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什么是房地产泡沫?
2016-01-13
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    ——房子悖论(三)

    对房地产是否存在泡沫,应该说绝大多数人是持肯定态度的,也就是说是承认房地产存在泡沫的。只有一少部分人在否定,实际上也没有什么理论依据,就是不承认罢了。至于什么刚需,没有完全市场化,政府的问题等等,实际上还不能称其为理论依据,只是他们对泡沫存在的承认的同时,一种对责任的推卸理由,说的更远点,就是他们想维持泡沫经济的存在,继续搞全面私有的自由市场资本主义经济的理由。

    对于泡沫的定义,有这么几个核心内容:一个是转移了商品的用途;一个是价格的心理预期下的投机;一个是价格反向运行;一个是金融介入;一个是价格快速下行。对于泡沫的描述,对于泡沫经济的特征,对于泡沫经济的形成,这几个核心内容是不能少的,少了哪一个,都不会是泡沫,或者说都不会形成泡沫。反过来看,一旦形成泡沫,这几个内容也都是存在的。下面,我们把这几项内容,分别对比我们的房地产现状来做一个分析,就知道现行房地产是不是泡沫了。

    首先我们看被转移了的商品用途。我在《悖论一》中已经分析了,房子本来是供人居住的,但在今天的房地产制度下,房子不仅是供人居住的,也被人转换成了一种资产,一种可以增值的资产,而不仅仅是一种单纯的消费品了。人们的买房行为,不仅仅是一种消费行为,也同时被动的被人为的变成了一种投资行为,乃至是一种投机行为了。不会投资或投机,很可能就会被会投资和投机的人剥削掠夺。交易成本被大大的增加,交易的不对称性,也就大大的增加,造成了“你不理财,财不理你。”的一种社会性氛围。

    在现行房地产制度下,人们购买房子,一部分是供人居住的,而还有很大一部分是作为资产来囤积,等待增值套利赚钱的。这就衍生了两个问题,一个是这些房子是不是被消费了?是消费了,还是囤积起来等待销售?如果是等待销售,那么这些房子就没有退出市场,还是市场供给方的一部分,只不过隐身了。进而也引申出第二个问题,那就是这些房子已经是过剩的房子,不过是没有体现在供给方罢了,人们以为是已经消费了,而实际上是隐身了。这就是我没有把过剩列为泡沫的一个核心内容,而是放在了和转移商品用途一起说的理由。泡沫经济下的过剩,是在泡沫经济形成过程无法体现的,是隐身的,只有泡沫经济破裂,才能看到这个过剩。所谓的去库存,另外的解释,就是政府已经托不起房价,房地产泡沫已经开始破裂,只不过还希望这个破裂不是爆炸、不是所谓的硬着陆罢了。

    对于商品的认知,马克思是从商品的二重性来分析的,我赞同他的这个区分,但不认同他的那个定义。我认为他对商品的二重性的定义不够准确,存在着很大的模糊。商品的二重性,应该是商品的价值和效用,而不是商品的价值和使用价值。这个效用是客观效用,是商品对人们有用的特性,是客观存在的,是由人们去认识和开发的,是由人们不断的去规范商品的使用的。这个效用和西方经济学的效用,是有本质区别的。西方经济学的效用,是主观效用,是他认为存在就存在的效用,而不是不管你认为不认为,都存在的效用。是人们认为存在的、必须尊重的效用,而不是人们选择使用的、不以人们的意志为转移的客观效用。

    因此,西方经济学和劳动经济学的本质区分,就是研究主观效用的价格,还是研究客观存在的价值和效用的区分;是在效用价值观下建立经济学,还是在劳动价值观下建立经济学的区分;是旨在解释现象的唯心主义玄学,还是尊重和发现经济规律的唯物主义科学的区分;是不顾客观事实满足人的需要的学说,还是尊重客观事实、寻找规律,尊重可重复、可检验的科学标准的区分。西方经济学把满足主观经济效用看作合理存在,而劳动经济学把尊重客观事实,选择符合人们的需要、对人们有用的效用作为重点进行开发,作为人的经济活动的重点,进而实现经济活动既符合客观现实,也符合人的需要进行研究。

    对商品用途的转移,并不是转作他用,而是一种专用,就是作为资产囤积起来用作套利。一般商品转作他用,还是使用商品的效用来为人类的某种需求服务,还是一种消费行为。而转作资产用于囤积套利的商品,往往是一些特殊商品,是用作一种特殊的需要服务,那就是投机套利,也就是等待其增值,获取一种特殊利润,通俗的说就是投机牟利。一般商品并不具备这种功能,只有一些特殊商品才具有这种功能。在西方经济学上,往往是用稀缺性来认定的;而在劳动经济学上,是以是否可以转移劳动来认定的。所谓转移劳动,就是能够把别人劳动创造的、市场并没有被承认的价值,转移到这种特殊商品上。现行的房地产政策,肯定是对房子的功能进行了转移,这也就为房地产泡沫的形成,创造了一个基础性的前提条件。

    对商品效用或者说用途的改变,是泡沫经济的开始,也是泡沫经济能够实现的基础条件,同时也是西方经济学的特有的表现。由于他们对主观效用在经济学上的基础性作用的承认,自然也就具备了对商品的效用的符合主观需要上的开发和利用。也就是这样的一个特性,使西方经济学更愿意倒向垄断投机资本一边,而且认为这种倒向是合理的,并在指导人类经济活动出现重大灾难时,还会说这是一种必然,是一种自动修复。看不到这个根源性的存在,就看不到问题所在。我们应该知道,对商品效用或者说用途的选择性改变,对这种选择性改变的理论存在,是泡沫经济存在的根本性原因。

    再看第二个核心内容。在现行房地产制度下,一般来说,对第一套房的购买,基本是消费的。为啥不说完全是消费,而说基本是消费?是因为虽然是用来居住的,但制度造成的心理上的影响,及实际操作上的交易成本的控制,还是有着投机成分存在的。也就是说,就是消费,也不希望自己的房子的价值贬值,还是看着房子增值而感到舒服,购买时,更愿意买完后房价持续上涨。实际上这是一个偏离经济学思想的错误认识,因为不管这个房子价值几何,实际上只要你是用于居住,用于消费的,价格再怎么变化,就对你没有什么意义,你要消费他的效用,就不能享受他的价值增值;他的增值对你就没有意义,你卖了它后,你就不能再消费他的效用;你如果再买回这个房子,你的增值就无法兑现,只能消费他的效用。

    因此,对于消费者来说,更应该希望减少交易成本,实现消费的合理,而不是消费的价值表现,这才是正常的、也是正确的、是符合经济学的消费心理。对一般百姓而言,购买居住的房子,实际上一方面是没有投机效用的;另一方面,对房子价格的上涨,不仅不是一种增值,反而是一种损失,是被投机掠夺的开始和实现。因此,在现有房地产制度不改变的情况下,只有购买第二套以上的房子,才有可能实现投机、给你带来增值后的套利投机的利润。购买第一套房子的人,不应该在乎房子的涨跌,而应该关心自己的实际收入和实际需要。如果确实需要,又能购买的起,那就买。否则,就不应该跟风,在买不起的时候贷款买,这实际上是对投机的一种支持,也是投机的泡沫经济对百姓的一种裹挟,是他们剥削掠夺百姓的实现。

    如果人们都去大量囤积房子,就说明投机的势头越盛,也就是人们对房价上涨的预期越盛。这里我之所以把投机和对价格上涨的预期放在一起说,而不是把对价格上涨的预期也看作是泡沫经济的一个具体表现形式,实际上就是想对投机本质的一种解释。也就是说之所以存在投机,就是因为反经济学的存在对价格上涨的预期。反过来,没有反经济学的对价格上涨的预期的存在,是不可能形成投机的,而这种预期和投机,也就是泡沫形成的根本原因。因为囤积居奇,待机套利,是一定会形成泡沫的,只有形成泡沫,他们才能在泡沫中赚钱套利。而形成泡沫的一个根本原因,就是存在反经济学的价格逆向上涨的预期,如果我们认识到这个预期的反经济学性,那么我们就可以找到泡沫经济的思想根源,就可以更好的认识投机。

    再看价格的反向运行。一般商品上市后的价格表现,往往是随着商品数量的增加,价格是下降的,也就是所谓的边际递减。西方经济学认为是稀缺性决定的,而劳动经济学认为是劳动量一定,数量越多,分摊在每个商品上的价值就越少,也就是由价值规律决定的。不过马克思的价值规律是上下波动,而我认为价值规律应该是边际递减,也就是西方经济学描述的这个现实。反观一些特殊的商品,会出现一种反向运作,那不是经济规律的作用。那又是什么原因造成的?

    凡是实现价格反向运作的商品,也就是随着商品数量的增加,价格不仅没有降低,反而随着商品数量的增加,在不断的上涨,这就不是一般的商品价格走势,而是泡沫经济的走势,也就是我们说的泡沫。之所以会出现这样的情况,实际上不是价值和价值规律本身在起作用,而是一种外在的因素在起作用,是人为造成的一种假象:一方面是需求在增加,另一方面各种投机势力不断的把商品转作投机产品,并不断的隐藏起来,以便适当的时候进行投机套利。也就是实际上商品数量并没有减少,而是人为的、或统计上故意犯错,造成一种虚假的需求,造成一种虚假的、短期的价格存在,这种虚假的需求和短期的价格存在,就是典型的泡沫经济的表现。因为这些隐藏的商品,早晚是要出来套利的,那么这个价格,或者说这个泡沫,也就早晚是要破裂的。

    因此,在经济学上,价格的反向运作是不存在的。这种现象的存在,是一种反经济学的表现,是一种人为制造的表象,是一种短期的投机行为肆虐的表现,是一些投机资本为了投机需要而制造的假象。这并不是经济学表现,不是规律的表现,不是价值规律的表现,最后在价值规律面前,是一定会现出原形的。也就是说,这个假象,就是一些人在制造泡沫。实际经济运作上,是不可能完全实现的,价格是不可能不断上涨,而是一定会向下去寻找他的真实价值的。商品的价格,一定是边际递减的,这才是经济学的规律。

    房地产价格为啥会出现一个反向上涨?一方面是前面说的一些原因,另一个最重要的原因,就是我们要说的另一个核心内容,金融的介入,这是房地产形成泡沫的核心内容。我们知道,价格不是哪个人定的,而是买卖双方形成后交易出来的。光有卖,没有买,价格一定是往下走去寻找买方的;反过来,光有买,没有卖,价格一定是往上走寻找卖方的。工业社会下,由于供给一定是大于需求的,所有,商品的价格一定是边际递减的。在强大的供给面前,怎么能形成一个买方多,卖方少的局面,让价格往上走,金融就成了一个重要的角色。

    首先,金融业作为一个经营货币的产业,有这个功效。那金融愿意承担这样的角色,又是为啥?这里有两个原因,一个金融本身就是投机的,他们是不创造价值的。在金融领域,完全是一种和劳动经济相反的全新的游戏,是一种为获取更多的货币而设计的一种经济游戏,而不是追求劳动价值的实现。在金融领域,所谓的金融产品,就是能给参与博弈的带来更多货币的产品,而改变了效用的房地产,正可以充当这样的产品。而介入需要价格不断上涨,且上涨能造成他们自己和一部分参与金融博弈的人,能获得更多的货币的这样一个对其有需求的房地产业,对金融业自然是具有极大的诱惑性的。第二,房地产作为不动产,拿不走、也没有在消费中消失,且还能增值,对金融来说,就能形成一种理论上的、具有担保后的可操作性的所谓安全。

    既有利于金融博弈,又具有理论上的安全保障性,那么金融介入房地产也就变成了一种可能,如果制度允许,这种可能就会变成现实。金融介入经济的杠杆效用,又让金融在助推房地产泡沫上,发挥了决定性的作用。买不起房的人,在金融的帮助下,就会变成买得起房的;不是需求的欲,也就在房地产的帮助下,变成了现实的需求;有多大的金融,就会在房地产形成多大的泡沫。而在一个不断增发货币的时代,房地产就像一个吸金的工具,不断的把过剩的货币吸在房地产上,房地产价格自然也就会不断的上涨,形成的所谓资产价格上涨趋势,进而引来更多的货币投放在房地产上。使得短时间内,买方寻找卖方向上推高价格的趋势形成,加上上面说的房子隐身,也就造成一种虚假的需求,形成了泡沫,裹挟着对实际需求的剥削和掠夺。直到货币增发不再进行,房地产助推泡沫的行为才会停止,这时也就到了泡沫该破裂的时候。

    这时就会出现最后一个我要说的核心内容,就是泡沫破裂、房价快速下行。当货币增发停止或放缓,改变了房子的用途、用房子进行投机的、大量在银行借贷的、隐身的房子的拥有者认为该是套利的时候,他们就会集体卖出自己的房子,并不断的向下寻找买主,而这时的即使是需要买房的人,也不会再去买房,而是要看房价何时能稳住,他才会出手。因此,在大量涌出的卖方的抛压下,甚至是银行为了自保而不得不卖出他的客户抵押的房子的时候,在没有什么人再想买房的时候,房价出现断崖式的下跌,形成一种泡沫破裂的现象也就很自然了。因此,泡沫破裂,房价出现断崖式的下跌,是房地产泡沫最后的表现形式,是泡沫经济的一个收尾性的、自然而然的、逃不掉的结果。

    纵观上面的分析,改变房子的用途、形成价格无限上涨的套利预期的投机心理、价格反向的作用、金融的助推等,在自由市场资本主义经济下,不论从社会伦理上说,还是从制度结构上看,并没有什么不合理的,也并没有违背现代主流经济学的理论认知,且在一定的阶段,是一定有人获利的。一个存在的现象,一个有人获利的游戏,一个并不违背社会伦理的行动,一个符合经济学理论的实践,到底问题出在了哪里?因为这样一个游戏的结果,毕竟造成了经济上的极大浪费、人类社会秩序被破坏的极大灾难、人们财产的损失和心理上的极大创伤。

    这样的灾难,在上个世纪二三十年代的美国出现过,在上个世纪七八十年代的日本重演过,都给人们留下了可怕的记忆,而且即将在本世纪的头十年在中国继续出现。这样的灾难,在人们的心理上造成极大的无解的创伤,特别是对那些辛勤劳动、想有一个好的居住环境的人来说,一方面是巨大的财产损失,另一方面,就是巨大的、无法排解的心理创伤。他们并没有参与投机,只是为了实现他们应有的一个美好愿景,用自己的劳动结余和未来的劳动收入,在一个合法的制度下去获得实现。但最后的结果,是他们的财产损失无处追讨,他们的心理创伤无法医治,难道人类就应该在这样的灾难中重复吗?人类的智慧杜绝不了这样的灾难在人类社会存在吗?

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  • 回14楼jxgood:说白了,就是一场旁氏骗局,改变商品的效用,做资本和投机,让后来的人送钱维持价格和前者的利润,和传销有什么区别?没有人接盘的时候,就是崩盘的时候。
    2016/1/17 23:30:02
  • 昏天黑地的假买卖

    ---真正揪心的,可能不是股市。大麻烦在楼市,不是什么杠杆,而是昏天黑地的假买卖。事到离谱,必出妖孽。资本套现了,套现出逃了,转嫁给银行了。银行,很行的,当然是搞坏账。一场胜利大逃亡,都不用化妆,在梦里……卢麒元
    2016/1/17 19:49:07
  • 回12楼gz3hua:你的几倍有根据吗?如此胡说八道、造谣惑众,对得起你的良心吗?
    2016/1/14 17:07:49
  • 家园,根本不可能!!世界所有国家,城市的楼价都很贵!东京,纽约,都还是北京上海的几倍!
    2016/1/14 16:55:31
  • 回10楼真正的百姓:如果既同意房子可以作为投资品,又不想受金融垄断投机资本剥削掠夺,你想想可能吗?
    2016/1/14 13:15:38
  • 房地产可以作为投资品就像黄金白银一样,但是,但是,前提条件是要保证老百姓的基本居住利益!现在的孩子结婚如果没有父母支助怎么买得起房子!他们一旦买了房就成了一辈子的房奴!就像基本医疗保障由政府提供再高要求的保健就由你自己去买一样,基本的居住还是要由政府提供(并非免费而是支付符合收入水平的对价)。把基本居住权益都没收到了资本市场里去这不是资本主义的做法吗!经济学上说的初次分配在目前的中国一点儿也不公平!
    2016/1/14 12:34:17
  • 回2楼座谈论道、7楼8楼gz3hua:首先,中国的房地产制度肯定是政府行为,没有政府行为,不会有这样的房地产制度。其次,所谓的中国的房地产制度还不够市场,是形式上还没有达到美国的标准,本质上已经达到这个标准。下一步就是把形式也往那里靠,就达标了,也就完全自由市场资本主义化了,也就不用再叫特色了,就直接资本主义色了。你们二位不去考虑问题在哪,如何避免问题,让房子真的为人类所用,而不是为人类所累,却在这一个纠缠是不是市场化,另一个在这为政府开脱,可见你们两个是干啥的了。你们俩不感觉你们俩有点宗教极端化吗?
    2016/1/14 9:18:29
  • 5楼故事:地价是客观形成的,不是政府推高的。政府没收一部分地皮钱,本意是为全社会利益。-------政府即使不收地皮钱,楼价依然会那么高,不收,只会使郊区农民地主发更大的财。
    2016/1/14 6:52:59
  • 6楼朱正阳:改居住功能为投机是民众行为,有钱人行为,资产阶级的行为,不是政府的行为意图!
    2016/1/14 6:49:22
  • 【管中窥豹--“房地产”实质】读盛兴瑞《什么是房地产泡沫?》 感言:
        “什么是房地产泡沫?”,盛兴瑞博主作了比较精准阐述。楼下五位评论有极力赞成者(1楼)也有反对者(3楼),另三位从不同角度对“房地产”所作所为表示质疑,这说明,改“居住”功能为“投资”与投机”的“房地产业态”是畸形的,不得民心的;从本质分析是反社会主义性质的资本主义化市场经济方式,必然会助推“泡沫”、最终导致经济与金融危机!
         2016.1.13-凌晨6:09
    2016/1/14 6:08:23
  • 房价的大部分是地价,地价是各级政府推出来的,卖地所得何所营呢?身上衣裳口中食。
    2016/1/13 19:16:57
  • 反对楼主!-------卖不出去的楼盘才叫泡沫!!
    2016/1/13 17:50:57
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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本名张强。草野思想库理事会理事成员,民间思想者,民间智库河南复兴经济科学研究院有限责任公司创办人。
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