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一些城市楼市再次疯狂,政府怎么出招?
2016-03-01
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    今年房价上涨是政府预料之中的事情,因为政府是希望当前中国房地产市场再来一次腾飞,再来一次疯狂。否则政府如果会使出浑身解数出来各种政策来救市。可以说,从2014年930文件以来,政府出台的房地产救市政策一波又一波,信贷、税收、现金补贴等无奇不有。能用上的工具,能使出的招数都使用上了。按揭贷款利率降低到了历史最低水平,房地产交易税收降低到历史最低水平。特别是鼓励有房的投资者涌入房地产市场,更是招数使尽。在这种情况下,一些城市的房价疯狂也是必然。

    那么,政府为何面对本来如此过高的房价、本来如此巨大的房地产泡沫还会出台这样强力的房地产救市政策。就在于2015年的GDP降低了,是1990年以来首次跌破7%,是25年来最低水平。而且这种态势如果不在政策上调整,2016年可能还会低。而这点政府是不愿意看到的。2015年股市试验失败之后,政府使出让GDP增长的招数也只有房地产了。

    而且更为重要的是,房地产市场的调整,让地方政府的土地财政全面吃紧。可以说,如果地方政府的土地财政出问题,不仅中国GDP会出问题,还会继续下行,而且地方政府的许多经济问题都暴跌出来。这也是政府不愿意看到。

    有资料显示,2015年全中国房地产供应土地为12万万公顷,比上一年下降超过2成以上,也创近5年来房地产市场土地供应量的新低。事实上,全国的土地供应从2013年以来一直在下降。 有数据显示2012年房地产供应用地16.03万公顷;2013年20万公顷,年增长26.8%;2014年15.1万公顷,下降25.5%,至2015年时,全年部供应量12万公顷,下降21%,相当于2013年的6成。还有 ,2015年全国房地产开发企业土地购置面积约23亿平方米,比上年下降32%,土地成交价7.6亿元,下降24%。正因为土地供应量全面快速下降,土地成交价快速下跌,不少地方政府的土地财政早就原形毕露。如果中国政府不出台房地产的救市政策,所有的地方经济问题都会暴露出来。这就是为何中央政府特别是地方政府不惜代价要对房地产救市的根本原因所在。

    对于当前中国的房地产市场,尤其是一线城市的房地产市场,完全是一个以投机投资为主导的市场,而这个市场特征是由预期来决定,基本上与居民的居住消费已经没有多少关系了。如 果政府以过度宽松的信贷,提高住房购买的杠杆率,全面降低购买住房的成本,那么这必然会引导整个住房市场的房价上涨预期。在这种情况下,房价上涨预期占主导,房价高低已经不重要了,投机投资者一定会涌入住房市场。这就是当前一些城市房价上涨的原因所在。

    比如,继2015年深圳的房价飚升50%以上的疯狂之后,新年伊始,上海的房价也开始了疯狂。有资料显示,2016年第1个月,上海一手房的价格每平方米35911元,比2015年上涨12%。不仅日光盘再现,而且整个城市又进入抢房的疯狂,从而使得有些住房一天的价格就可上涨几十万。可见,上海抢房的疯狂已经到无可复加的地步。而且这种上海抢房的疯狂已经延伸到周边城市 。比如杭州出现的日光盘,约1000人抢388套住房;而苏州房价飚升也在紧跟深圳的步伐,最近两个月有些住房的价格已经上涨20-30%等。

    但是这些城市的房价再这样涨下去,已经到房地产泡沫破灭的前夜了,这些城市的房地产泡沫肯定会破灭不可。所以,有报道说,这些城市的政府正准备出台政策来遏制当前房价上涨的疯狂。因此,深圳政府3天内已经两度回应房价问题,并强调将继续执行住房限购政策,并正研究出台新调控政策。也就是说,面对这些城市房价的疯狂,地方政府正要出招。但是,对于如此疯狂上涨的房价,地方政府又会怎么样出招呢?

    先从深圳来说,房价疯狂上涨已经有14个月了,上涨幅度已经达50%以上了。现在才想到出招遏制是不是有点过分。我们可以看到,这几年房价只要一下跌,各种救市的政策马上出台,而且一波又一波,但是在房价上涨,这些城市的政府就不知道到哪里去了。再来看看,面对疯狂上涨的房价,这些城市又是如何出招来遏制的。

    深圳市规土委副主任乔恒利表示,深圳正在研究有关房地产调控政策,并强调继续执行住房限购政策,严格控制投机投资需求。他说,深圳会积极地增加普通商品住房供应,引入房地产诚信体系改革监督机制,规范市场秩序,确保市场平稳和有序运行。

    南京市政府近日推出3大招,主要打击房地产开发商囤地造成房价高居不下,包括建案单次供应量若少于3万平方米,房地产开发商可能领不到销售许可证,以防止房地产开发商“惜售” 行为;对”地王”频现,提出加大土地供应量,若土地价格溢价率超45%就调整竞价方式;维护买房人知情权,房地产开发商品销售住房时相关信息透明化,以防止房地产开发商拉抬房价等。 一句话,就是要增加更多的住房开发与生产。

    看到这些所谓遏制住房价格疯狂上涨的政策,基本上又走回到前十几年房地产调控的老路。即认为房价上涨是由于住房供给不足所造成,因此房地产开发就得生产出更多的住房以满足市场的需求,政府要增加更多的土地以满足房地产开发商建房的需要。这样房地产又繁荣了,土地财政又增加,GDP又增长了。如果住房是投资投机品,要想通过这种遏制疯狂的房价根本就不可能。因为,在房价上涨时,加上杠杆率高,税收优惠,住房的投机投资需求可以是无穷大。当前政府出台遏制疯狂的房价,只不过把当前三四城市严重库存再现一线及部分二线城市。

    因为,当前一线城市及少数二线城市的房价疯狂完全是政府过度加杠杆及过度税收优惠让投机投资者涌入的结果。如果不用税收政策对房地产投资投机与消费严格区分开,并用税收政策严格地限制,以及对这些城市的住房市场大力去信贷杠杆,那么想遏制住当前房地产价格的疯狂根本就不可能。

    因为,2015年中国股市大试验的失败,投资者基本上退出这个市场。许多二线以下的城市房地产严重库存,投资投机者也正在退出这些房地产市场。所以这些投机投资资金只能退守到一线城市及少数二线城市,重新利用当前的信贷回杠杆及税收优惠涌入房地产市场,并造成当前这些城市房价的疯狂。如果政府对疯狂的房价出台政策,不是从信贷及税收入手,其任何所谓的调控只能是无功而返。或许这不是地方政府所要的,他们想要的是如何把当地的房地产泡沫再吹大,但这个泡沫如何不在自己手上破灭。

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  • 许多刚需者仍望房兴叹;所有利好的蛋糕仍被政府、地产商、银行和投机炒房者“四家”瓜分了!
    2016/3/3 11:54:21
  • 涨吧涨吧,越高越好。
    涨得越高,跌得越惨。
    2016/3/1 18:42:21
  • 所以说伟大的党除了印钞解决房地产,是没有什么好路走的,印就印吧,只要结果比蒋先生的金圆券好点就行!
    2016/3/1 14:13:16
  • 赞同博主的分析!房地产泡沫跟刚需没有关系,跟住房供求没有什么关系,跟库存多少没有关系,起决定性的是银行的印钞机能否为砖头瓦块们印钞!只要印钞机能为砖头瓦块印钞,泡沫就继续吹。只要印钞机一停,房地产就现原形。

    类比股市,
    商品房是道具,类似实体企业;
    房产证才是有价证券,可以炒作的,类似企业的股票;
    地方ZF+房地产商就是券商,专搞IPO,一边是假模假样地搞道具(实际成本极低),一边造房产证,上市高价发行,圈钱;

    这样市盈率虚高的股票如果是私人拿现金买了,也就算了,将来跌了反正是个人被骗而已,国家没损失。关键是银行凭空印钞给这些“房产证股票”上市配资啊!首付20%,其他的部分银行配资,5倍杠杆。或者换个角度,印钞机找到了一个很好的理由、极好的障眼法凭空印钞,有“房产证股票”做抵押,一套房子就凭空印出几百万的票子。你现在知道这么十几年来中国超过1000%通胀率是怎么来的吧!就是这么凭空印钞印出来的。现在正在印!

    所以,房地产泡沫实质上是中央ZF与地方ZF之间“左手倒右手”的凭空印钞游戏。房子只是道具,刚需只是一小撮散户,他们高价买了“房地产股票”,而且还真的去住那个不值钱的道具。而更多的投资客其实只关心“房地产股票”涨还是跌,房子道具放着无所谓,这就是空置率居高不下,鬼城遍地的根源。本来天衣无缝的印钞游戏,为什么这几年卡壳了?

    库存高说明新IPO的“房地产股票”没人认购了。这“左手倒右手”的印钞游戏因为缺少了那20%的首付环节而无法继续下去。毕竟20%也是一大笔钱啊,房地产泡沫已经吹了十几年了,房地产股民的实际购买力已经接近透支极限,现在愿意付20%的首付的新股民已经没多少!怎么办?

    1.降首付,提高杠杆率。
    西方国家还有零首付的,美国次贷那会儿就搞零首付、无抵押啊!纯粹是央行的印钞机跟地方ZF之间赤裸裸地印钞玩,购房者成了临时演员,跟房子一样成了道具。中国的房地产首付20%,还有下降空间。离次贷危机还有段距离,现在可以接着印,正在印!

    2.炸房子,撕“房地产股票”,搞退市?
    呵呵,你把道具给毁了,这印钞游戏还怎么玩?任某人啊,就是看不清重点,你退市了,怎么印钞?不符合中央政策啊!

    3.找外资帮忙,中外合作一起吹泡泡。
    把“房产证股票市场”放开,让索罗斯也来买这库存股票,外资付20%,炒高股票,印钞机快活地印钞。库存估计很快就消耗掉了。

    4.最后实在不行,搞摊派。

    先可以要地方ZF的公务员摊派各地的“房地产股票”,首付可以低到不能再低嘛,反正是捏着鼻子哄耳朵的印钞游戏,各地公务员们配合一下,完成印钞任务就行了。将来还不起按揭了,直接把房子扔给银行就可以了。出来混的,总是要还的。银行是房地产泡沫的始(Zui)作(Kui)俑(huo)者(shou),最后出了问题,把恶果还给银行,天经地义!

    还有更高效的摊派方式。国家成立个什么公立机构,美国成立了“房地美”什么的,中国可以成立个“住房银行”什么的嘛。不要中间那些20%首付的临时群众演员了,“住房银行”把库存从房地产商那里“接盘”,印钞机这头就可以印了,想怎么印就怎么印,都是一家的,左手-右手之间加个第三只手,齐活了!

    至于“住房银行”里多出那么多房子道具怎么办?搞点社会主义式地废物利用嘛,反正是没用的道具了,不如赚点民心。公租房、长租房,让刚需租个70年不就行了。

    所以大家看,“去库存”的印钞任务其实很容易完成,大家不用担心。主上应该担心一下“去库存”的印钞任务完成之后的大通胀怎么办!人民币现在还加入了SDR,将来自由兑换,把大通胀交给全球市场消化。我就纳闷了,既然如此,为什么又嚷着人民币汇率没有持续贬值的风险,这不是自相矛盾吗?真搞不懂了,难道做好了将来自己打自己嘴巴的准备?
    2016/3/1 11:44:53
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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草根简介


1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室主任。联系邮件:yixrong@vip.sina.com



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