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房地产暴涨下维持分化判断
2016-03-02
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    一二线城市房价大涨,去银行,有人拉帐单准备贷款买第二套房,上海楼盘经理忙不叠地给客户电话,恭喜他们有先见之明提前购房节约了成本。

    根据国家统计局2月26日公布的数据,今年1月70个大中城市中,房价涨幅最高的仍然是深圳,领涨全国14个月,与去年同期相比暴涨了52.7%。上海和北京分别以21.4%和11.3%的涨幅紧随其后。

    二线城市南京、合肥上升迅速,南京1月的新建商品住宅价格环比大涨2.5%,涨幅甚至超过了北京,仅次于深圳和上海,同比涨幅也达到10.8%,居全国第四。在利率越降越低、甚至负利率预期不远的时代,购房者就像购买了一个随时可以抵押取现的保险箱。

    一个长久而深刻的疑问又绕在投资者心头,这是不是一个超级大泡沫,如果破裂的话,什么时候?

    海通证券姜超先生撰文指出,日本房地产泡沫时,房地产兑现可以买下美国。现在北上深三地常住人口约6000万,平均每个地方2000万,假定3口一家、户均一套的话,对应的存量住宅大约2000万套,假定每套房子平均100平米,对应的是20亿平米的住宅存量,假定按照目前大约5万/平米的均价,对应的市值大约是100万亿人民币。

    截止2015年3季度,美联储发布的美国家庭总财富是100万亿美元,大约相当于650万亿人民币,其中实物资产(包括房地产)的市值是30万亿美元,折合约200万亿人民币。简单来说,把北上深卖掉以后好像足以买下半个美国了,相信把整个日本买下来也没有太大的问题。房地产市值与GDP之比、与其他国家估值比都是很直观的数据,看上去总有些不太对劲。

    一线城市与核心地区房地产上涨速度快,是投资者恐慌的表现。

    根据国家统计局1月数据,一线城市房价大涨,二线核心城市大涨,三线城市继续呈稳中略降态势,新建商品住宅价格环比平均由下降0.1%转为持平,二手住宅价格环比平均由持平转为下降0.1%。绝大部分三线城市房价同比下跌。

    目前股市处于震荡期,国债与银行理财产品等显示的无风险收益率快速下行,创新投资热潮告一段落,只有这些城市的房地产看上去能够抵御不确定的未来,如果北京房价均价下跌一半,意味着中国资本市场玩完。

    一线城市人口流入增加最快,我们看常住人口尚不能反映一线城市的人口状况,甚至增速在下降,如果加上居住半年以上又没有登记在册的人口,从北京卫星城房价以及中小学外地户口孩子比例的上升可见一斑,如果不是限购令,购买一线城市商品房的人还将增加。但大城市容纳不下。

    接受一线城市外溢效应的是卫星城与核心二线城市,这些城市成为继一线城市之后的安全垫。中原研究中心人士表示,虽然受国土部一再强调的“有供有限”方针影响,并且新一年土地供应计划也尚未发布,但是开发商对优质地块的热度不减,除了恒大、碧桂园积极拿地外,上海的马桥镇宅地、南京的青龙山宅地1月仍然能够拍出超过100%的溢价率。预计今年楼市的热点或向二线重点城市转移,去年融创进入八个二线城市。

    负利率时代购房成本下降,房地产金融属性更加突出。2015年全国房贷增长2.5万亿元,占2014年2季度以来房贷总额的70%,占20年来房贷余额总量的近20%,从2015年开始房地产日趋火爆,这是放松房贷的必然后果。

    房地产成为加杠杆主要手段,目前核心城市房地产仍然是最受欢迎抵押品。转引一个例子,假如我有一套房值1000万,我公司资金流紧张。于是我找中介勾结,拉涨到1500万“卖”给我亲戚或铁杆朋友。首付三成,贷款1050万。于是我手里有了1050万现金。而且房价跌多少都与我无关了。而原先若按抵押贷款只能贷五成得500万现金,还要被银行捆绑。只要现金流紧张,都可以用这一招。近两年无论是股市还是P2P,火爆脱离不了各种加杠杆,各种套现,如果把房地产抵押贷款、场外配资计算在内,贷款总额在3.5万亿以上。

    投资收益率下降,房贷成本下降,只要房价上升可以赶上3%的无风险年化收益率,房地产就会成为重要的投资选项。虽然购买股票享受经济发展成果表面上看来是更理性的选择,但中国股市的现金流证明,大部分上市公司没有砖头水泥和地段来得靠谱。

    通过房地产征收财富税,解决地方政府财政压力,这是一个中国式的房产税替代办法,隐藏在地下的民间财富如火如荼进入房地产市场,总比股市楼市齐跌爆发债务危机要好,反正政府征收不到个人所得税,无论如何,这是个两害相权取其轻的低息时代。

    购房者会发现,二线以下城市、以往房价上涨过快、政府不断批地新城区新楼盘层出不穷的城市,以高价兑现并不容易,他们获得的只是纸面财富。

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  • 上贼船容易下贼船难,房地产就这个贼船。
    去库存,说白了,还是在保地产。
    2016/3/3 19:00:04
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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历史博士,财经论者。经济领域的市场派,文化上的保守主义者。以我手写我心,用事例与逻辑说话,对事不无小补,对己无愧于心,且文章不遭斧钺之害失去原意,于愿足矣。邮箱yetan@vip.sohu.com

从历史到现实,从经济到政治,期间并无轩轾,常有令人惊讶的相似之处。因此谴责任何以牺牲个人充当某种崇高理想祭品的行为,以及脱离生活常识的高深理论。赞赏尊重常识的理论,同情任何凭辛苦工作追求个人利益的行为。转型期的人面向不可知的未来,或许彷徨,但好在并未象但丁一样,对未来失去信心与感受。


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