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2016年一线城市房价还会快速上涨吗?
2016-02-16
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    2月2日,央行、银监会联合发布通知,在不限购城市,居民家庭首次购买住房商业贷款原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点。这意味着,在全国不限购城市中,首套房商贷首付款比例可低至20%。

    与此同时,各路经济学家预测2016年全国房地产市场开始出现分化。调查结果显示,对于北上广深等一线城市66%的经济学家预未来6个月房价仍将“上涨”。29%预期“持平”,只有5%的经济学家预期一线城市房地产将“下跌”。对于省会城市;64%预期“持平”;28%预期“下跌”。而对于其他库存较高的三四城市,90%预期“下跌”,增加9个百分点。

    应该说,近年来中国的房地产市场一直呈现“冷热不均”的格局,就是像北上广深等一线城市房地产,受各路游资的追棒,房价一直在持续在涨。上海1月份新房成交量达133.8万平方米,创十年来同期新高,新房均价已达到35882元/平方米,而三四线城市的房地产市场正面临去库存的棘手麻烦。

    据业内专家侧算,除了一线城市外,楼市库存至少达到50亿平方米,国内楼市去库存大约需要耗用3年以上的时间。现在人们关心的是,在2016年里一线城市的房价是否还会不会继续上涨?笔者认为,目前有几大因素制约了一线楼市的非理性上涨态势。

    首先,中国一线城市的房价只有投机价值,没有投资价值。我们先用两个国际通用的指标来衡量,一个是房价收入比,一线城市是全国房价收比最高的地区,房价收入比都在30倍以上,也就是说,一个年青家庭在用掉父母给的首付后,勒紧裤带还要用30年的时间来偿还银行贷款。而在国外,房价和收入比一般在7-10倍左右。

    另一个批标就是租售比,这个指标目前通常在2%以内,这意味着,目前一线城市的房地产除了为赚价差,把钱投资房产外,还不如将钱存银行。你如今在一线城市买房的唯一希望就是,后面有人从你手上以更高的价格将房子买走,这恐怕连投资市场都算不上,只能算作投机市场。

    再者,一线城市的常住人口增速降低,将制约其房价的上涨。为了控制好人口增长速度,北上广深都设定了将人口控制在一定可控范围内的目标。北京市政府多次表示,一定要到2020年,将人口控制在2300万以内,这意味着北京在未来5年人口增长数量只有130万。平均分配到5年,每年人口增长只有26万。同样一线城市当地居民拥有房产趋于饱合,对房地产的刚需十分有限。

    随着一线城市控制人口增速举措频频出台,同时一线城市生活成本也在逐年上升,这对人口流入影响会快速增大,未来一线城市人口增速将大幅放缓。这就造成,人口流入大幅减少,而房价却继续维持高位运行,一线城市无论是新房还是二手房,未来会逐步开始出现供应大于需求的局面。所以现在的房地产繁荣景像已不可持续。

    再次,部分一线城市在去年房价涨得过快,金融风险正在迅速膨胀。2015年,深圳新建住宅涨幅近50%。一年涨50%,到了今年 1月深圳房价再次涨幅全国第一。数据显示,深圳一手房一月份均价为4.6万每平米,南山区和福田区的一手房房价也超过了7万,而二手房价均价更是达到了50179元/㎡,环比上涨7.8%,同比上涨73.3%。新的一年以来,深圳房价上涨幅度再次居全国之首!

    很多业内人士对深圳房价暴涨给出了理由,一个是越来越多的年轻家庭,要在深圳购房置业,同时土地空间有限,市场供应短缺,造成深圳的房价涨幅居全国之首。不过,笔者认为,深圳房价能一年涨50%早已披上了金融投机的属性。如此涨幅早已透支了未来房价上涨的空间,所以指望深圳房价还能在2016年有更多惊人表现,恐怕也是勉为其难。

    最后,一线城市的房价之所以受到热棒,主要是各路投机资金集中在一起拿一线城市的房地产当成了避风港。

    但是我们还要看到两个问题:一方面,86%的经济学家预期2016年GDP增速在6.5%—7%之间。通常这些年国内房价的持续上涨,与经济高速增长是分不开的,而如今中国经济正处于下行周期中,所以不要指望有多少社会购买力再来托起一线城市的高房价泡沫。

    另一方面,去年底,美联储宣布加息,这就意味着美国的货币政策开始逐步收紧,美元指数开始走强,而大量的游资将抛售人民币计价泡沫资产流出中国,所以随着人民币汇率贬值预期的加深,大量资金流出中国,国内一线城市的房地产在2016年能够控制住金融风险就算不错了。

    中国的房地产市场出现了“两极分化”,一线城市出现了“量价齐涨”的凶猛走势,而三四线城市则要步入为期数年的去库存周期。2016年一线城市并不会如专家们预期的那样依旧有较大涨幅,而是受到各种各样的影响会出现相应的调整。毕竟一个只涨不跌的房地产市场是不存在的,对于三四线城市的地方政府来说,如果拿出过剩的房地产库存投入到保障房托底上来,或许对于消化库存是一个较为不错的办法。

    【作者微信号】:bzzcaijing(也可输入:不执着财经)

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  • 一线城市2015年房价大涨是反常的,本质上和股价暴涨暴跌一样,是一种恶意做多,未来必然会出现恶意做空。
    2016/2/17 9:04:49
  • 中国炒房的悲剧不远了。不要怪美国,已给了中国很多机会。自己缺德是无药可救的
    2016/2/17 7:48:19
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1975年生,毕业于上海财经大学国际金融专业。现任上海富大集团公司副总裁,兼理财杂志、投资客杂志、投资中国杂志的财经评论员。联系QQ: 446957993
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