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北上广深房价真的不会全面暴跌吗?
2016-05-14
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    5月9日,中国指数研究院发布的上周(5月1日至5月7日)楼市成交数据显示,受监测的30个代表城市住宅成交套数和成交面积出现明显下降。30个城市中,近9成城市成交面积出现不同程度下调;从一二三线各类城市来看,则呈现全线回落的局面。

    众所周知,如果房地产成交量和面积持续下滑,那么房价下跌的可能性就会加大,市场各方纷纷猜测房地产市场可能出现大调整。对此,专家们表示,暴跌情况可能不会出现,实际上房价下跌或是一个长期的过程,不可能硬着陆。理由主要有三:

    其一,如果房地产市场出现大调整,房地产行业必将出现大洗牌,这显然不是开发商们希望看到的。所以,开发商会把泡沫维持下去,直到无法阻止破裂为止。

    此外,有人预言,在未来3年内,中国因房地产泡沫破裂,而爆发前所未有雪崩式的“返贫”,中国人财富将大大缩水。所以,对于广大城市中产阶级来说,房价逐步微跌或可接受,但并不乐见房价大跌。

    其二,对于政府部门来说,若是房地产的支柱地位不保,中国经济很可能会硬着陆。房地产曾是国民经济的支柱产业,尽管作为支柱产业有这样那样的问题和危险,但对房地产的依赖性曾经乐此不疲,甚至有点吸毒成瘾。

    此次,一季度经济回暖其实还是依赖房地产投资拉动经济增长的老办法。所以,政府虽不愿意看到房价的过快上涨,但也会竭力阻止房价快速调整。

    其三,对于银行业来说,之前银行借钱给开发商,如今开发商还不上贷款,银行也毫无办法,只能把烂尾楼收回来,只能把房屋按揭贷款的业主的房子收回来,这样会给银行业带来更多灾难性后果。所以,银行业或将会允许违约开发商和个人贷款者延迟还款,同时还会加大对房地产的信贷支持力度。

    不过,笔者认为,现在中国各个城市的房价都存在着不同程度的泡沫。特别值得注意的是,近期一二线城市房价的狂飙,已经严重脱离当地民众的购买力,透支了其未来几十年的上涨空间。所以,房价泡沫会不会破裂,恐怕谁也无法保证。那么,房价后市走势究竟受到哪些因素影响呢?会不会出现大级别调整呢?

    首先,政府方面传出并不支持房地产投机性需求过旺的声音。人民日报权威人士透露,“房子是给人住的”,这话对未来中国房地产市场影响巨大。对此,有专家哀叹:依靠房产聚积财富的大好时光,房地产市场超级繁荣时期已经结束,中国的房子已渐渐地理性回归其居住功能,虽然兼具投资功能,但投资功能可能会被弱化。

    事实上,一季度中国经济的回暖,房地产政策功不可没,但是靠房地产泡沫来拉动的经济增长仅是短期行为,而且后患无穷。所以,本届政府未来对房地产政策是“差别化调控”。就是严格控制一二线城市房价快速上涨,使其回归居住属性。而对于三四线城市的房地产将采取积极措施来使其“去库存”。将来在对房地产的政策领域,政府会更偏向于供给侧改革,而非需求侧剌激。所以,房地产业的投机者的好时光真的会过去。

    再者,房价是否出现大调整,关键还是要看宏观经济是否已探底。未来宏观经济能否保持稳定增长是一个未知数,因为经济增长受国内外各种不确定因素影响,一旦经济稳增长不能保障,房价能否持续上涨就值得怀疑,而因一二线城市房价早已脱离当地民众的购买力所以出现暴跌的可能性也不能排除。

    同时,如果宏观经济长期保持低位运行,导致失业率上升,这势必会影响到人们的收入,以及对房地产未来走势的悲观预期。届时,会迫使很多本想通过贷款来进行“改善性购房”群体对房地产市场望而止步。

    最后,房地产的高杠杆率,使得其调整的裂度超乎想象。内地房价涨了十多年,刚开始首付三成,去年央行又将首付降为二成。而今年像链家这样的房产中介做起了金融理财生意,给那些付不起首付款的购房群体通过“首付贷”、“过桥贷”等方式继续加杠杆。尽管,央行随后叫停了“首付贷”,但目前还有很多房产中介暗中从事着类似的生意。

    笔者认为,二至三成的商品房首付是切实保护银行利益的重要措施,更是防控房地产类金融风险发生的防火栏,而现在为了把房产价格炒得更高,将一二线城市房地产继续加杠杆,那么一旦遭遇“去杠杆”的过程,将是非常痛苦而惨烈的。去年股市因加杠杆而崩盘,今后内地楼市也会因加杠杆而付出昂贵代价。在高杠杆的背景下,房价随时都有可能出现大波动,这不是随哪个群体意志而转移的。

    受房地产调控政策影响,一二线城市房地产成交开始萎缩,很多人担心一线城市楼市要变天,房价泡沫很快会破裂。而笔者认为,中国房地产在经历了疯狂上涨之后已显疲态,如果后续缺乏宽信贷、经济面、杠杆率的支撑,那么房地产调整随时都有可能发生,断崖式下跌的可能性也不能排除。

    【作者微信号】:bzzcaijing(也可输入:不执着财经)

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  • 本来房价问题,我今天谈得够白的了,够充分的了。但是,有些人可能觉得我们左派只破不立,所以我再补一贴,如果上面的领导有意愿想亡羊补牢,我觉得也为时未晚。

    调结构,摆脱房价肿瘤的几条策略:

    1.重新规划城市定位,各地方政府可以在国家规定的范围内自定义针对不同类别企业的税率。

    例如,北京要驱赶化工企业,那么就把这类企业的税率上浮500%,它们以及对应的产业工人就被调离北京了。如果某地想吸引IT企业入驻,下调税费......驱赶低附加值企业可以用提高城市工人最低工资的办法。再加上环保局、食品监察部门的执法力度,赶哪些企业走是非常简单的事。而城市人口是随着工作单位迁移的,你把单位迁走了,工业人口分布自然也就调节好了。请不要再拿这个当炒高房价的借口,太low了。

    2.央行保持适当紧缩,前面放水已经太多了,社会上钱是很多的,但是都囤在财主手里,没有流向实业。想办法引导洪水流动就好了,请不要再开闸泄洪。引导的办法之一就是发行专项国债,然后把国债投到需要引导的地方去。例如国家要鼓励电动汽车行业的发展,就发国债,然后入股投资看好的电动汽车企业。这是特权股,跟A股上的股票不同。

    3.开征房产资源税,平抑房价。只要是占有城市房产的人都按面积收,但是城市里每个人头有50平米房子面积的免税额度,免税需全国联网,一个身份证每年只能申报一次免税额。每平米税价由各城镇在国家的规定范围内自定义,不交税就查封房产、充公、拍卖或变为经适房等。普通三口之家,或者五口之家,完全可以抵消房产税,无需交税。只有炒房投机客要被收税,还有囤房的开发商要放点血了。平均房价的合理定价是平均月薪/平米。这是新房,二手房应该再扣掉折旧费。

    4. 解放房奴:在房价剧烈下降的地区,房奴可以一次性地向国家住房机构(例如住房银行)提出减免家庭唯一自住房的按揭申请。住房银行受理之后,“债转股”,国家住房银行减免部分按揭款,同时该住房的相应股份转由国家住房银行持有,类似于经济适用房。但居住权仍然归房奴所有,不影响其使用价值。房奴以后还是要交国家持有股份那部分的房产税,自己股份的可以申请免税。

    债转股的减免只对自住房,投机客不享受此待遇,该跳楼的就去跳楼吧,国家会给你收尸的,房产由国家住房银行接受,拍卖,或者搞成经适房什么的。

    只要超级地租下降了,人民的消费能力就恢复出来了,国内消费拉动的市场就盘活了。企业也就有了生意做。国家因为加入WTO不能出台全国性的法规,但是省市政府可以出台地区性法规,让自家的市场留给自家的企业。

    5. 关于住房,国家需出台法规,责令各地方政府给予定居于城镇范围内的,有长期工作的居民或移民的三口之家发放一套90平廉价住房的指标,房屋的均价不高于该地平均月薪/m2(包含教育,医院,购物,交通等基本配套)。如果住户不要政府分配的经适房,就自己去市场上买,国家该给的机会给你了。你自己不要,如果买贵了房子,就不要再抱怨了。我觉得这样就比较公平合理一点,至少每个普通劳动者有一次免于被房奴主绑架抢劫的机会。

    6. 地方ZF的财政收入主要来自于企业和固定居民。地方ZF可以要求企业转让一定特权股给ZF,如果税收是由国家收的话。对于个人,应该允许征收法定范围内的人头税和房产税。土地财政(也就是地主封建制)破产之后,每个地方的ZF必须老老实实地靠发展工商业谋生存。入不敷出就裁编制,直到收支平衡为止。
    2016/5/16 22:47:48
  • “近期一二线城市房价的狂飙,已经严重脱离当地民众的购买力,透支了其未来几十年的上涨空间。” 非常实事求是的点解啊。也不知道是谁弱智,谁傻逼......楼下的是囤了几套房子卖不出去吧?别告诉我你在房子上套牢了,房价一跌你就会破产?我很同情你,可以理解你为什么这么咆哮,这叫什么来着......屁股决定脑袋。

    “对城市低收入阶层和低附加产业的清除“.....北京、上海居民就不需要理发师了,不需要卖早餐的了,不要月嫂清洁工了,呵呵。有些炒房子的赌徒已经超出正常老百姓的理智范围了,为了房产投机生意,宁可理发上千,早餐数百......,我和博主都是正常过日子的老百姓,跟炒房投机客不属于一类人.另外,城市低收入阶层不该死,他们有权根据社会的需求活着,地主以驱逐乞丐为理由对全民征收超级地租,理由好奇葩啊!下回拦路抢劫的匪徒也可以以清楚城市低收入阶层为借口合法抢劫老百姓了,抢光了你的钱,你不是在城市里活不下去了吗?不就得滚回老家去了吗?这个理由真正当,真法西斯!

    清除低附加产业为什么不用提高最低工资的办法啊!既达到了目的,又赢得了民心,老百姓绝对喜大普奔地热爱D和ZF。你妈,用房价抢劫百姓,结果说为了你们好,可以产业升级,谁信啊?
    2016/5/16 18:18:37
  • “近期一二线城市房价的狂飙,已经严重脱离当地民众的购买力,透支了其未来几十年的上涨空间。”博主如此弱智之言以好意思喷出!北上广的城市规模还需上涨吗?对一线城市房价的狂飙是对城市低收入阶层和低附加产业的清除,及所谓的无形之手!博眼球的言论是傻逼口头禅!
    2016/5/16 15:31:10
  • 不要拿一些次要因素到借口或者挡箭牌!地主加租难道可以用“让农民去大城市定居”当借口吗?

    何况,农民工、劳动者都是跟着工作走的,哪有多少自主选择权?工厂单位搬迁了,绝大多数工人难道不是跟着一起搬吗?现在有几个劳动者敢任性地炒掉多年的老雇主然后重新找新单位做?工作第一位,第二位才是住哪儿。

    还有类似的借口是什么靠房地产拉动就业,保增长啊!都是谎言,都是屁话!房子的制造成本只有1000元/平米左右,而房子的售价却高达数万,也就是说房奴被迫缴纳的超级地租里只有10%不到的钱是用于购买钢筋、水泥、有色玻璃等建材,以及支付建筑队里农民工工资和包工头利润的钱!其他90%的钱都被房奴主集团以各种税费、各种花色名目给抢劫走了!这种空手套白狼的抢劫行为最后却拿一个拿10%血汗钱的零头利益分享者当挡箭牌,说什么房产泡沫破了钢铁厂、有色企业、搬砖的农民工要失业啊...无耻下流!
    2016/5/16 13:21:18
  • 5楼的,谁说没有关系?关系大得很!房价越高,套在城市劳动者脖子上的绳索勒得越紧。房子表面上值几百万、上千万,那都是哄你玩的。一般劳动者就那么一套自住房,它再怎么涨也不可能把它卖了去睡大街,所以那个虚拟房价数字对于一般劳动者来说没有什么卵用。然而,这个卵用都没有的房价却对应着这个劳动者背上的按揭负债,房价越高,房奴每个月要上缴的超级地租(按揭款)就越大。对于一二线城市的房奴家庭来说,这种超级剥削已经占到了他毛收入的50%以上。怎么说跟老百姓的生活没有关系?房价越高,劳动者家庭的收入中被房奴主集团抢劫的比例就越高,剩下消费的比例就越少!

    而且超级地租还具有传导性,房价越高。房东们因为没有卖房而套牢在砖头瓦块上的资金利息损失就越高。举个例子,一套房如果卖掉可以有100万,房东把100万存在银行里吃那种保本理财,稳稳当当地可以收3.5万的利息。但房东因为把房子租给租户了,他没有拿到这100万现金,也就损失了那笔利息。怎么办?公平起见,房东只能把他的利息损失均摊到房子的租金上。所以房价越高,理论上城市里所有劳动者(买房的 or 租房的)都被直接摊派上了超级地租!而且劳动者的工资不得不水涨船高,否则无法生存啊。于是制造业成本就上去了,日用品和各种生活服务的价格就上去了,最后是被动地通货膨胀!! 房奴主集团对13亿中国人民征收超级地租,以高房价的形式摊派到中国每个公民的头上,是当前中国经济领域里最大的矛盾!连国内某些知名的民族资本家的代表都受不了了,跳出来批判高房价!房奴主集团这个中国现行的最反动的封建势力已经激起了众怒,迟早要完蛋的。不是房奴主完蛋,就是大家同归于尽。
    2016/5/15 22:21:20
  • 房价涨跌跟大多数P民是没有关系的,当然,买了房子的例外。
    2016/5/15 19:35:42
  • 让百姓过苦日子吧、涨、涨到过不下去、
    2016/5/15 12:43:14
  • 城复于隍,勿用师。自邑告命,贞吝。城复于隍,其命乱也。
    2016/5/15 10:08:37
  • 有关房价要大跌,中国小民听了太多,听信这类话了中国小民痛苦
    2016/5/14 11:19:58
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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草根简介


1975年生,毕业于上海财经大学国际金融专业。现任上海富大集团公司副总裁,兼理财杂志、投资客杂志、投资中国杂志的财经评论员。联系QQ: 446957993
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