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香港房地产泡沫将率先被戳破?
2015-11-13
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    11月11日晚间消息,《巴伦周刊》文章称,每当谈及住房支付能力,香港总是很容易就成为表现最差的城市。该城市雇佣工人平均需要工作17年才能在这座人口稠密的城市购买得起一栋公寓 。

    同时,知名策略师Daniel So在接受CNBC采访时表示,“由于供楼负担比率、价格与收入比率,以及今年早些时候的恐慌购买行为,都说明香港楼市仍身处泡沫之中。”他预测,“香港房价将 从峰值下跌15%-20%”。

    一直以来,房价太高始终是引发香港民众不满情绪的主要原因之一。由于受到世界各大央行货币宽松,以及中国经济快速发展的影响,香港的房价在过去12年中上涨了近四倍。根据 Demographia公司发布的《2014年全球住房负担能力调查》,香港房价是“严重负担不起的”。而且,香港因高房价也被连续评为全球房价最昂贵的城市。

    那么香港楼市的泡沫究竟有多危险呢?除了之前所说的普遍工人不吃不喝17年才能买得起一套公寓外。香港房奴每月房贷占收入比例的债务还本付息率为72%左右,这远远高于国际安全标准的 50%上限。所以要让偿债比率回到50%以下的可持续水平,香港住宅的价格至少要跌去30%左右。

    为平息民愤,减缓房价涨势,香港政府近些年来推行了一系列限制举措,旨在给房地产市场降温,其中包括上调印花税或房地产交易税,尤其针对非永久性居民。此外,香港政府还上调了按 揭贷款首付比例,在某些情况下为房屋售价的60%。但在使尽各种“辣招”之后,香港的房地产仍处于“高位横盘”态势。

    而最新数据显示,香港房价已经连续四周下降,并从9月份的峰值下跌了3.5%。目前,香港二手房销量停滞不前。一方面,买家认为卖家将会再度降价;另一方面,卖家则坚持不能再降价了。 买卖双方之间的“拉锯战”,拖累了房屋销量。那么香港楼市为何现在出现转折点呢?

    首先,香港房地产市场已陷入供过于求的境地。就在稍早之前,香港政府宣布希望在2019年新建住宅8万套,以遏制楼市“疯牛”。9月份,CLSA预测,未来两年内将会有1.5万至1.8万套可售 住宅冲向香港房地产市场,较比2013年至2015年增长40%。大批房产入市,化解了香港楼市长期“供不应求”的局面。

    再者,中国经济增长放缓,使得内地购房客放缓了在香港投机置业的步伐。之前中国经济处于高增长中,不过鉴于经济增长方式较为粗放,这使得人民币的实际购买力在不断缩水。出于对资 产保值增值的需要,很多内地投资者便将目光盯上了香港房地产市场,使香港房价持续飙升。而如今,内地经济增速放缓,人们对未来收入预期开始下降,所以投资投机性购房需求正逐步萎 缩。

    最后,受美联储加息预期的影响(美国高于预期的就业数据增加了12月份加息的可能性),香港按揭贷款利率将会上行,因为港币是和美元挂钩的。对此,有学者测算,美国每加息25个基点 都将增加每月大约2.3%的房贷,而这将加重偿债比率至74%,住宅价格需要下跌33%。

    而笔者觉得,目前香港房地产是一个纯投机性市场,其价格远远脱离了当地民众的购买力,一旦泡沫破裂跌势将会比较惨烈。

    应该说,香港房地产之所以出现拐点征兆,与国内外经济形势,以及香港政府出手调控有关。我们当然希望香港楼市泡沫能够“软着陆”,如果再出现像1997年香港房地产泡沫破裂,房价持 续暴跌的景象,恐怕会对香港已经脆弱的经济是致命打击。所以应该对港府之前的楼市政策有所反思。

    其一,香港采用的是联系汇率这是一把双刃剑。联系汇率说白了就是港币汇率紧盯美元走势,港府本意是跟着美元走,有助于香港经济的繁荣稳定。但金融危机之后,美国政府让美元长期奉 行低利率政策,而香港政府也如法炮制,这就造成了大量热钱流向香港楼市、股市,形成了新一轮的泡沫。除了恒生指数连连上涨外,香港楼价也被海内外资金推上历史最高峰。而如今美联 储要加息,香港按揭贷款利率要上涨,那么香港楼市泡沫不破才是怪事。

    其二,港府之前过于迷恋房地产对经济和财政的支撑,而一旦房地产泡沫破裂,香港经济将会受到重创。1997年房地产以及相关行业的增加值,占香港GDP的比重已超过四成,时至今日整个香 港的经济活动还是都围绕着房地产业转。只是去年初以来,因为房价泡沫过大,引起了港府的警觉,才出重拳进行遏制,但为时已晚。

    不仅如此,香港土地产权向来归政府所有,批租俨然成为构成政府财政收入的主要来源。这将造成二大恶果:一、正由迷恋房地产业的推力,港府不敢在第一时间内对房地产泡沫下重拳,这 无疑会纵容房地产泡沫的膨胀;二、香港经济过于依赖房地产,经济结构转型良机一次次丧失贻尽,近年来香港在国际贸易中的竞争力正在走下坡路。

    其三,港府过于迷恋自己对经济的调控能力,因为港府认为有足够应对类似1997年房地产泡沫破裂的经验。况且,香港是一个游资来去自如的“自由之港”,政府应尽量避免动用调控市场之 手,由市场来决定一切。但当香港政府发现房地产泡沫的严重性后,旋即拿出“辣招”甚至“双辣招”来治理楼市泡沫,但早已到了无法收拾的地步。

    未来中国楼市泡沫破裂的路径,应该是香港房地产泡沫先破,然后引发国内三四线城市房地产持续低迷不振,最后一线城市在投机投资性需求集中释放后,因缺乏后续动力,也会随之进入调 整期。难怪,国际三大评级机构的标普认为,中国银行业的不良率的上升只有等到房地产风险彻底释放才算完。

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  • 地产泡沫破灭,香港才能重生。否则供楼的港人只能如蝼蚁般苟活。大陆楼市同理。
    2015/11/13 10:48:29
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草根简介


1975年生,毕业于上海财经大学国际金融专业。现任上海富大集团公司副总裁,兼理财杂志、投资客杂志、投资中国杂志的财经评论员。联系QQ: 446957993
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