市场融资成本远比债权融资低得多。

    【作者微信号】:bzzcaijing(也可输入:不执着财经)

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  • “资产负债率规模达83.96%,净负债率高达315%” 的一家央企控股公司,举牌抢拍造出地王,那是因为盈亏与决定买地的人无关,那是国家的钱。国家希望股票地产市场大涨,以示形势大好,鼓励民心。国家大把储存,三万多亿,那可是美元呵。溢价率是小老板才去计算的事情。各位就免操心了。
    2016/6/12 4:03:40
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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草根简介


1975年生,毕业于上海财经大学国际金融专业。现任上海富大集团公司副总裁,兼理财杂志、投资客杂志、投资中国杂志的财经评论员。联系QQ: 446957993
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